Перейти к основному содержанию

Український ринок житла перейшов у гостру фазу клієнтоорієнтованості – Вікторія Берещак

сб, 02/22/2020 - 11:30

<p><em>Кілька років поспіль на ринку закріпилася цікава тенденція – відбувається пе</em><em>рерозподіл споживацького попиту всередині класів нового житла. А саме – у минулому році об’єкти економ-класу втратили близько 20% потенційних покупців і найближчим часом втратять ще 15-20%. Тобто, домінуюче становище займають об’єкти комфорт-класу, що і відображається на новій пропозиції. БІЗНЕС поговорив із експертом ринку нерухомості, Вікторією Берещак, про те, які наслідки це матиме.</em></p>

– Як вважаєте, чи вимре остаточно «економ», як окремий клас житла, найближчим часом (принаймні в Києві)?

Нам випала унікальна нагода спостерігати на власні очі останні дні епохи дешевого масового житла. За останні рік окремі об’єкти економ-класу втратили 30% покупців, які наразі не готові жертвувати власним комфортом, а головне надійністю інвестицій. Український ринок житла за останні пару років перейшов у гостру фазу клієнтоорієнтованості: якщо ти не знаєш свого покупця, важко продати бодай третину квадратних метрів в проекті.
Традиційні класи, якими ми оперували раніше, як то економ-, комфорт-, бізнес- та еліт- наразі не більше, ніж ярлики. Покупець, перш за все, звертає увагу на позиціонування, формат житлового проекту, його концепцію, конкурентні переваги. Саме тому доцільно сегментувати проекти, особливо ті, що стартували у 2018 р. і пізніше, за такими категоріями комфорт, комфорт+, бізнес, бізнес+, еліт. Власне, саме в категоріях комфорт+ та бізнес+ наразі відбувається найбільш запекла конкурентна боротьба за клієнта. Йдеться про нові формати житлових комплексів, найбільш розповсюдженими серед яких є: формат “місто в місті”, багатофункціональні житлові комплекси, еко-проекти, формат live-work-play та різноманітні сервісні ЖК (апарт-комплекси та будинки із яскраво вираженою і часто нестандартною сервісною складовою, наприклад, наявністю сигарної кімнати, власного кінотеатру тощо). Кожен формат представлений різними за наповненням проектами.

– Що є ключовим в нових форматах житла?

Головна цінність сучасних концептів полягає в тому, що девелопер намагається чути і розуміти свою цільову аудиторію, вивчає попит, розробляє позиціонування і формат ще до того, як зайти на ділянку.

Наразі 60% успіху комплексу нового формату – це концепт-проект, позиціонування та функціональність як в межах житлового простору, так і в загальній організації території. 30% – це інфраструктурні рішення, благоустрій території, дружнє ставлення до району та міста (соціальні проекти), сервісність та персоналізація продукту, інноваційні технологічні рішення. Решта 10% – репутація забудовника, його портфель проектів, історія діяльності на ринку.
Повертаючись до «вимирання економу», хочу зазначити, дешеве житло було, є і буде. Просто економ-клас, який ми наразі заслужили, це проект, де бодай мінімально буде представлена інфраструктура (магазин в форматі біля дому, салон краси, аптека, дитячий майданчик, спортивна зона), мінімальна кількість паркомісць, благоустрій території, можливо, закриті двори. Простіше кажучи, «економ» трансформується в стабільний «комфорт» з меншими інвестиціями девелопера і, відповідно, меншою ціною квадрата. Бо продати дорого те, що конкуренто програє 70% нової пропозиції, просто не вдасться.
І наостанок, два слова про попит на бюджетне житло. Сьогодні є чимало покупців, які все ще обмежені в фінансах і не можуть собі дозволити інвестицію в нові формати. Тому, закономірно, що на кожен проект, який будують у відповідності до закону і чесно позиціонують, не намагаючись перебільшити його переваги, знайдеться покупець.

Але вже в 2020-му і в подальших роках кількість таких покупців зменшуватиметься. Це пов’язано, перш за все, зі зміною купівельної поведінки і мисленням поколінь, які наразі складають основу економічно активного населення. Так звані «мілленіали» та «зетери» не будуть економити на власному комфорті.

– Схоже, що ринок стоїть перед потребою розробки нової класифікації житла. Як вважаєте, чи варто модифікувати існуючі класові критерії в більш досконалий перелік?

Класифікація житла застаріла і потребує якісного перегляду. Для цього, перш за все, всім потрібна чесність, прозорі уніфіковані правила “перепису” і достатня експертиза та незаангажованість тих, хто візьметься за цю справу.

Я переконана, що новий класифікатор потрібен усім: ринку, покупцям, владі. Хаос і непевність ще нікому не були на руку. А ми зараз спостерігаємо, як кожен девелопер називає і позиціонує свій проект, як йому заманеться. Покупець же просто не розуміє, чому інколи комфорт-клас пропонує кращу інфраструктуру, ніж деякі проекти бізнес-класу. Або чому ЖК із проїзним двором, відкритою територією, бідним набором інфраструктурних рішень позиціонують як «комфорт». Я вже не кажу про енергоефективні рішення в будівництві, матеріали та технології.
Класифікація житла – це про чесність. Ринок самочистится, як тільки ми подивимось на ситуацію об’єктивно.

– Яким обновленим і обов’язковим критеріям має відповідати сьогодні житло комфорт-класу?

Сьогодні точно треба додати до критеріїв оцінки концепцію житла, використання енергоефективних рішень в будівництві та території (розумні ліхтарі), використання технологічних рішень (розумні будинки, дрони-охоронці, відеонагляд території і персональні ключі доступу тощо). А також мікс нерухомості – які типи, окрім житла, є в проекті, загальні інфраструктурні рішення (зони для відпочинку, дитячі та спортивні майданчики, бігові та пішохідні доріжки, арт-об’єкти, публічні простори), інфраструктурні рішення підвищеного комфорту (загальноосвітня школа в складі проекту, спортклуб с басейном), сервісні рішення та їх обов’язки (консьерж-сервіс, експлуатуюча компанія, додаткові сервіси для мешканців тощо).

– Чому поділу на класи не варто довіряти? Це виключно маркетинговий інструмент?

Дуже часто це спосіб з боку девелопера додати значимості проекту в очах покупця. Цей інструмент морально застарів і не відповідає вимогам часу.

Зрозуміло, що націнювати вартість, коли ти будуєш ніби-то бізнес-клас чи комфорт- простіше. Але важливо оцінювати якість кожного окремого комплексу. І це варто робити в два етапи: порівняти його з іншою схожою пропозицією на ринку, а також відособлено. Не забувайте, що на вартість проекту в одному класі можуть впливати ціла низка факторів, таких як локація, використані матеріали, архітектурні та дизайнерські рішення, складові інфраструктури тощо. Плюс забудовник завжди дозволяє собі націнку, якщо бачить підвищений попит на свій проект або навіть з власного розсуду (інколи просто абсурдного). Націнка складає в середньому 10-12%, хоча є проекти, де вона сягає 30%.

– Як вважаєте, чи потрібно класовість «узаконити», щоб забудовник мав чіткі орієнтири і ніс відповідальність за заявлений клас, а споживач розумів, як формується «націнка» за клас?

Мені здається, це наступний логічний етап після створення єдиних, чесних, прозорих правил гри. Девелопмент – це про соціальну відповідальність і бізнес, що орієнтований на людей, тому важливо заручитись підтримкою девелоперів у цьому питанні. Буде добре, якщо забудовники змінять застарілий підхід до моделі свого бізнесу: тепер вони не просто торгують голими метрами, а створюють сучасне комфортне середовище для життя, повсякденних справ, бізнесу, творчості та виховання дітей. Окрім того, вони прямо впливають на те, яким є сучасний Київ. Саме тому важливо інвестувати в розвиток мікрорайону, де ведеться будівництво.

– Яка наразі націнка за комфорт-клас?

Націнка за клас наразі практично відсутня. Це не більше 2-3% у проектах, які не сильно конкурентні на ринку. Натомість є суттєва націнка за формат. Залежно від концепції, характеристик, індивідуальних особливостей ЖК вона сягає в середньому 5-10%, хоче деякі проекти  дозволяють собі і більшу націнку, в розмірі 12-15%. Проте це вже певний ризик з боку девелопера: платоспроможний покупець є, але він не готовий просто так прощатись із грошима. По-перше, він стурбований ситуацією із «Укрбудом». По-друге, чекає на чесність з боку девелоперів у питаннях виконання зобов’язань і відповідності заявленого реально збудованому. Нарешті, він хоче за свої гроші отримати додаткові бенефіси. Тут якраз і вступають в бій концепти, додаткові сервіси і нестандартні рішення в нових форматах.

Читайте також