Перейти к основному содержанию

Потяг до готового: чому споживачі перетікають на вторинний ринок житла

чт, 05/21/2020 - 10:21

Коронавірусна криза кардинально змінює споживчі вподобання киян. Наприклад, простежується наростаючий попит на житлову “вторинку”. Чітко тенденція, швидше за все, окреслиться у другому півріччі

Передумови

Попит на ринку столичної нерухомості останні кільканадцять років був на боці первинного житла від забудовників. Зазвичай понад 60% угод припадає на новобудови. Хоча до 2008 р. ситуація була протилежною: близько 70% квартир купували саме на “вторинці”.

Час від часу сплески цікавості покупців до неї, короткострокові й незначні, були помітні і пізніше (здебільшого спровоковані кризовими факторами). Останні спостерігалися в листопаді 2019-го та березні 2020-го, коли розподіл споживацької цікавості між ринками практично зрівнявся.

potyag do gotovogo chomu spozhivachi peretikayut na vtorinnij rinok zhitla 1

“Тривалий час ціни на ринку вторинного житла перебували в стадії плато, — розповідає Лариса Ставинога, перший віцепрезидент Спілки фахівців з нерухомого майна України. — Останні півтора-два роки вони були досить низькими, а курс долара більш-менш стабільним”. Починаючи з квітня минулого року на цьому ринку почалося помітне зростання вартості квадратного метра.

Варто зазначити, що “вторинка” орієнтується виключно на доларові ціни, тому динаміку цін на такі квартири треба розглядати, враховуючи коливання курсу валют.

Однак, як пояснюють експерти, не лише валютні коливання провокували подорожчання квартир минулого року. “З ринку були “вимиті” найдешевші об’єкти, а нова пропозиція заходила зі значно вищим цінником, — пояснює пані Ставинога та додає: — Якщо на початку минулого року покупець міг придбати в Києві однокімнатну квартиру економ-класу за $23-27 тис., то вже у вересні 2019 р. її вартість зросла до $33-35 тис..

Спричинив підвищення цікавості до вторинного житла й “ефект “Укрбуду”, коли вмить зупинилося будівництво одразу 25 об’єктів компанії. А ще — обмежена пропозиція.

За даними порталу 100realty.ua, обсяг пропозиції зменшувався протягом усього 2019 р., склавши у підсумку 26% (квітень’19 — квітень’20).

potyag do gotovogo chomu spozhivachi peretikayut na vtorinnij rinok zhitla 3

Натомість статистика Міністерства юстиції України говорить про збільшення кількості угод купівлі-продажу нерухомості минулого року на 17,5% порівняно із показником 2018 р. “Можна зробити висновок, що частково зменшення обсягів пропозиції може пояснюватися збільшеним попитом, — зазначає Роман Герасимчук, директор City Development Solutions. — Другий (і, швидше за все, більш значущий) фактор — укріплення гривні восени минулого року. Частина продавців просто зняла свої об’єкти з продажу в очікуванні зростання курсу, адже у доларовому еквіваленті вартість багатьох квартир зросла, і продати їх стало важче”.

Відповідно, покупці, спостерігаючи за необґрунтовано високими цінами, зайняли вичікувальну позицію. Тому не дивно, що І квартал 2020 р., як зазначає пані Ставинога, виявився нехарактерно “млявим” періодом для ринку вторинної нерухомості. В такому стані “вторинка” увійшла в карантин.

Під тиском коронакризи

Як зазначають рієлтори, зараз “вторинка” поступово оживає. Щоправда, і ціни на неї відкорегувалися.

“У лютому 2020 р. подорожчав долар, що і призвело до зниження середньої валютної ціни на квартири та різкого зростання цін у гривні, — пояснює пан Герасименко, наголошуючи ще на одному факторі: — Після викиду великої кількості квартир за завищеними цінами (порівняно із середньою вартістю “квадрата”) стало зрозуміло, що в квітні вибуху кількості угод очікувати не варто, тому відбулася корекція середніх цін у гривні на тлі паралельного зниження доларових цін”.

Реальні покупці наразі схильні торгуватися, аргументуючи свою позицію карантинними та кризовими факторами. Продавці, що опинилися в скрутному становищі, звісно, погоджуються на торг. “В елітному сегментні знижки доходять до 30-40% початкової ціни, а в економ- — до 20-25%, — зауважує пані Ставинога. — Але це поодинокі угоди, орієнтуватися на них не варто. Продавці поки чекають”.

В очікуванні і власники квартир під оренду, попит на які різко впав. Однак, переконує пан Герасимчук, “навряд чи вони почнуть виставляти свої об’єкти на продаж і позбуватися дохідної нерухомості”.

Це масове очікування пов’язане з нерозумінням, коли Україна вийде з карантину, якою буде політична ситуація, чи зможе уряд домовитися з МВФ та на якому рівні вдасться втримати курс. Всі ці фактори значно впливають на ціноутворення та попит на вторинному ринку нерухомості, а до них додався ще й психологічний аспект.

“Коли крізь людину проходить величезна кількість негативних новин, вона не наважується на значні капіталовкладення”, — слушно наголошує пані Ставинога. А пан Герасимчук додає: Тільки-но намітиться покращення економічної та епідеміологічної ситуації, безперечно, можна буде очікувати на збільшення пропозицій за рахунок тих продавців, які зараз вирішили притримати об’єкти”.

Чого ще можна очікувати

Однозначно — подальшого падіння цін в доларі. В літній період — на 8-15%, який, швидше за все, буде “відіграний” ринком ще до кінця 2020 р.”, — передбачає пан Герасимчук, хоча й зазначає, що наразі досить складно робити прогнози, адже кон’юнктура ринку залежить від великої кількості факторів, багато з яких не є економічними.

potyag do gotovogo chomu spozhivachi peretikayut na vtorinnij rinok zhitla 2

А от пані Ставинога вважає, що в стані перманентної нестабільності, коли ліміт довіри до первинного ринку значно підірваний, споживач більш схильний мінімізувати ризики та придбати квартиру на вторинному ринку.

Так, продажі в деяких забудовників “провалились” на 90%. Більшість девелоперів, навіть із хорошою репутацією, не можуть дати жодних гарантій щодо вчасного завершення розпочатих будівництв. Існує велика ймовірність, що здача більшості новобудов перенесеться, як мінімум, на рік, а в експлуатацію буде введено ті об’єкти, що фактично були готові до здачі ще до запровадження карантину.

Про це заявляють і самі забудовники. “Щоб завершити розпочаті об’єкти, гравці ринку гостро потребують залучення короткострокових кредитів під мінімальні відсотки. Окрім цього потенційні покупці хочуть чітко розуміти свої фінансові можливості у найближчі 4-6 місяців. Тому без стратегічної підтримки держави як забудовників, так і потенційних покупців первинний ринок житла може зіткнутися з новими старими викликами — появою нових довгобудів”, — зазначає Олександр Ізаров, керівник проєкту ЖК Rusaniv Residence (девелопери Perfect Group та Citex Development). За його даними, власні фінансові ресурси, які дають можливість безперешкодно продовжувати будівництво до кінця 2020 р., є лише у близько 20% компаній. Станом на початок травня активні будівельні роботи продовжуються тільки на 40% об’єктів. Порівняно із березнем кількість об’єктів із частковою чи повною зупинкою будівництва зросла на 10%.

Враховуючи ці ризики, рієлтори зазначають, що стресостійкість українців, які звикли жити в умовах постійних катаклізмів, дозволить їм продовжувати інвестувати в житло, однак з великою ймовірністю усталені тенденції кардинально зміняться. “Зараз я бачу всі передумови для перетікання споживацького попиту з первинного на вторинний ринок. У цілому, для кінцевого споживача це матиме позитивні наслідки: ринок первинної нерухомості очиститься від недобросовісних гравців, а угоди стануть безпечнішими”, — запевняє пані Ставинога.

Своєю чергою, експерти City Development Solutions значного перерозподілу попиту не відзначають і не очікують його надалі, аргументуючи це тим, що ліквідність квартир у новобудовах вища, ніж у квартир старого житлового фонду. Щоправда, погоджуються: потяг споживача до готового житла зберігатиметься й укріплюватиметься. “Враховуючи значний обсяг квартир у будинках, зданих протягом 2015-2019 рр., межа між “первинкою” та “вторинкою” певною мірою розмивається”, — зазначає пан Герасимчук. За його прогнозами, до осені варто очікувати зростання попиту саме на первинному ринку, де, завдяки активним будівельним роботам, що наразі ведуть великі девелопери, накопичиться достатня кількість ліквідних квартир у будинках із високим ступенем готовності.

Читайте також

Коронна фаза: COVID-19 ставить політиків і бізнес перед надскладним вибором

пт, 09/18/2020 - 22:48
Людство сьогодні вирішує, що важливіше: рятувати економіку чи планету

Тютюновий бунт: вітчизняна тютюнова галузь з легкої руки влади тріщить по швах

пт, 09/04/2020 - 10:22
Боротьба держави за податки з виробників сигарет не дає відчутного ефекту, а лише підриває галузь

Сяйво чистого розуму: інформаційно-просвітницький проєкт АТ “Фармак” — “Екошкола”

вт, 09/01/2020 - 15:53
Журнал БІЗНЕС представляє першого учасника ТОП-10 спецпроекту "Ековідповідальне рішення"   Виклик Допомогти в реалізації стратегії сталого розвитку держави, створивши освітню програму по усвідомленому використанню природних ресурсів і сталого розвитку шкіл.

Коло еколо: бізнес, у якого на меті не тільки прибуток

вт, 09/01/2020 - 14:00
Журнал БІЗНЕС представляє ТОП-10 компаній, що стали переможцями спецпроекту "Ековідповідальне рішення"

Смітник історії: людство відкидає звичне відношення до відходів

вт, 09/01/2020 - 13:44
Як змінюються ідеологічні, промислові, споживацькі тренди і який вплив на довкілля вони матимуть у найближчому майбутньому

Цифровізація проти корупції: Виклики для нового керівника Держгеокадастру

чт, 07/16/2020 - 11:55
Призначення Романа Лещенка головою Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру — вже друга заміна за часів перемоги “Слуг народу”.