Перейти к основному содержанию

Житло комфорт- та економ-класу: хто переможе у війні за покупця

ср, 03/04/2020 - 16:51

Споживач став вимогливішим і перебірливішим. Нині його цікавить не просто “коробка для ночівлі”, а комфортне середовище проживання. БІЗНЕС розбирався, чи вимре економ-житло як клас

Про те, що комфорт-клас наступає на п’яти економ-класу і нахабно витісняє бюджетне житло з ринку (принаймні, зі столичного), гравці та експерти розповідають вже кілька років поспіль. За їхніми оцінками, минулого року квартири класу економ втратили близько 25% покупців, а поточного падіння споживацького попиту в цьому сегменті очікується на рівні 15%. Дотримуючись основного ринкового закону, нова пропозиція переконливо схилилася в бік житла комфорт-класу. Станом на середину лютого на порталі Lun.ua виставлено на продаж 92 ЖК комфорт-класу та 20 ЖК економ-класу, що наразі будуються у Києві. В Київській області “сила комфорту” дещо слабша — 113 “комфортних” і 36 “економічних” новобудов.

1sdfghyujuytgfrd 3691eБа більше, на ринку з’явилась проміжна категорія — житло типу комфорт+ та бізнес+, між якими, на думку експертів, зараз і точиться найзапекліша конкурентна боротьба за клієнта. Йдеться про нові формати житлових комплексів, які пропонують покупцеві під знаком “плюс” додану вартість. “Найбільш розповсюдженими форматами є “місто в місті”, багатофункціональні житлові комплекси, формат “live-work-play”, екоконцепти, сервісні ЖК (апарт-комплекси та комплекси з яскраво вираженою сервісною складовою, наприклад наявністю сигарних кімнат, власного кінотеатру тощо), — розповідає експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак. — Головна цінність сучасних концептів ЖК полягає в тому, що девелопер намагається чути та розуміти свою цільову аудиторію, вивчає попит, розробляє позиціонування і формат ще до того, як зайти на ділянку”.

Як зазначає Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК Polaris Home & Plaza, “понад 60 об’єктів, що наразі будуються в Києві і заявлені до здачі на 2020-2022 рр., — це об’єкти підвищеної комфортності нових форматів”. За її словами, ціна на квартири в таких новобудовах на 15-20% вища порівняно зі звичайними квартирами комфорт- та бізнес-класів, що не мають додаткових переваг.

Читайте також: Український ринок житла перейшов у гостру фазу клієнтоорієнтованості – Вікторія Берещак

Звідки така націнка

Головною особливістю нових форматів житла є створення універсального та самодостатнього інфраструктурного комплексу для життя (спортивні центри, ТРЦ, дитсадки, медзаклади), роботи (коворкінги) та дозвілля (внутрішні сквери, парки та інші рекреаційні зони).

“Нині в умовах обмеженого попиту забудовники конкурують між собою переважно не цінами, а концепціями, — говорить пані Саакян і зазначає, що витрати на їхню розробку та реалізацію можуть сягати 5-8% собівартості будівництва.  — При цьому додаткові витрати виправдані тим, що завдяки продуманому наповненню майбутній ЖК викликає цікавість у потенційних покупців”.

Часто для створення проекту девелопери залучають професійних концептологів, які планують комерційну та соціальну складову майбутнього комплексу. Наразі нікого не здивуєш закритою територією та цілодобовою охороною. Останнім часом в житлових будинках нових форматів забудовники облаштовують лобі європейського готельного рівня з послугами ресепшн, зонами очікування та ескалаторами, окремими ліфтами до житлових поверхів. До того ж гравці ринку окрім власне будівництва все частіше націлені на управління площами, зокрема комерційними (на перших поверхах ЖК). Вибір орендатора таких площ стає ретельнішим. “Покупець хоче знати, який саме бренд “зайде” у проект. І дуже часто рівень орендаря, наприклад, майбутнього спортивного центру, може вплинути на остаточне рішення придбати квартиру”, — пояснює Анжеліка Саакян.

Такий концептуальний підхід до наповнення дозволяє майбутнім власникам також суттєво економити на експлуатаційних послугах. Як зауважує пані Саакян, дуже часто в орендному договорі девелопер прописує жорсткі умови, наприклад щодо обов’язкових витрат орендарів на прибирання території ЖК, його охорону та деякі інші сервіси. Це дає можливість майбутнім мешканцям скоротити до 20% витрат на експлуатаційні послуги.

Тому “націнку” на квартири нових форматів девелопери називають витратами. І кажуть: якщо покупець стає більш вимогливим і готовий платити за ті чи інші додаткові вигоди, то забудовник намагатиметься їх втілити. “Лише за рахунок технології будівництва, якості будматеріалів, архітектурних рішень вартість будівництва житла комфорт-класу на 15% вища, ніж об’єктів економ. Проте створення концептуального проекту нових форматів з об’єктами інфраструктури, як-от: мережевим спортивним центром, дитячим садком чи студією дитячого розвитку, сімейним рестораном, вимагає від забудовника більших витрат”, — відзначає Дарія Бедя, керівник з розвитку проектів компанії Citex Development. Нагадаємо: компанія Сitex Development разом із Perfect Group взялися добудовувати “заморожений” об’єкт по вул.Сім’ї Кульженків, 22. Враховуючи потреби ринку, девелопери суттєво переглянули концепцію проекту. Тож зрештою покупці-інвестори цього довгобуду отримають квартири в комплексі нового формату — багатофункціональному ЖК Polaris Home & Plaza.

На завершення теми нових форматів даємо прогноз: гравці ринку запевняють, що обсяг новоформатного житла на столичному ринку первинної нерухомості щороку збільшуватиметься в середньому на 10-15%.

Читайте також: Особливості сучасної класифікації житла 

Класова трансформація

Закономірно, що через вищий рівень собівартості будівництва вартість житла економ- і комфорт-класів теж відрізнятиметься. За оцінками експертів, нині ця різниця складає 10-25% по Україні залежно від регіону та 20-25% — у столиці. “Проте таке усереднення є досить умовним через велике різноманіття проектів і нових можливостей комфорту, що пропонують забудовники”, — зауважує Тетяна Шульга-Забєльська, керуюча партнерка Спільноти девелоперів житла (RED Community; об’єднує близько 30 компаній-девелоперів). І додає: клас житла не є фактором доданої вартості. Тобто на порожньому лейблі “комфорт” забудовнику навряд чи вдасться заробити більше, не закладаючи при цьому додаткових витрат на якість. “Зараз прибутковість будівництва, за словами девелоперів, навряд чи перевищує 25-35%. Причому це стосується саме економ- і комфорт-класів”, — зазначає пані Шульга-Забєльська.

2sdfghyujuytgfrd bc09cСаме тому витрати на якість і комфортність зростають, а сам клас в цілому нарощує м’язи. Близько 10 років тому, коли на ринку й зародився клас “комфорт”, вимоги до нього були зовсім іншими. Тоді таке житло визначалось окремими перевагами, запозиченими у бізнес-класу, і мало ціну за “квадрат”, не суттєво вищу за ціну “економу”. Така модель набрала популярності та позитивно позначилася на продажах забудовників. Зараз, зазначають експерти, комфорт-клас перейняв і продовжує переймати все більше “фішок” від бізнес-класу (цей феномен пані Берещак виокремила; див. “Зміни критеріїв…”).

Що стосується “економу”, то він фактично трансформувався у залізобетонний “комфорт” десятирічної давності. Тому експерти роблять логічний висновок: діюча класифікація житла застаріла і потребує якісного перегляду. Наприклад, вважає пані Берещак, до оновлених критеріїв оцінки житла комфорт-класу треба додати концепцію, використання енергоефективних рішень у будівництві та оздобленні території (“розумні” ліхтарі), використання технологічних рішень (“розумні” будинки, дрони-охоронці, відеонагляд за територією, персональні ключі доступу тощо). До того ж варто враховувати мікс нерухомості загалом, що дає зрозуміти, які типи окрім житла ще є в проекті.

Водночас перегляд і, найголовніше, дотримання класифікатора вимагає чесності від забудовника. “Ми часто бачимо випадки, коли економ-проекти називають комфорт-класом для формування зацікавленості покупців або для більш високого ціноутворення, — говорить Ярослава Чапко, комерційний директор CBS Holding, і пояснює: — Класифікація не прийнята на законодавчому рівні, тому її використання залежить виключно від девелопера”.

Трішки прикрасивши прибудинкову територію, забудовники вже просувають свій проект як “комфорт”, хоча за базовими характеристиками будинки чітко вписуються в економ-клас (розташування, будматеріали, технології, площі та планування квартир, інженерні рішення). А через концептуальне різноманіття нових квартир потенційний покупець просто губиться у класах. “Покупець не розуміє, чому інколи комфорт-клас пропонує кращу інфраструктуру, ніж деякі проекти бізнес-класу. Або чому ЖК із проїзним двором, відкритою територією, бідним набором інфраструктурних рішень позиціонують як комфорт-клас. Я вже не кажу про використання енергоефективних рішень в будівництві, матеріалів та технологій”, — зазначає пані Берещак.

І ми знову повертаємося до того, що класифікатор як умовний маркетинговий інструмент базується на старих критеріях, намагаючись при цьому задовольнити вимоги сучасного споживача. “Притягти когось до відповідальності за неправильне позиціонування ЖК неможливо, — говорить пані Чапко. — До того ж покупця нині більше цікавлять не клас, а ціна та ступінь готовності житлового комплексу”.

chapko 6269cЯрослава Чапко, комерційний директор CBS Holding

— Класифікатор, який нині застосовується більшістю девелоперів, це, з одного боку, маркетинговий інструмент, що дозволяє правильно позиціонувати житловий комплекс для споживачів, а з іншого — своєрідний кодекс етики девелоперів, які погодились застосовувати певні стандарти будівництва до своїх об’єктів. Позиціонування житла в тому класі, якому проект відповідає за більшістю критеріїв, позитивно впливає на ділову репутацію та імідж девелопера. Тому компанії, які турбуються про свою репутацію, дотримуються позиціонування своїх проектів за прийнятою класифікацією.

Водночас будь-який класифікатор — це живий інструмент, він має певний термін актуальності та потребує оновлення кожні три-п’ять років. Найперший з них (розроблений 2006 р.) став неактуальним вже після кризи 2008-2009 рр. Ринок довго йшов до оновленого класифікатора, над яким майже рік працювали провідні девелоперські компанії та консультанти. Як результат, 2014 р. з’явилась оновлена версія, що закріпила становлення житла класу “комфорт” та поділила житлові проекти на два великі сегменти — бюджетне житло (економ- і комфорт-класи) та престижне житло (бізнес, преміум та де-люкс). І хоча класифікатор враховував до 100 критеріїв, зараз він вже застарів та вимагає серйозного переосмислення. Поточне домінування на ринку саме житла комфорт-­класу є результатом старіння класифікатора, який не враховує поточні тенденції ринку, що постійно змінюються. Крім того, взагалі відсутнє будь-яке формулювання форматів житла. Тому маємо багато зловживань такими термінами, як клубний та доходний будинки.

При цьому модифікація критеріїв — дуже кропітка робота, вона потребує часу і зусиль. Для неї потрібна якась рушійна сила, що, по-перше, об’єднає учасників ринку в робочу групу, а, по-друге, змусить дотримуватися оновлених критеріїв.

Чи бути “економу”

І допоки цінова конкуренція буде визначальною, існуватиме й бюджетне житло. Стабільний попит на нього забезпечуватиметься кількома факторами. “Житло виконує для населення інвестиційно-дохідну функцію, і тому проекти економ-класу є популярними. Їх купують для перепродажу або здачі в оренду”, — називає перший фактор Ярослава Чапко і додає, що купити зараз маленькі 1- чи 2-кімнатні квартири в проектах, які пропонують квадратний метр дешевше, ніж 20 тис.грн, дуже складно. Їх викупили інвестори.

Другий фактор полягає в можливостях споживача. “Попри те що за останній рік житло економ-класу дещо втратило частку ринку, говорити про його повне зникнення передчасно, — наголошує Тетяна Шульга-Забєльська. — Таке житло може вдовольнити, наприклад, нових мігрантів”. І не тільки.

Ігор Кушнір, голова правління — президент ПрАТ “ХК “Київміськбуд”, нагадує, що багатьом українцям нині не по кишені навіть недороге житло. Тому в компанії роблять ставку на доступну іпотеку, яку уряд обіцяє запустити поточного року. Зі свого боку, в “Київміськбуді”, який взявся добудувати житловий спадок “Укрбуду”, а це більше двох десятків ЖК, зазначили, що планів переглядати концепції та знижувати класи житлових комплексів “Укрбуду” (від комфорту до економу) не мають. “У середині січня поточного року розпочалася інвентаризація об’єктів компанії “Укрбуд”, після чого буде оформлено відповідну юридичну та технічну документацію. За попередніми розрахунками, на це необхідно близько шести місяців. Після цього з інвесторами “Укрбуду” будуть зв’язуватися наші менеджери”, — окреслює стан справ пан Кушнір. Тобто в кейсі нерухомості найбільшого столичного забудовника й надалі переважатиме житло комфорт-класу.

Експерти резюмують: певна частка бюджетного житла й надалі знаходитиме свого покупця. Але поняття й уявлення про економ-клас значно видозміниться. “Таке житло буде принципово кращим за те, що будується зараз”, — запевняє Дарія Бедя. А Вікторія Берещак додає: “2020 р. і в подальші роки кількість покупців “економу” щороку зменшуватиметься. Це пов’язано насамперед зі зміною купівельної поведінки та мисленням поколінь, які наразі складають основу економічно активного населення”. Так звані міленіали та “зетери” не будуть економити на власному комфорті.

А поки ця тенденція набирає обертів, експерти радять покупцям орієнтуватися на будівельні норми, а класифікатор сприймати виключно як ринковий саморегулюючий інструмент.

kushnir 32869Ігор Кушнір, голова правління — президент ПрАТ “ХК “Київміськбуд”

— Житло, яке позиціонується як комфорт-клас, повинно відповідати оновленим критеріям та вимогам. А саме: мати зручне розташування по відношенню до транспортних магістралей і метро, зводитись за сучасними технологіями, мати якісне внутрішнє і зовнішнє оздоблення, виразне архітектурне рішення, упорядкований двір та інші переваги — корзини для кондиціонерів, закриту внутрішню територію, окремий паркінг, зарядки для електромобілів, сонячні батареї для освітлення місць загального користування, індивідуальні лічильники тепла з можливістю регулювання температури у квартирі.

І хоча законодавчо закріплених стандартів, які відносили б конкретний будинок по певного класу, немає, забудовники мають чіткі вимоги до якості, що прописані в ДБН і є обов’язковими до виконання. Водночас боротьба за покупця на ринку нині доволі жорстка. Тому забудовнику просто невигідно зводити об’єкт, який фактично виявиться неконкурентним. А відтак не існує особливої потреби фіксувати класи будівництва ще й законодавчо.

Що стосується того, чи вимре найближчим часом “економ” як окремий вид житла, то такий сценарій навряд чи можливий. Попит на недороге житло залишається високим. Забудовники зараз переважно зводять будинки комфорт-класу, враховуючи, що покупець став вимогливішим до якості життєвого простору. Однак не варто забувати, що багатьом українцям недоступне навіть недороге житло (бодай з умовами розтермінування оплати чи додатковими знижками). У планах уряду запустити оновлену та доступну іпотеку, тож ми сподіваємось, що цей інструмент допоможе втілити в життя мрії багатьох сімей про власне житло. Враховуючи це, найбільшим попитом користуватимуться недорогі кватири економ- та комфорт-класів.

 

Наталія Шевченко

Теги

Читайте також

Лідія Білас: “Досвід та професійну експертизу можна набути, натомість набагато важливіші речі — мораль і цінності”

чт, 07/30/2020 - 14:48
Лідія Білас — співзасновниця і керуюча партнерка Креативної міжнародної дитячої школи, екс-гендиректорка IDS Aqua Service.

Підняти вітрила! Український турбізнес виходить з кризового шторму

вт, 07/28/2020 - 01:09
Які напрямки виїзного туризму вже запрацювали, і чому внутрішній туризм не показує очікуваного раніше підйому.

Зашились: Україна нашила захисних засобів, які не можна продати

пт, 07/24/2020 - 17:24
У державі відсутнє обладнання для їхньої сертифікації.

Віктор Поліщук: “Я переконаний, що майбутнє вітчизняної аграрної галузі — за українськими виробництвами”

ср, 07/22/2020 - 16:26
Знайомтесь: Віктор Поліщук, засновник компанії «МАКОШ» — новий учасник об’єднання БІЗНЕС100.

Круті педалі: Як відкрити інтернет-магазин велосипедів

ср, 07/22/2020 - 13:50
У веломагазину “Помаранчевий ровер” теж під час карантину попит збільшився на 40%.

Зірвати з шапки: Грибне виробництво у цифрах та рекомендаціях

ср, 07/22/2020 - 12:36
 Для переходу на повне імпортозаміщення потрібно виробляти не менше 48 тис.т грибів на рік.