business head ads

"Танці" гривні та "Укрбуд": Яких "сюрпризів" очікувати на ринку нерухомості

Новини
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Тимчасові гривневі "хвилювання" спровокували певне затишшя на ринку нерухомості України, оскільки потенційні покупці житла зайняли вичікувальну позицію. Гравці ринку кажуть, що "аномально" міцна гривня була тимчасовим явищем, а тому не прогнозують "американських гірок" з цінами на житло – більшість компаній формували їх із розрахунку 26-27 грн за долар. 

Однак більшу тривогу у забудовників викликає ситуація довкола "Укрбуду". Невизначеність щодо майбутнього об’єктів цього будівельного гіганта, в які інвестори вклали чималі кошти, може викликати ланцюгову реакцію і зачепити весь ринок. 

Яких потрясінь слід очікувати на ринку нерухомості у наближчій перспективі і як це позначиться на цінах на житло, БІЗНЕС дізнавався в експертів.

Ольга Соловей, співзасновниця та керуючий партнер "Українського клубу нерухомості (UREClub):

Solo 45674

На моє переконання, покупцеві житла не варто лише орієнтуватися на курс долара. Коли гривня падає, люди налаштовані купувати, коли гривня зростає – очікують. А в теперішній ситуації "дрижаків" – стратегії покупців можуть бути протилежними залежно від їхніх особистих планів і уподобань.

Осінь традиційно пожвавлює ринок, за звичай саме на осінь припадають курсові зміни. Тому чогось особливого, сенсаційного не варто очікувати: всі розуміють, що в країні не спостерігалося жодних карколомних стрибків в економічному розвитку, і зміцнення гривні було лише тимчасовим явищем зі своїми причинами і, напевно, наслідками.

Вже перші дні жовтня засвідчили, що ймовірність швидкого падіння гривні до попередніх позначок цілком імовірне. Тому, на мою думку, якихось особливих зрушень у свідомості покупців, які б можна було б пов’язати зі зміною курсу гривні, не відбулося.

Проте в країні є інші, окрім валютних колізій, фактори, що впливають на настрої покупців. Перш за все, це стосується політико-економічної ситуації в країні. Цілковита зміна влади посилює в суспільстві позитивні очікування щодо розвитку країни. Але, зрозуміло, що за короткий термін досягти якихось суттєвих змін, навряд чи вдасться. Зараз ситуація досить стабільна, проте цього явно не досить аби суттєво зросли доходи громадян і, відповідно, збільшилися кількість потенційних покупців житла. Окрім цього, варто окремим рядком вказати необхідність створення умов для розвитку іпотечного кредитування. Наразі іпотека майже не працює: лише близько 3% покупців стають власниками квартир, використовуючи цей механізм. Проте потреба в кредитах, за підрахунками "Українського клубу нерухомості", становить щонайменше 10-12%.

Другий чинник – це необхідне цілковите реформування будівельної галузі. Нещодавно прийняті закони про скасування пайового внеску, про впровадження єдиної електронної системи в містобудуванні – лише обриси потрібних змін. Необхідне цілковите перезавантаження Державної архітектурно-будівельної інспекції. Наразі це корупційна пухлина, метастази якої уразили майже всі ланки будівництва. Окрім цього, конче необхідно прийняти закон про захист прав інвесторів, який би давав певні гарантії покупцям житла. Тобто для створення сприятливих умов необхідно знищити корупцію, створивши умови захисту інвесторів разом з прозорими і конкурентними умовами ведення бізнесу.

Третій фактор, що, на мій погляд, зараз є нагальним для ринку – ситуація довкола корпорації "УкрБуд". В обставинах, коли інвестори аж ніяк не певні, що буде з об’єктами, в які вони вклали кошти, виникає ланцюгова реакція, що зачіпає абсолютно усіх забудовників. Ринком ширяться чутки. Потенційні покупці займають вичікувальну позицію, а забудовники зазнають суттєвих іміджевих і фінансових втрат.  Я переконана, що до розв’язання ситуації з "УкрБудом" варто долучитися і меру міста, і Верховній Раді, і Кабінету міністрів. Влада повинна взяти під свій контроль долі десятків тисяч покупців житла у цієї компанії. А допоки лише сценарії, чутки, домислювані "катастрофи" і "трагедії", що збурюють ринок, вимиваючи з нього інвесторів.

Отже курс долара зараз не є ключовим. Політика, економіка, умови ведення ринку, захист покупців – ось чинники, за якими варто аналізувати вітчизняний ринок будівництва житла.

Читайте також: "Червона лінія" для ринку нерухомості – 29 гривень за долар

 

Олександр Панфілов, директор з продажів міні-міста SvitloPark

Panfilov

Питання впливу курсу долара на вартість житла слід розглянути у двох аспектах. Перш за все, варто говорити про те, що переважна більшість забудовників зв’язала вартість житла з курсом американського долара. Тому ціна на квартири є більш-менш прогнозованою: гривневий еквівалент ціни – це перерахунок по курсу долара.

Звісно, що неочікуване зміцнення гривні сприймалося ринком, як нетипове й нетривале явище. Певна річ, у більшості компаній, за деяким винятком, ціна лишилася сформована із розрахунку 26-27 гривень за долар. Проте таке штучне зміцнення затяглося. І в окремих випадках забудовники вдалися до коригування цін, але вкладали його в маркетинг і рекламу самого об’єкту, пропонуючи покупцям різноманітні дисконти та акції.

Окремо варто сказати про те, що, попри зміцнення гривні, в деяких проєктах, у зв’язку з переходом на новий етап будівельних робіт, ціни не знизилися, в навпаки зросли – у межах 3-5%. Тому вплив зміцнення гривні майже не позначився на коригуванні ціни компаніями-забудовниками. Курсові ігри, не підкріплені економічними чинниками, більшістю сприймалися саме як ігри, а не щось надто ґрунтовне, аби переінакшувати свою цінову політику.

Другий аспект – як таке зміцнення гривні вплинуло на покупця. Наразі ми констатуємо, що протягом року триває перерозподіл попиту від точкових об’єктів у бік масштабних житлових комплексів. Покупцеві замало придбати лише квадратні метри, він потребує комфорту в усьому, додаткових опцій, як, наприклад, створення самодостатньої інфраструктури в ЖК. Покупець обирає новий формат життя, тому звертає увагу саме на житлові комплекси, що відповідають його вимогам до такого життя. В об’єктах комплексної забудови впродовж року ми констатуємо суттєве збільшення попиту – на 1-1,5% щомісяця. Відповідно, попит на інші об’єкти знижується.

Звісно, що сум’яття довкола курсу долара вплинуло на покупця: перш за все – на час для прийняття остаточного рішення щодо придбання квартири. Покупець уважно стежив за курсом, очікуючи його стабілізації, оцінював свої ризики необґрунтованих втрат. Проте, ще раз наголошу: ані в покупців, ані в забудовників не було ілюзій щодо того, що вартість долара повернеться на реальну позначку.

Після того, як стало відомо, який курс гривні до долара закладений у державний бюджет на наступний рік, ситуація стала прозорою та зрозумілою. Якщо говорити про ту категорію покупців, що зацікавлені у 100% сплаті за квартиру і тримають свої заощадження в національній валюті, то вони вже вийшли на ринок. Ті ж, хто тримає гроші в іноземних валютах, очікують, коли курс гривні відповідатиме економічним реаліям.

У кожного покупця свої інтереси, рівно як і фінансові можливості. І навряд чи хтось покладається на економічне диво зненацька. Тому ринок житиме в умовах перерозподілу, а не зниження попиту, від чого й залежатиме кінцева ціна для покупця.

 

Вікторія Берещак, головний експерт інформаційно-аналітичного порталу 3m2:

ber new

Падіння курсу долару, здавалося б, має викликати позитив: національна валюта посилюється, економіка укріплюється. Але все не так просто. Те, що наразі відбувається з гривнею, нагадує затишшя перед бурею. Всі розуміють, що ситуація доволі дивна. Експерти не можуть дійти згоди, чому гривня стабільна, але одностайні в думці, що ситуація може кардинально змінитись будь-якої миті. Сірник до багаття вже піднесений, залишилось лише розпалити.

Традиційно, як тільки валюта падає, покупець чи інвестор змінює вектор і замість відділу продажів йде у банки і обмінники. Це безпосередньо впливає на продажі на первинному ринку. Казати про осінній провал на ринку новобудов ще зарано, але суттєве скорочення обсягів відбувається повсюди. Є комплекси, які меншою мірою відчувають на собі посилення гривні, адже покупець навіть у непростий час купує там квартири. Це залежить від правильно обраної концепції, локації, грамотно розроблених архітектурних рішень, прозорості документів і умов купівлі. Якщо знати свого покупця і його вподобання, навіть в такий період можна отримати продажі.

Ясно одне: чекати на натовпи не треба: по-перше, цьому не сприяє курс долара, по-друге, люди розгублені. Осінь — це початок ділового сезону, який завжди приносить певне пожвавлення на ринку житлової нерухомості. Як правило, після спадної активності влітку, інвестори повертаються до вибору квартир, зацікавленість ЖК зростає, а з ним кількість угод. Проте вересень 2019 був не найбільш стандартним для ринку новобудов: замороження активності на будівництвах одного з найбільших гравців, компанії "Укрбуд", потім продаж її активів іншим інвесторам і, врешті, невизначеність долі десятків будинків по Києву позначилось на ринку житла. Інвестор наразі сполоханий чутками і версіями.

Він переживає, чи не впаде ринок і чого чекати надалі. Падати, за моїми очікуваннями, нічого не буде. Це невигідно ні бізнесу, ні фінансовому сектору, адже в банки люди гроші свої не понесуть, триматимуть їх під подушкою. Гроші, які не задіяні в реальному секторі економіки, просто гальмують процес розвитку економіки. Окрім того, за моїми даними, нові інвестори "Укрбуду" наразі проводять глибокий аудит, вивчають кожен об’єкт компанії і намагаються зрозуміти, яким чином залучити кошти і добудувати врешті. Тому затримки будуть, але обвал ринку — навряд.

На вторинному ринку, який також прив’язаний до курсу долара, ситуація не ліпша: продавці ціну не знижують, а покупець не поспішає брати. Тут мертвий сезон. Щоб продати квартиру, треба бути готовим до дисконту в 20-30%. Адже, як правило, це ще й менш ліквідне житло, ніж в новобудові з кількох причин: старий житловий фонд, старі комунікації, високі комунальні платежі тощо.

Як далі будуть розвиватись події, напряму залежить від політичної кон’юктури в країні. Саме вона наразі впливає на курс гривні. Сценаріїв кілька: якщо раптом стабілізація курсу затримається і гривня укріпиться, ціни на житло зростуть. Тому що збільшення собівартості через здорожчання будматеріалі і робочої сили ніхто не скасовував (від початку року в межах 5-7%), а також через те, що відбувся перерозподіл уваги покупців з мастодонтів, які будували, як правило, доступне масове житло, на молодих гравців із більш дорожчим квадратом, але які наразі впевненіше стоять на ногах. Їхні комплексу пропонують ціну квадрату більшу мінімум на 5-10%. Падати ціни на житло не будуть, а от просідати в межах 1-3% — так. 

На питання, коли купувати, відповідь одна: коли маєте фінансову можливість віддати 100% вартості або взяти на себе зобов’язання по розтермінуванню/іпотеці, перевірили юридичний бекграунд компанії-забудовника і ЖК і проконсультувались із юристом.

Наталія Шевченко