Перейти к основному содержанию

Дачники: Коттеджний бум накрив ринок житла столичної агломерації

пн, 07/13/2020 - 13:05

Доступність за ціною та більш-менш розвинена інфраструктура дозволили заміським котеджам стати для киян найпопулярнішим і найбажанішим об’єктом нерухомості у поточному сезоні. Досить в’ялий ринок отримав шанс на розквіт завдяки введеному в березні карантину. Якщо традиційно дачний сезон для містян розпочинався у травні і тривав до вересня-жовтня, то цього року масове переселення почалося дещо раніше — в березні-квітні. “Обмеження, викликані карантинними заходами, справді легше переживати за містом. Це хороша нагода обмежити соціальні контакти та задовольнити потяг містян до природи”, — говорить Ольга Соловей, керуюча партнерка та засновниця URE Club (“Українського клубу нерухомості”).

Изображение удалено.

Другим чинником зростання попиту стали закриті кордони і нерозуміння, як цього року працюватимуть курорти. “Частина людей усвідомили, що літні відпустки в інші країни доведеться перенести на наступний рік”, — додає пані Соловей.

“Як результат, зараз ми спостерігаємо ажіотажний попит як на оренду заміського житла, так і на його купівлю, — констатує Лариса Ставинога, перша віце-президентка Спілки фахівців з нерухомого майна України. — Відповідно, ціни на оренду заміських будинків за час карантину виросли в два-три рази, а всі завершені об’єкти швидко здаються”.

Вона також розповіла про радикальну переоцінку цінностей киян щодо власного помешкання і середовища проживання. Якщо раніше клієнт найчастіше розглядав котеджі площею 300 кв.м і більше, то зараз найбільшим попитом користуються будинки до 180 кв.м. Споживач почав звертати увагу на технологію та якість будівництва, на енергоефективність, екологічність будинку, наявність відповідних комунікацій та інфраструктуру. Високу затребуваність мають одноповерхові будинки американського типу. Перестав бути визначальним і розмір земельного наділу — з 50-60 соток побажання “схудли” до 8-10.

Изображение удалено.

“В середньому продажі заміських будинків за рік збільшились на 20-22%, — розповів Владислав Кононов, керуючий партнер компанії AVM Development Group. — Натомість потенційні покупці повинні розуміти, що пропозиція такого житла, яке розташоване в безпосередній близькості до Києва, з добре розвинутою інфраструктурою та транспортним сполученням, обмежена”. Найбільше цим критеріям відповідають Новообухівський та Бориспільський напрямки.

Хатинка за містом

За словами рієлторів, угоди з придбання хатинки за містом переважно здійснювали покупці, які запланували це зробити ще до карантину, а також підприємці, які на ажіотажному хайпі насмілилися інвестувати у будиночок задля подальшої здачі його в оренду. Тому першочергово покупець розглядає житло, повністю готове для проживання. І попит на нього значно переважає пропозицію. “Достойних і доступних за ціною завершених об’єктів не вистачає, — зазначає Лариса Ставинога. — 70-80% ринку — це недобудови, коробки без внутрішнього оздоблення”. Вона також зауважує, що вартість таких об’єктів значно нижча, адже клієнт, потенційно готовий “заморочитись” з ремонтом, радше придбає земельну ділянку та збудує об’єкт за власним архітектурним баченням.

Експерти URE Club провели дослідження ринку заміської котеджної нерухомості та прийшли до висновку, що наявна пропозиція не відповідає запитам більшості містян щодо комфортного проживання. “Ціни зависокі, якість — низька”, — підкреслює пані Соловей. А Віталій Бойко додає: “Бурхливий розвиток заміської нерухомості неможливий без доступного іпотечного кредитування”.

Європейський тренд

Чи варто очікувати такої ж підвищеної цікавості киян до заміського стилю життя наступного року, рієлторам сказати важко. Натомість вони впевнені: увесь потенційний і відкладений споживацький попит на житло не перетече на ринок заміських котеджів. По-перше, такий будинок у якості другого житла може дозволити собі представник середнього класу. А по-друге, киянин з квартирою у столиці все одно прив’язаний до місця роботи і навряд чи захоче переїжджати за місто на постійне проживання. “Продати квартиру в Києві та купити натомість заміський будинок — таких замовлень практично немає”, — зазначає Лариса Ставинога.

Изображение удалено.

Водночас девелопери запевняють: попит на заміське індивідуальне житло надалі зростатиме. “Це зумовлено насамперед тим, що мешканці міста втомлюються від щільності забудови Києва та хочуть жити в більш затишному місці, насолоджуючись природою”, — вважає пан Кононов. А керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич переконана: “Завдяки “коронавірусному ефекту” багато споживачів змогли оцінити переваги життя за містом”. І тому ця тимчасова тенденція в середньостроковій перспективі може закріпитися на рівні звички. Адже в багатьох країнах Європи формат заміського будинку як другого житла дуже популярний, що формує великий потенціал цього ринку і в Україні.

Наслідуючи європейський тренд, вважають експерти, українці віддаватимуть перевагу компактним енергоефективним будівлям із продуманим плануванням та розвинутою інфраструктурою навколо. Серед перспективних напрямків розвитку заміської забудови експерти NAI Ukraine називають Ірпінь, Бучу, Гостомель та Києво-Святошинський район. Хоча, звісно, швидкість поширення “заміського котеджного тренду” залежатиме від рівня доходів українського представника середнього класу.

Изображение удалено.

Що стосується цін, то, за прогнозами пані Гуревич, найближчим часом значного підвищення не очікується, ймовірні лише точкові коливання. Але в посткризовій перспективі ціни на заміське житло однозначно зростатимуть.

Нові формати

Про непогані перспективи ринку заміського житла свідчить і цікавість до нього з боку діючих гравців. Так, розвивати напрямок котеджного будівництва вирішила компанія AVM Development Group. “Ми маємо намір стати лідером в цій галузі. Саме тому, окрім Новообухівського напрямку, компанія придбала ще декілька ділянок під такий тип забудови в Київській області”, — ділиться планами Владислав Кононов.

Мова йде про мальовничу Осещину, що під Вишгородом, котеджне містечко з’явиться на березі р.Десна. Другий проєкт вирішили розмістити поряд із р.Дніпро, в с. Проців Бориспільського району.

За словами Ольги Соловей, зростаючий інтерес девелоперів до передмістя столиці предусім стосується багатоквартирних забудов. “Девелопмент котеджних містечок — довготривалий та дорогий, і без доступного кредитування малоцікавий класичним девелоперам”, — вважає вона.

Изображение удалено.

Попри те що левова частка столичних забудовників багатоповерхівок нині переживають кризу ліквідності через різке падіння попиту, економіка багатоквартирного будівництва для класичного девелопера значно привабливіша за котеджне. Перевагою проєктів за містом можна вважати лише доступність та нижчу вартість земельних ділянок. До того ж в параметрі “дохідність” девелопери враховують кількість зведених житлових квадратних метрів на одній ділянці, а також темпи продажу готових квартир чи котеджів. Останні критерії працюють на користь саме багатоквартирного житла.

Тому є підстави вважати, що погляд компанії KAN Development у бік заміського будівництва стане ледь не єдиним прецедентом виходу класичного девелопера за місто. Днями засновник KAN Development Ігор Ніконов заявив, що компанія змінила думку щодо заміського житла і навіть почала розробляти одразу кілька проєктів такого будівництва, включаючи будівництво котеджів, дуплексів, таунхаусів та двоповерхових будинків. “Нині ми розробляємо багато нових форматів, — сказав, зокрема, Ігор Ніконов в одному із нещодавніх інтерв’ю. — Містечка із розвинутою інфраструктурою отримають нове дихання, і наша задача — створити об’єкти, що відповідатимуть усім вимогам сучасної людини”.

Каталізатором, що послужив радикальній зміні поглядів компанії (адже раніше топ-менеджмент запевняв у відсутності цікавості до заміських проєктів. — Ред.), стала зміна споживчих переваг щодо власного житла. “Здебільшого мешканці столиці раніше розглядали житло як місце для ночівлі, але зараз стало очевидно, що світ змінився. І тепер їм потрібне не тільки ліжко і чотири стіни, а й повноцінне середовище проживання, де на безпечній території можна буде комфортно провести навіть кілька місяців в ізоляції”, — зазначає пан Ніконов.

Читайте також