Скасування рабства: Ера дорогої іпотеки добігає кінця

Фінанси
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Але до того, щоб житловий кредит став масовим явищем, треба багато зробити. І не лише банкам.

Українська іпотека стоїть на порозі грандіозного прориву. Облікова ставка НБУ, основний (хоч і не єдино важливий) її рушій, почала знижуватись, що має добряче підштовхнути іпотеку в бік доступності. Лише за минулий рік Нацбанк знизив облікову ставку з 18,0% до 13,5%, а цього року корегував її уже двічі. Станом на середину березня облікова ставка складає 10% і на досягнутому регулятор зупинятися не планує.

"Ми бачимо досить послідовну політику щодо цього питання, і дуже хочеться сподіватися, що наміри НБУ знизити облікову ставку до 8% до кінця року буде реалізовано”, — зазначає Андрій Рижиков, CEO та керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution. При цьому він зауважує, що політична, економічна та епідеміологічна турбулентність може внести свої корективи в плани уряду.

Тому прогнозувати, якими будуть світ та українська економіка до кінця 2020 р., не береться жоден експерт. Проте тренд на зниження іпотечної ставки вже добре помітний.

Крига зрушила

Коли в січні поточного року облікова ставка знизилася до 11%, банки почали зменшувати ставки за іпотечними кредитами до 14-15%, чого в Україні не спостерігалось вже дуже давно. Тому із подальшим зниженням облікової ставки НБУ ринок очікує подальшого покращення наявних іпотечних умов, появи нових, а також буму цього виду споживчих кредитів.

“За умови зниження фактичної ставки іпотеки до 13-15% річних кількість угод зросте на 30% вже у перший рік їхнього запровадження, — дає оптимістичний прогноз Ольга Соловей, керуючий партнер, засновниця “Українського клубу нерухомості” (URE Club). — За умови стабільної економічної ситуації майже 50% угод можуть укладатися із залученням іпотеки вже у наступні два роки”.

Наразі українські банки цілеспрямовано підтягуються до цих показників іпотечних ставок. Наприклад, в Укргазбанку для продукту на придбання житла на вторинному ринку на початку минулого року ставка була на рівні 20,99% річних, під кінець року знизилася до 18,7%, а вже з кінця січня 2020 р. банк знизив її до 15,5% річних.

Віталій Годун, начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку розповідає, що для продукту на придбання житла на первинному ринку ставки змінювалися аналогічно: з 20,99% до 18,8% на кінець 2019 р., а з кінця січня 2020 р. ставка встановлена на рівні 15,7% річних.

Якщо 2018 р. Укргазбанк видав на придбання житла більше тисячі кредитів на суму понад 500 млн грн, то минулого року було профінансовано близько 500 угод сумарно на 300  грн. Що стосується очікувань на поточний рік, то в Укргазбанку вони більш ніж позитивні – там очікують збільшення цих показників на 30-50%.

Зростання іпотечного портфеля на 10% поточного року запланували й у банку “Глобус”. На початку року там знизили відсоткові ставки на 2-3 в.п. та оновили програми кредитування.

“Ми не збираємося знижувати темпи іпотечного кредитування”, — підкреслює Катерина Личана, начальниця управління по роботі з партнерами банку “Глобус”. Вона запевняє, що банк і надалі охоче знижуватиме власні іпотечні ставки за умови збереження загальної тенденції до здешевлення депозитів та врегулювання проблемних питань, що роблять іпотечне кредитування дорогим задоволенням. Вона також уточнила, що зараз у “Глобусі” діє понад 40 партнерських програм іпотечного кредитування із забудовниками по всій Україні. Загалом банк «Глобус» впродовж 2018-2019 рр. уклав більше тисячі кредитних угод на 540 млн грн.

У державного Приватбанку іпотечний портфель значно більший. За 2018-2019 рр. там оформили понад 4 тис. іпотек, а цьогоріч планують видати 2 тис. За словами Віталія Хлопецького, керівника напрямку споживчого кредитування Приватбанку, річна ставка іпотеки для первинного ринку знизилася з 17,9% річних 2018 р. до 14,9% 2020 р. Відповідне зниження для вторинного ринку було таким: з 20,9% до 15,5% річних.

Що стосується подальшого збільшення доступності іпотеки, то це, як зазначив пан Хлопецький, “напряму залежатиме від вартості ресурсів — облікової ставки НБУ та ринкових ставок за депозитами”.

Зокрема, банкіри зазначають: якщо ставки за гривневими депозитами впадуть до 7% річних, то іпотечна у 10% річних може стати реальністю. А коли таке трапиться, то близько 200 тис. осіб скористаються іпотекою та додатково витратять на це 80 млрд грн.

Доходи чи витрати

Як запевняє пані Соловей, подальшому зниженню ставок за іпотечним кредитуванням сприятиме відповідне послаблення вимог НБУ до резервування банками коштів, що вивільнить додатковий ресурс під кредитування. Окрім цього юридичного захисту потребують обидві сторони угоди — інвестор та кредитор.

“Під захистом прав кредитора мається на увазі, що людина, яка взяла житло в іпотеку, отримає право власності на нього лише після повного погашення кредиту, — пояснює Соловей. — Водночас при захисті прав інвестора треба забезпечити людину, яка вклала гроші у будівництво, житлом у визначені терміни”. Інакше кажучи, убезпечити споживача від проблеми довгобуду.

Своєрідний скринінг надійності забудовника може здійснювати сам банк, перевіряючи девелопера на наявність усіх необхідних документів, запасу ліквідності та прозорість структури капіталу. При цьому гравці турбуються і про покращення та узаконення матеріального становища населення, наполягаючи на детінізації ринку праці та піднімаючи дискусійне питання щодо реальних та задекларованих доходів населення.

Для запуску іпотеки потрібне зниження вимог до позичальника, впевнений Олександр Панфілов, комерційний директор ЖК Svitlo Park. А саме перелік документів, що потенційно надає можливість інвестору отримати кредит, враховуючи реальний, а не задекларований дохід.

«Я вважаю, що офіційний дохід не повинен носити обов’язковий характер при прийнятті рішення щодо видачі іпотеки, – згодний із ним Ігор Ніконов, засновник компанії KAN Development. – Оцінювати треба не доходи громадян, а їхні витрати. Якщо людина офіційно (через картку) витрачає 50-60 тис.грн на місяць, навіщо вимагати від неї довідку про офіційні доходи? Зараз близько 95% громадян не можуть довести походження свого капіталу».

При цьому, незважаючи на те що для банкірів прозорість структури доходів позичальника надзвичайно важлива, вони визнають, що в ідеальних умовах оцінка ризиків під час видачі іпотеки має бути збалансована і враховувати не лише офіційні доходи, а й чимало інших факторів.

“Наприклад, обсяги витрат за певний період, їхню динаміку або ж навіть алгоритми поведінкового аналізу клієнтів. Сучасні технології дозволяють все це отримати”, — уточнює Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку.

В цьому сенсі цікавим є кейс банку “Глобус”, де при сумі кредиту до 700 тис.грн надання офіційних документів про доходи не є обов’язковим. Банк враховує кредитну історію та розмір першого внеску. Як зазначає Личана, впродовж останніх трьох років середня сума виданих банком кредитів трохи перевищує 500 тис. грн. “Тому ми не вважаємо, що наявність або відсутність високого офіційного доходу є вирішальним фактором для розвитку іпотечного кредитування”, – резюмує начальниця управління по роботі з партнерами банку “Глобус”.

У будь-якому разі це лише індивідуальне рішення одного гравця ринку. “Щоб подолати всі перепони на шляху до повного “перезавантаження” іпотеки, завдання влади — створити умови та прозорий механізм роботи для всіх гравців ринку нерухомості”, — резюмує Ольга Соловей.

Особлива думка

solovey1Ольга Соловейкеруючий партнер, засновниця “Українського клубу нерухомості” (URE Club):

— В Європі іпотека є масовим інструментом з річною ставкою 1-5%. Скажімо, в сусідній Польщі, де 40% загальної кількості угод з придбання житла припадає саме на іпотеку, попит на нього постійно зростає. Нинішня відсоткова ставка на польському ринку становить 3,7%. Це дозволяє не лише забезпечити житлом більшу кількість людей, а й розширити площі та покращити умови, враховуючи збільшення родини. При цьому в Польщі суворі, чіткі та зрозумілі правила для усіх учасників процесу — громадян, банків, забудовників, страхових компаній. Якщо людина вирішила взяти житло в іпотеку, вона, звісно, має показати походження грошей та сукупний дохід членів родини, аби підтвердити свою платоспроможність. Весь цивілізований світ так робить, й Україна має перейняти цей досвід.

На початку березня URE Clab провів Форум “Іпотека — інструмент стрімкого розвитку економіки”, на якому професійна спільнота та представники органів державної влади обговорили поточну ситуацію на українському ринку та розглянули механізми запуску вітчизняної іпотеки. Незважаючи на перепони, які є чи можуть виникнути на цьому шляху, переконана, що саме будівельна галузь може стати драйвером змін та економічного росту України.

nikonov1Ігор Ніконов, засновник компанії KAN Development:

— Одним зі стримуючих факторів поширення іпотеки є вимога банків надати офіційний документ про офіційні доходи потенційного кредитора. І їх цілком можна зрозуміти. Однак я вважаю, що такий фактор, як офіційний дохід, не повинен носити обов’язковий характер при прийнятті рішення щодо видачі іпотеки. Адже Україна не зробила головного — не підвела риску між минулим та майбутнім. Влада обіцяла запровадити нульову декларацію, що дозволило би значній частині “сірого”, “підматрасного” капіталу вийти на світло. Досі цього не зроблено. Ба більше, ця тема зараз свідомо замовчується та прибирається з порядку денного. Наразі нульова декларація — потужний драйвер розвитку української економіки, на який потрібно робити ставку.

Я переконаний: оцінювати треба не доходи громадян, а їхні витрати. Якщо людина офіційно (через картку) витрачає 50-60 тис.грн на місяць, навіщо вимагати від неї довідку про офіційні доходи? Зараз близько 95% громадян не можуть довести походження свого капіталу (найчастіше пояснення — спадщина від бабусі). Тому варто знизити вимоги банків щодо офіційних доходів громадян.

Uzivishin1Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів АТ “Кредобанк”:

— Ще 2018 р. економічні тенденції підводили нас до того, щоб підвищувати відсоткові ставки за іпотечним кредитуванням. Відповідно, тоді банк надавав іпотеку під 19-20% річних для кредитів на первинному ринку (для першого періоду) та 18-19% — для кредитів на вторинному ринку (для першого періоду). 2018 р. ми видали 899 іпотечних кредитів сумарно на 535 млн грн, а 2019 р. — 959 кредитів на 605 млн грн.

Нині ми маємо ситуацію, яка сприяє зниженню іпотечних ставок. Станом на березень поточного року банк має ставки на рівні 14-15% річних для першого періоду (три роки) та змінні ставки на подальші терміни кредитування від UIRD3+3,5%. Варто зазначити, що розмір відсоткової ставки за кредитом залежить від багатьох як внутрішньобанківських, так і зовнішніх факторів. Звісно, ми надалі плануємо переглядати умови нашої іпотеки, але зниження відсоткової ставки залежатиме від поточної ситуації в економіці.

markova1

Тетяна Маркова, директор департаменту продажів та маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд»:

– Звісно, іпотека в Україні дуже потрібна. Це суттєва допомога для тих, хто потребує покращення житлових умов, а також – поштовх до розвитку ринку нерухомості. Тому, буде дуже прикро, якщо обіцянки влади так і залишаться обіцянками. Сьогодні дуже просто утримати людей від купівлі квартири, обіцяючи швидко запустити дешеву іпотеку, але важливо розуміти, коли насправді така програма запрацює. Ми сподіваємось, що пропри непросту ситуацію в країні і навіть секвестр держбюджету, уряд знайде можливість запровадити зрозумілу, просту і доступну іпотеку, яка підтримає і людей, і економіку.

При цьому, про масовий запуск іпотеки у 2020 р. говорити зарано. Одного зниження облікової ставки НБУ замало. Якщо будуть виконані послідовно всі наперед озвучені плани, іпотека може запрацювати років через два-три. Потрібно вирішити питання резервування коштів у банках, визначити сам механізм дії іпотеки, категорії громадян, надати гарантії для фінустанов і забудовників, визначити механізм примусового стягнення у разі несплати зобов’язань за кредитами.

Тому найближчим часом не варто очікувати зміни структури ринку нерухомості.

Єдине, що можна прогнозувати, зважаючи на певні кризові моменти, спричинені коронавіросом, це збільшення попиту на угоди з розтермінуванням платежів.