Володимир Чеповий
спільно інвестувати
 
Володимир Полевий
захистити свій бізнес
 
Юрій Гусєв
розповісти про свій бізнес
 
Світлана Власова
розвивати свій бізнес
 
Олексій Чуєв
включитися у бізнес-події
Четвер, 01 листопада 2018 14:17

Що буде з українською землею? Поле варіантів

Фото: Depositphotos Фото: Depositphotos

Усі зацікавлені сторони обговорюють можливі сценарії скасування мораторію на продаж землі в Україні. Нехай це поки не наближає країну до відкриття ринку землі, але все-таки робить цю перспективу неминучою. Журнал БІЗНЕС розпитав експертів про ймовірні сценарії запровадження земельного ринку.

Більш-менш активно можливі сценарії скасування мораторію на продаж землі в Україні почали обговорювати з 2014 р., після того як земельна реформа стала важливою умовою співпраці України й Міжнародного валютного фонду. До того заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення, введена 2001 р. (почала діяти 2002 р. як тимчасовий захід), регулярно продовжувалася парламентом без особливих обговорень. Як сказав Артем Ковбель, партнер компанії Kreston GCG, лише за останні кілька років обговорювалося, як мінімум, сім можливих сценаріїв. “Інша справа, що всі ці пропозиції так і залишилися на папері, а багато з них навіть не доходили до розгляду парламентом”, — пояснив він.

Експерти по-різному класифікують сценарії зняття мораторію, аналізуючи як механізми “подолання” заборони, так і положення про введення обігу земель. Але, як би не описували фахівці можливі варіанти, очевидно одне: жоден з них не може бути реалізований як найближчим часом, так і в перспективі одного-двох років.

Юридичне бачення

З юридичної точки зору сценарії скасування мораторію можуть бути пов’язані або з прийняттям головного закону “Про обіг земель сільськогосподарського призначення”, або з рішенням Конституційного Суду України, або з судовою практикою щодо легалізації угод із земельними ділянками. Тому Віктор Кобилянський, адвокат, директор ТОВ “Оупен Нолідж”, заступник голови комітету земельного права Асоціації адвокатів України, допускає розвиток подій за трьома сценаріями.

Перший. Верховна Рада приймає закон “Про особливості обороту земель сільськогосподарського призначення”, і дія мораторію припиняється з моменту набрання законом чинності (але не раніше 2019 р.). На думку пана Кобилянського, цей сценарій цілком реальний з низкою застережень: по-перше, його реалізація навряд чи можлива до президентських і парламентських виборів через надмірну заполітизованість питання і позиції самого парламенту; по-друге, навряд чи український політикум швидко змінить своє ставлення до ринку земель. Тому навіть якщо згаданий закон таки приймуть, ринок буде досить обмеженим. Наприклад, одним з основних обмежень, швидше за все, стане заборона придбання сільгоспземель у власність юридичними особами (див. “Варіації на тему...”). Віктор Кобилянський не виключає, що мораторій буде не скасовано, а замінено іншою, м’якшою забороною. Наприклад, введенням заборони на відчуження земельних ділянок протягом певного терміну після отримання права власності.

Другий. Конституційний Суд України визнає такими, що суперечать Конституції України (є неконституційними), обмеження, встановлені п.15 Перехідних положень Земельного кодексу України. Якщо буде ухвалено таке рішення, мораторій припинить свою дію, а ринок землі буде регулюватися загальними положеннями цивільного та земельного законодавства (зараз це стосується всіх ділянок, які не підпадають під дію мораторію). Як зауважив пан Кобилянський, юридичних підстав для такого рішення більш ніж достатньо, як досить і сумнівів у його прийнятті. КСУ розглядав це питання раніше, але рішення “по суті” винесено не було. “Якщо цього разу Конституційний Суд виявиться незалежнішим і визнає мораторій неконституційним, слід чекати оперативного прийняття парламентом закону, яким спробують істотно обмежити (зарегулювати) ринкові відносини в сфері використання сільгоспземель”, — припустив адвокат.

1 7

Третій. “Поступове” скасування мораторію через судову практику. Схема досить проста: використовуючи перший (рішення Європейського суду з прав людини у справі “Зеленчук і Цицюра проти України”) і наступні прецеденти, домагатися в українських судах легалізації конкретних угод із земельними ділянками. Нагадаємо: у травні цього року Європейський суд з прав людини зобов’язав Україну прийняти збалансований закон про продаж сільськогосподарської землі, ухваливши відповідне рішення у відповідь на позов Софії Зеленчук з Івано-Франківська та Віктора Цицюри з Тернополя. Юристи кажуть, що подібних справ в ЄСПЛ чимало. Віктор Кобилянський вважає, що цей шлях непростий і довгий, але коли він буде вторований першопрохідцями, мораторій залишиться лише на папері. Отже, може статися, що поки політики активно експлуатують земельну тему в передвиборчих перегонах, українці можуть почати масово домагатися в судах легалізації земельних угод, таким чином наближаючи скасування мораторію через судову практику.

Позитивні очікування

Загалом наслідки окреслених сценаріїв однакові й можуть відрізнятися лише швидкістю настання. Одним з очікуваних ефектів є насамперед можливість відчуження земельних ділянок, яка дозволить використовувати землю як предмет застави (іпотеки) з метою забезпечення припливу кредитних коштів. Це, в свою чергу, сприятиме активізації інвестування у сільське господарство і суміжні галузі. До того ж збільшуватимуться розміри орендної плати за землі, що перебувають у приватній власності. “Орендарі змушені будуть підвищувати ставки, щоб утримати приватних власників від продажу ділянок третім особам”, — зауважує Віктор Кобилянський. Крім того, скасування мораторію призведе до поступової консолідації сільгоспземель (зникне черезсмужжя, зване в народі “шахматкою”). Зрозуміло, вирішення земельного питання сприятиме підвищенню рейтингу України у відносинах як з міжнародними та іноземними донорами (насамперед МВФ), так і з інвесторами. За словами пана Кобилянського, до негативних наслідків, та й то з великою натяжкою, можна віднести певний переділ земельного ринку, який відбудеться після скасування мораторію. “Переділ буде не на користь агрохолдингів (або олігархів), як часто лякають прихильники мораторію. Він буде досить повільним і врешті-решт сприятиме підвищенню ефективності сільгоспвиробництва”, — підсумував експерт.

БІЗНЕС. Імпорт чи власне виробництво? Пестициди в стресі

 

Варіації на тему

Як вже вказувалося, різні зацікавлені сторони по-різному бачать сценарії відкриття ринку землі. Артем Ковбель звернув увагу на чотири варіанти, що обговорювалися у останні роки.

Варіант від уряду. Навесні 2017 р. Кабінет міністрів розробив принципи відкриття ринку землі, згідно з якими процес купівлі-продажу землі має запускатися поетапно. Спочатку — розпродаж державної землі, потім — відкриття ринку для приватних осіб. Причому загальна площа проданих державних земель не повинна перевищувати 1 млн га. Продаж землі пропонувалося здійснювати через спеціальні державні онлайн-аукціони. За версією Кабміну, юридичні особи, а також іноземні громадяни мають бути позбавлені можливості купувати землю. А для тих, хто зможе її купувати, має бути введено обмеження на продаж не більше 200 га в одні руки. Також при повторному продажі ділянки передбачені високі мита, що, на думку авторів проекту, має знизити ризик спекуляції землею.

Наслідки. Якщо цей сценарій буде реалізовано, фермери отримають можливість розпоряджатися своїми наділами. “Агрохолдинги залишаться з нульовим балансом, оскільки кошти, які вони зараз недоплачують, користуючись дешевими земельними ресурсами, будуть переорієнтовані на викуп частини земельного банку”, — зазначив пан Ковбель. На думку розробників документа, держава від нового ринку виручить $7-8 млрд. Цей варіант, на думку Артема Ковбеля, містить певні протиріччя й ризики. По-перше, дрібні фермерські господарства — юридичні особи не зможуть придбати землі. Хоча, за логікою документа, він покликаний захистити саме дрібних власників. По-друге, заборона бізнесу скупати аграрні землі, по суті, призведе до того, що селяни й надалі будуть здавати свої паї в оренду, адже продавати їх буде нікому. Тобто глобально такий проект земельної реформи нічого не змінює.

Президентський варіант. Законопроект #5535 “Про обіг земель сільськогосподарського призначення”, розроблений групою депутатів з Блоку Петра Порошенка, зареєстрований у Верховній Раді ще 2016 р. У документі пропонується відкривати ринок землі в три етапи. Перший — скасування заборони на продаж землі комунальним господарствам, органам місцевого самоврядування та Держгеокадастру. Купувати ділянки на даному етапі зможуть лише фізичні особи й не більше 500 га в руки. Другий — дозвіл на продаж землі пайовикам. На третьому етапі буде дозволено купувати землю бізнесу й іноземцям.

Наслідки. За словами Артема Ковбеля, в цьому документі занадто велика роль відводиться державі. Наприклад, законопроект зобов’язує Держгеокадастр змушувати банки та інші фінустанови, в заставу яким віддали землі, продавати їх. За це йому ще й потрібно буде заплатити 10% суми, вирученої за продану ділянку. Подібна ініціатива створює для чиновників колосальне поле для корупції. Ще в документі зазначено, що електронні земельні торги передбачається регулювати постановою Кабміну, незважаючи на Рішення Конституційного Суду України #25-рп/2008 від 11.11.08 р., яким було визначено, що земельні торги повинні регулюватися виключно законом. “Ініціатива вирішення важливих питань переноситься на людей, а не на електронні системи, а це знову ж провокує корупційні ризики”, — зауважив Артем Ковбель. І таких, м’яко кажучи, недоліків, за словами експерта, в документі досить багато, що змушує сумніватися у життєздатності цієї ініціативи.

Аграрний варіант. Аграрна партія України сформулювала своє бачення, яке втілилось у проект закону “Про Загальнодержавну програму розвитку земельних відносин в Україні на період до 2025 року”. Впровадження цієї програми має відбуватися у три етапи.

БІЗНЕС. "За останні 20 років в Україні змінився ритм сезонних явищ"

 

На першому етапі передбачається розв’язання організаційно-правових й технічних проблем у земельних відносинах, реформування органів управління земельними ресурсами. На цьому ж етапі вітчизняне земельне законодавство має бути гармонізовано з відповідним законодавством ЄС. Також передбачається завершення інвентаризації земельного фонду та відновлення моніторингу земель. Одним з найголовніших кроків на першому етапі має стати передача земель за межами населених пунктів у розпорядження відповідним територіальним громадам.

Другий етап реалізації програми передбачає стратегічне планування земельних відносин і землекористування, запровадження зонування територій, активізацію участі держави у консолідації земель сільгосппризначення та участь територіальних громад у ринковому обігу прав на земельні ділянки.

1 8

І лише на третьому етапі за рішенням територіальних громад (у межах їхніх територій) запроваджується можливість викупу земельних ділянок особами, які є орендарями таких земель або можуть довести свій намір самостійно господарювати на землі. “Наша програма передбачає усі запобіжники для того, щоб земля не опинилась в руках низки олігархів і збереглась у власності українського народу, і разом з тим не обмежує конституційних прав громадян”, — сказала Ольга Ходаківська, голова Аграрної ради Аграрної партії України.

Колективна творчість. Буквально влітку цього року два десятки організацій об’єдналися в Коаліцію за скасування мораторію на продаж землі, підписавши відповідний меморандум, в якому також наполягали, щоб на першому етапі право придбання сільгоспземель мали винятково українські громадяни та українські юридичні особи. Відповідно до документа для запобігання надмірній концентрації сільгоспземель у власності окремих осіб упродовж перших років формування ринку мають бути встановлені обмеження щодо максимальної кількості землі у власності однієї фізичної або юридичної особи. Крім інших пунктів підписанти меморандуму пропонують встановити мінімальну ціну продажу землі на початковому етапі. Щоб запобігти зловживанням та порушенням прав власників.

БІЗНЕС. Використання стабілізаторів азоту сприятиме отриманню додаткового врожаю

 

Аналіз варіантів відкриття земельного ринку доводить, що в тому зібранні творів, вже написаних з цього приводу, напевно, є варіант, яким піде Україна. Але питання, коли відбудеться прем’єра цієї п’єси, залишається відкритим.

Хто проти. Декларуючи “стурбованість” можливим “дерибаном” української землі, такі політики, як Олег Ляшко та Юлія Тимошенко, залишаються затятими прихильниками подовження дії мораторію. “Юлія Тимошенко вважає, що перш ніж відкривати земельний ринок, потрібно зміцнити українське фермерство і вітчизняний АПК в цілому. Думка, звичайно, слушна, проблема лише в тому, що реально в цьому напрямку зроблено мало”, — сказав Артем Ковбель. Зазначимо, що останнім часом все більше учасників процесу розуміють, що таку позицію навряд чи можна назвати конструктивною, адже, як ми побачили, саме скасування мораторію за певних умов може сприяти подальшому зміцненню АПК.

Текст Неля Васильєва

Журнал БІЗНЕС: ПЕРЕДПЛАТА ТРИВАЄ

Дополнительная информация

  • Платний матеріал: 0
Прочитано 483 раз
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
NOT ROOT---counter < 0 ---not Root, not-buy, counter fail---9---0
« November 2018 »
Mon Tue Wed Thu Fri Sat Sun
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30    

Раз на тиждень ми відправляємо дайджест з найцікавішими та актуальними матеріалами.