1920х200 brand 23opt

Четвер, 20 вересня 2018 17:20

Факторинг на ринку іпотеки: відверто про бізнес

“За 10 років роботи в галузі жодного разу не бачив боржника, який війною з кредитором досяг більшого, ніж переговорами”, — зазначив Михайло Шнейдер, директор групи факторингових компаній Growth Capital Business Group.

— На ринку існує усталений міф про факторингові компанії як про знаряддя “вибивання” боргів та про рейдерів. Що ви думаєте про вашу роботу?

— Суспільство дивиться на ситуацію лише очима позичальника. А що робити кредитору? Погодьтеся, у кредитора більше моральних аргументів, аніж у людини, яка не повертає борг.

Колосальна маса неповернутих кредитів — вже давно не локальна проблема. Це питання інвестиційної привабливості країни, її репутації. Механізми повернення боргу повинні працювати. Зараз маємо справу з боргами з історією в 5-10 років. Це страшний сон інвестора. Як прораховувати ризики, якщо ти не маєш механізмів повернути гроші?

Позичальник може потрапити в дійсно складну ситуацію. Насправді якщо проблеми у позичальника — проблема й у кредитора. Це слід брати до уваги. Але вихід є завжди — домовлятися. Цим ми відрізняємося від колекторів та рейдерів. Ми не ставимо за мету відібрати заставу. У нас є своя межа прибутковості, нижче якої ми не можемо опускатися, але ми домовляємося — це і є компроміс інтересів. Можна списати частину боргу, вигідно для обох сторін продати об’єкт застави тощо. Хочу запевнити, що можливість домовлятися є завжди. Було б бажання.

 

 

— На що націлена ваша компанія?

— Ми хочемо створити лідера ринку, ефективного, здатного на великі показники. Лише за цей рік нам вдалося більш ніж втричі збільшили портфель кредитних активів. І найголовніше — збільшити частку добровільного врегулювання ситуацій з 21% до 35%. Взагалі, правове поле повністю на нашому боці. І державі без таких структур, як ми, не обійтися. Поступово і суспільство теж до цього прийде.

 

— Яка з послуг є основною у вашій діяльності?

— Управління проблемною заборгованістю.

 

— Розкажіть детальніше про процедуру купівлі фактором проблемного кредиту. Які обмеження діяльності фактора встановила держава?

— Резонанс цієї теми викликаний масовими продажами кредитів Фондом гарантування вкладів фізичних осіб. Він анонсується заздалегідь, дається оголошення на сайті Фонду. Торги відбуваються з дисконтом до 80% суми боргу. Кожен може знайти інформацію про потрібний кредит зареєструватися і взяти участь в аукціоні через електронну торгову систему ProZorro.Sale. Навіть боржник через свою афілійовану особу або агента. Працює дійсно прозора система, яка заточена на надходження грошей до бюджету.

Фонд — це державна структура, підпорядкована Кабміну та Нацбанку. Вся процедура визначена законом і продиктована банківськими та фінансовими потребами держави. До речі, до ліквідації банків призвела в тому числі масова несплата по кредитах. Як результат, Фонд змушений був залучити гроші бюджету для виплати вкладникам їхніх депозитів. Кошти від продажу кредитних активів йдуть на “відновлення” цих витрачених з бюджету коштів. Чому кожен українець має розраховуватися зі своєї кишені за борги людини, яка не розрахувала свій бюджет? Зрозумійте, не можна ж так: ми платили рік, потім не змогли платити, ну так вийшло, що рік не платили, нічого страшного… Все пов’язано в один ланцюжок зобов’язань.

В Україні, наприклад, діє мораторій на стягнення з валютних кредитів. Він тягарем висить на кредиторах з 2014 р. і має багато недоліків. Так, під заборону стягнення потрапляють кредити на житло площею до 140 кв.м. Тобто людина, що має житло площею в 120 кв.м у центрі Києва, потрапляє під соціальний захист держави. А дехто орендує житло на околиці, не наважуючисьвзяти кредит. Це неправильно.

 

— Які критерії оцінки кредиту ви використовуєте? Які ризики повинен враховувати підприємець, звертаючись по кредит?

— Вони практично ідентичні критеріям банків. Головне — це співвідношення ціни лота, вартості застави і платоспроможності боржника.

Боржник повинен чітко прораховувати і фактор валютного курсу, і ризики зниження попиту на його ринку. Оптимально мати запас міцності, коли прибуток покриває платіж по кредиту в 2-3 рази. Ну і, звичайно, боржник має бути готовим до втрати застави в разі невиплати кредиту.

 

— Які методи ви використовуєте для стягнення заборгованості, які з них найефективніші?

— Головний пріоритет — це партнерство з усіма. Домовлятися, домовлятися і ще раз домовлятися. Я за 10 років роботи в галузі жодного разу не бачив боржника, який війною з кредитором досяг більшого, ніж переговорами.

У кожній ситуації методи індивідуальні. Лише це може забезпечити ефективність. Це й арешт майна боржника, і примусове стягнення через виконавчу службу, і стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України “Про іпотеку”.

 

— Якщо переговори — це пріоритет, чому такий маленький відсоток добровільного врегулювання?

— Через величезний брак довіри до кредитора, а також юридичну необізнаність позичальника. Крім того, на ринку багато юристів, які вміють на цьому заробити. Створено цілий напрям адвокатської діяльності. Ці люди отримують великі гроші, створюючи несприятливу атмосферу для перемовин.

 

— У вас були конфліктні ситуації з боржниками?

— Звичайно. На жаль, це частина роботи. Ви не уявляєте, які бувають ситуації. Але причиною 60% відмов від врегулювання є відмова повертати борг. Останній резонансний кейс — накладення стягнення на приміщення літературного салону. Позичальник заявляє, що перереєстрація іпотеки сталася після погашення нею 90% боргу, при залишку в 400 тис.грн. Але ж можна зайти в інтернет (на сайт ProZorro), це повністю відкрита інформація, і побачити, що продавався борг понад мільйон. Або інший прецедент. Натрапили на опір боржника надати доступ до об’єкта. Я не ховаюся за спини підлеглих і був присутній при взятті об’єкта під контроль. Як завжди, викликали міліцію, складаємо протокол. Стоїмо втрьох: я, слідчий і боржник. Слова боржника: “Ми знали, що вони прийдуть за два тижні. Ви думаєте ми не готувалися?”. Слідчий запитує: “До чого? До погашення боргу?”. Боржник відповідає: “Ні, ви що! До опору”... Й осікся. Ви розумієте?! Це неприпустимо у цивілізованому суспільстві…

 

— Таке проникнення у житло законне? Об’єкт же “спірний”?

— Законне! Право власності на іпотеку перейшло до кредитора у зв’язку з несплатою кредиту. Після переходу власності на заставну нерухомість особи, що проживають у приміщенні, втрачають на нього права. Немає такого правового статусу в юриспруденції — “спірне”. Поки не вступило в силу рішення суду, яке скасовує право власності кредитора, підстав знаходитися в приміщенні, розпоряджатися ним у колишніх власників немає.

 

— Ви казали, що законодавство на вашому боці — це досудове стягнення заставного майна в разі невиконання зобов’язань, передбачене в Законі “Про іпотеку”? Чому позичальник має погоджуватися з рішенням факторингової компанії?

— Я навіть можу процитувати договір іпотеки та закон: “Сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом отримання права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання зобов’язань за кредитним договором, у порядку встановленому статтею 37 Закону України “Про Іпотеку”. Згідно з цією статтею іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є відповідне застереження в іпотечному договорі. І такі пункти містяться у 95% іпотечних договорів, укладених в Україні. Згоду на такі дії позичальник дав не факторинговій компанії, а банку і будь-якому майбутньому кредитору при підписанні кредитного та іпотечного договору. І не ми створювали проблеми позичальнику, він сам собі їх створив, підписавши іпотеку, не прорахувавши ризики і не вичитавши умови кредитного договору. Тут питання зі згодою не стоїть, в природу іпотеки не входить очікування 10-15 років. Договір іпотеки це заздалегідь укладена домовленість про те, що предмет іпотеки буде переданий кредитору (за вибором кредитора або у власність, або на продажу) в рахунок погашення кредиту в разі, якщо платежі не надходять до кредитора.

 

— Добре. Проникнення до житла (навіть якщо воно законне), коли там проживають люди, звернення стягнення на предмет іпотеки, коли боржник навіть гадки не має про те, що це відбувається…. З моральної точки зору це нормально?

— Давайте говорити відверто. Я не знаю, чому факторингові й навіть колекторські компанії мовчать про це, проковтують образи та продовжують йти на поводу у громадської думки, яка може помилятися. Це ж найголовніша проблема даного напрямку бізнесу. Наприклад, Верховна Рада нещодавно у трьох читаннях ухвалила Закон “Про відновлення кредитування”. В основі цього документа — прискорення та спрощення процедури стягнення боргу. В тому числі й процедура звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до ст.37, 38 Закону “Про іпотеку”, котра не передбачає ні повідомлення позичальника, ні додаткових процедур, що ускладнюють цей процес для кредитора. Це стратегічна ініціатива та бачення законодавця. Подивіться вглиб проблеми, що відбувається з такими позичальниками, як Лазуткіна, та на подібні випадки. Люди, які з нами воюють, винні нам гроші. Для чого вони воюють? Це звичка обманювати банки, грати на їхніх слабкостях, затягувати процеси і сподіватися, що нічого не буде. А коли така позиція розбивається в пух і прах і ми приходимо з правовстановлюючими документами про право власності на предмет іпотеки, починається паніка: як це вони мене “переграли”? Але це, ще раз кажу, дика і неприпустима поведінка та ставлення до боргу. Ні з точки зору моралі, ні з точки зору юриспруденції, ні з точки зору відносин в суспільстві це не є правильним та веде до поганих наслідків для всіх. В таких випадках йдеться, на жаль, про те, чиї юристи сильніші. В нас сильні юристи, жорстке та ефективне стягнення. Не бачу тут нічого, чого ми мали б соромитися. Ми захищаємо свій бізнес.

 

— Але позичальники посилаються на порушення порядку та процедур звернення стягнення. Як тоді захищатися людині, якщо вона вважає, що її права порушені?

— Я б радив підвищувати юридичну культуру. Та розбиратися, чи є порушення насправді. Людині завжди буде некомфортно та небажано розлучатися з майном або повертати борг. Вона хотітиме, щоб ми допустили хоч якусь помилку. Найчастіше такі надії не справджуються. Наприклад, у нас приблизно 100 кредитів на балансі. Скільки ви можете назвати рішень суду, які визнають незаконними наші дії?

Я хочу сказати про інше. Давайте порівняємо: неповернення $240 тис. або дрібні порушення при процедурі повернення цього простроченого боргу. Яка дія більше порушує права другої сторони? Я вважаю, неповернення боргу. І якщо людина чесно та конструктивно підходить до вирішення питання, вона прийде і скаже: “Я повертаю борг, а ви мені нерухомість” або “Я вам винен, але мені юристи сказали, що ось тут і тут ви допустили помилки, якщо ми почнемо затягувати процес, звертатися до суду, а може, ще й виграємо, хто знає, це може бути проблемою для вас. Тому давайте знаходити спільну думку та торгуватися”. Це позиція людини, яка не є шахраєм та збирається повертати борг. Якщо ж людина йде на війну до останнього, обливає брудом сторону, з якою їй доведеться домовлятися... Така людина не збирається повертати борг. Все інше — спекуляції.

Чому я завжди порівнюю таку поведінку воюючих боржників з корупцією? Тому що це ті ж самі спроби вирішити свої проблеми за рахунок інших. Перетягнути ковдру інтересів у суспільстві на свій бік з порушенням прав інших людей або зловживаючи своїми правами.

 

— Чи є на ринку рейдери? Як від них захиститися?

— Якщо буде привабливий ринок, недобросовісні учасники будуть завжди.

Завдання позичальника — врегулювати питання з банком до продажу заборгованості. Якщо це не вдалося і справа вже перейшла до фактора, тоді треба показувати зуби, бути оперативним. Після цього все одно примушувати до миру.

 

— Вас називали рейдером?

— Так, але я на це не звертаю уваги. Так мене називають люди, які мене не знають. Насправді рейдерство — це фальсифікація документів на підставі яких придбавається право власності. В тому, що ми робимо, цього немає. І таки випадки треба чітко відрізняти. Я завжди використовую вислів: “Якщо вас лають опоненти, ви все робите правильно”. Я просто виконую свою роботу. І намагаюся в ній досягти успіху. Ну і, звичайно, треба завжди пам’ятати, що навпроти тебе сидить людина, і бути впевненим, що зробив усе, щоб домовитися.

 

Прочитано 1307 раз
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии

Раз на тиждень ми відправляємо дайджест з найцікавішими та актуальними матеріалами.