Перейти к основному содержанию

Ринок землі в питаннях та відповідях

вт, 03/03/2020 - 16:27

<p>&nbsp;</p> <p>Відкриття вільного обігу земель сільськогосподарського призначення є типовим прикладом української “реформи”.</p>

Замість політичного порядку денного маємо декілька законопроектів, в яких “товщина документа захищає від його читання”. Це створює не лише підґрунтя для домислів і маніпуляцій громадською думкою, а й атмосферу невизначеності, яка шкодить будь-якому ринку. Водночас підприємці мусять працювати в тому легальному полі, яке існує, та розуміти, яким воно буде завтра.

Поки в Раді триває обговорення понад 4 тис. поправок тільки до законопроекту #2178-10, ми запропонували фермерам поставити найактуальніші питання щодо обігу землі. Відповіді на найпоширеніші надав адвокат Дмитро Грибов з юридичної фірми “Ілляшев та Партнери”.

Які особливості оформлення договорів купівлі землі за наявності договору емфітевзису?

Чинним земельним та цивільним законодавством не передбачено переважного права емфітевта на викуп земельної ділянки.

Відтак, укладання договорів купівлі-продажу земельної ділянки, що перебуває в користуванні на умовах емфітевзису в третьої особи, не потребує від власника отримання відповідної згоди.

Проте згідно з положеннями ст.659 Цивільного кодексу України продавець зобов’язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар (земельну ділянку), що продається (права оренди, емфітевзису, право застави тощо).

У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або взагалі розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

Що буде з наявними договорами оренди та емфітевзису, укладеними при оформленні договорів купівлі-продажу?

Статтею 1481 Земельного кодексу України, так само як і положеннями ст.770 Цивільного кодексу України, прямо встановлено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять усі права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Отже, факт переходу права власності на земельну ділянку, що перебуває в користуванні, в тому числі на умовах оренди або емфітевзису, не припиняє та не є підставою для зміни обсягу прав та обов’язків землекористувача щодо порядку та умов користування такою земельною ділянкою.

Які особливості оформлення договорів на купівлю землі при діючому договорі оренди?

У ст.9 Закону “Про оренду землі” наголошується, що орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки.

Необхідною умовою відчуження земельної ділянки третім особам, що не є сторонами договору оренди землі, є дотримання та непорушення прав та інтересів особи-орендаря.

У зв’язку з цим орендодавець, який бажає продати земельну ділянку, що перебуває в оренді, зобов’язаний у письмовій формі повідомити орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

При цьому важливо звернути увагу, що відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди на це орендаря не допускається.

Враховуючи викладене, орендодавець — продавець земельної ділянки при укладанні договорів відчуження належної йому на праві приватної власності землі зобов’язується завчасно повідомити про своє бажання із зазначенням ціни та інших умов продажу, а в разі продажу земель державної та комунальної власності — отримати письмову згоду на таке відчуження від особи-орендаря.

Переважне право на придбання землі: які умови точно мають бути в  договорі, а які — ні?

Переважне право — це право на першочергове отримання матеріального блага перед іншими особами за умови наявності або за умови виконання особою певних, передбачених законодавством вимог.

Так, земельним законодавством передбачено цілу низку підстав виникнення переважного права на придбання земельної ділянки в особи: в  орендаря на орендовану земельну ділянку; при продажу одним зі співвласників земельної ділянки належної йому частки в інших співвласників виникає переважне право на її придбання; в разі купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення громадянами України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки тощо.

За таких підстав крім загальних істотних вимог до договорів купівлі-продажу земельних ділянок, встановлених чинним законодавством, доцільним є зазначення та опис саме тих фактичних обставин, що стали передумовою до виникнення в  покупця переважного права на придбання земельної ділянки (існування договору оренди землі; документи, що посвідчують право спільної власності покупця на земельну ділянку, тощо).

Чи варто засівати, якщо дія договору спливає до моменту збору врожаю? Які ризики та наслідки?

Відповідно до загальних положень земельного законодавства орендар, серед іншого, у разі припинення або розірвання договору оренди землі зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором, а в разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Водночас положеннями ст.25 Закону “Про оренду землі”, так само як і пунктом “б” ч.1 ст.95 Земельного кодексу України, ст.775 Цивільного кодексу України, закріплено, що орендарю належить право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену ним у результаті користування земельною ділянкою продукцію.

У зв’язку з такою неоднозначністю та відсутністю на законодавчому рівні регулювання цього питання до набрання чинності 16.01.20 р. окремими положеннями Закону “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” #340 від 05.12.19 р. питання щодо можливості збору врожаю та користування земельною ділянкою або відшкодування шкоди орендарю вирішувалось здебільшого в судовому порядку.

Проте із прийняттям Закону #340 законодавець зробив важливий крок у напрямку врегулювання цього питання та надання сторонам правочинів щодо користування земельними ділянками сільгосппризначення відповіді щодо порядку та особливостей мирного врегулювання таких питань.

Так, Законом #340 було доповнено ч.3 ст.13, ч.14 ст.141 Закону “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” положеннями, зміст яких зводиться до того, що в разі припинення договору оренди земельної ділянки (…) до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю, а власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі, пропорційному до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

Переважне право на поновлення договору: які умови обов’язково мають бути дотримані?

Поновлення договорів оренди землі врегульовано ст.33 Закону “Про оренду землі”.

Слушним буде зазначити, що до набрання чинності окремими положеннями Закону #340 від 05.12.19 р. даною нормою фактично передбачено два порядки поновлення договорів оренди землі:

1)  досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження дії договору оренди шляхом укладання додаткової угоди та виконання орендарем обов’язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини, надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди (ч.1-5 ст.33 Закону “Про оренду землі”).

Зазначений порядок поновлення договору оренди землі вимагає від орендаря вчинення цілої низки активних дій, що підтверджували би його бажання скористатись переважним правом на поновлення договору, а саме: належно виконувати свої обов’язки за договором оренди землі протягом усього строку його дії; у передбачений договором строк, але в будь-якому випадку не менш ніж за місяць до закінчення строку дії договору, повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та додати до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проект відповідної додаткової угоди;

2)  пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку дії договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою (ч.6 ст.33 Закону “Про оренду землі”).

Другий порядок поновлення договору оренди землі фактично доповнює перший та наголошує на тому факті, що за відсутності активних дій з боку орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії договору в формі листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Важливо наголосити, що Законом “Про оренду землі” в  чинній редакції прямо встановлено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. При цьому важливо також зауважити, що Великою Палатою Верховного Суду з цього приводу наголошено: “Частинами восьмою та дев’ятою статті 33 Закону України “Про оренду землі” передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді”.

Таким чином, наразі, враховуючи позиції вищих судових інстанцій, для поновлення договору оренди земельної ділянки орендар, що має бажання скористатись своїм переважним правом, повинен здійснити низку активних дій, визначених положеннями ст.33 Закону “Про оренду землі”, результатом яких в будь-якому випадку має стати укладання відповідної додаткової угоди.

Однак Законом “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” #340 від 05.12.19 р. було внесено ряд законодавчих змін, в тому числі доповнено Земельний кодекс України та Закон “Про оренду землі” положеннями щодо поновлення договорів оренди землі. Відповідно до них п.1 Перехідних положень зазначеного Закону набуває чинності за шість місяців з дня опублікування Закону, тобто 16.07.20 р.

Так, із нововведень, що стануть загальнодержавними нормами з 16 липня, слушним буде звернути увагу на такі:

  • умова щодо поновлення таких договорів.

Статтею 321 Закону “Про оренду землі” та ст.1261 Земельного кодексу України сторонам надано можливість при укладанні договорів оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови встановлювати умови щодо автоматичного поновлення договорів оренди землі на такий самий строк і на таких самих умовах. Слід звернути увагу, що при застосуванні такої процедури в майбутньому поновлення договору буде здійснюватися без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення.

Проте законодавець чітко визначив, що умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою;

  • порядок поновлення договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності.

В чинній редакції Закону “Про оренду землі” встановлено, що укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі державної чи комунальної власності здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі, проте починаючи з 16.07.20 р. укладення договору про поновлення договору оренди землі державної або комунальної власності здійснюватиметься виключно на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі ст.122 Земельного кодексу України;

  • обов’язковість укладання договору щодо поновлення договору оренди землі.

Фактично законодавцем у новій редакції ст.33 Закону “Про оренду землі” та з урахуванням положень ст.1261 Земельного кодексу України буде прямо закріплено обов’язок сторін у підтвердження досягнення згоди про поновлення договору оренди укласти відповідний правочин. Так, положеннями Закону “Про оренду землі” фактично було на законодавчому рівні підтверджено викладений Великою Палатою Верховного Суду висновок про те, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені до суду.

P.S.

Якщо ви маєте власні запитання щодо ринку землі, надсилайте їх до редакції БІЗНЕСа, і ми опублікуємо фахові відповіді юристів на найпоширеніші запитання.

Читайте також