Падіння цегли: Ринок новобудов оговтається у IV кварталі

Економіка
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Грандіозний провал на столичному ринку первинної нерухомості спричинений панікою — жодних економічних чи фінансових підстав для падіння споживацького попиту на нове житло немає.

Глибина занурення

У “Київміськбуді” з початком введення карантину попит на метри знизився на 50%. Але, за словами Ігора Кушніра, голови правління — президента “Київміськбуду”, протягом карантину попит оживає: “Певне затишшя спостерігалося на початку карантину, але вже за кілька днів люди знову почали цікавитися новим житлом”. За словами пана Кушніра, певною мірою допомогло оживити цю цікавість “сидіння вдома” — одні зрозуміли, що мешкають не в тих умовах, в яких хотілося б, а інші — що прийшов час вкласти гроші в роботу.

“Із початком карантину спостерігалась паніка, і для нас два останні тижні березня були тяжкими. Багато заявок, які стояли “на підписанні”, відмінилися, — розповіла Анна Лаєвська, комерційний директор компанії “Інтергал-Буд”. — Але нам вдалося залучити і нових покупців. В цілому для “Інтергал-Буду” березень по виручці був на рівні традиційного сезонного обсягу, а квітень продемонстрував двократне падіння продажів порівняно із середньомісячним показником.

До “панічних атак” виявилися схильними і банкіри. “Банки припинили кредитування. Покупцям, які пройшли кредитні комітети і яким лишався день до видачі кредиту і покупки квартири, банки відмовили в останню мить”,  говорить Анна Лаєвська.

Сергій Пилипенко, генеральний директор ПБГ “Ковальська”, підтвердив слова колеги: “Ми нині стикаємося з тим, що наші банки-партнери вже зупинили іпотечне кредитування навіть по тим об’єктам, які вже на фінальній стадії завершення.

Хто ж купує?

Покупці житла для себе дійсно відклали покупку на потім. Натомість оживили попит інвестори, що купують квартири заради оренди чи перепродажу: коли пройшли перші два-три тижні карантину, вони почали ретельно відслідковувати дисконти від забудовників. “Якщо поглянути на четвертий тиждень карантину, то ми бачимо 30-40% зростання кількості звернень і угод. Тобто, у нас розпочалися підписання угод у нотаріусів”, — констатує пані Лаєвська, зазначаючи, що нерухомість в Україні досі залишається надійним робочим інструментом збереження та примноження капіталу.

Стимулами, що підживлюють інвестиційний попит,стали різні акції, дисконти та навіть прив’язка до неіснуючого курсу валюти.

Багато крупних компаній зафіксували ціну на квартири за курсом 24,8-25,5 грн/$. “Фіксація заниженого курсу, з одного боку, привернула увагу тих, хто зберігав свої заощадження в гривні, а з іншого — така акція дала можливість купити квартиру із додатковою знижкою в розмірі близько 10% і для “доларових” покупців”, — каже Дарія Бедя, керівниця з розвитку проектів компанії Citex Development.

Наслідки

За оцінками Сергія Пилипенка, в столиці вже зупинилося будівництво близько 50 об’єктів. Зокрема, з початку введення карантину одразу “заморозили” роботу приблизно 40 будмайданчиків, а через місяць — ще десяток.

“Як виробник будівельних матеріалів, ми можемо прослідкувати використання бетонів, які постачаємо іншим забудовникам, — говорить пан Пилипенко. — Так, березень завершився рівно — ми не відчули суттєвих змін споживання будівельних матеріалів, забудовники рухалися по інерції. А починаючи з квітня споживання бетону та залізобетону знизилося в середньому по ринку на 35%”.

За відсутності зростання угод на купівлю житла забудовники не зможуть підтримати нинішні темпи будівництва. За словами пана Пилипенка, більшість з них говорять про готовність вполовину знизити обсяги і темпи будівництва. Тому в квітні в “Ковальській” очікують зниження активності на 50% (йдеться про падіння попиту на житло та споживання будматеріалів забудовниками).

При цьому “Ковальська” не збавляє обертів будівництва власних ЖК. Сергій Пилипенко запевнив: компанія достатньо забезпечена ресурсами — як людськими та фінансовими, так і будматеріалами.

Не зупиняли будівництво і в “Київміськбуді”. “Роботи на будмайданчиках ведуться за графіком”, — констатує пан Кушнір і додає, що цьогорічні введення в експлуатацію більшості об’єктів компанії заплановані на IV квартал, і поки він не бачить передумов, щоб ці плани кардинально змінилися.

Забезпечені ресурсами і в “Інтергал-Буді”. Компанія має резервний грошовий фонд (модель працює ще з 2008-2009 рр.) на випадок непередбачуваних ситуацій. “Ці запаси виручають нас при таких кризових тенденціях”, — каже пані Лаєвська. Щоправда, “Інтергал-Буд” оптимізував затрати і призупинив запуск продажів в нових об’єктах та нових черг існуючих ЖК. “Ми зосередилися на завершенні поточних проектів, де у нас уже є покупці”, — зазначає пані Лаєвська.

Таке корегування провели усі забудовники. Проте запасу міцності, що дозволить два-три місяці працювати без продажів і фінансувати будівництво у достатньому обсязі, вистачить не усім. “Думаю, ми побачимо серію банкрутств і зупинку ряду об’єктів”, — кажє пані Лаєвська.

Масштаби катастрофи залежатимуть від посилення/послаблення карантину. Якщо він посилюватиметься і бізнес-активність не буде відновлена в цілому по країні, то вже у червні багато забудовників будуть змушені зупинитися.

Першими “потонуть” компанії-парусники, бізнес-діяльність яких залежить виключно від надходжень коштів інвесторів. При цьому не зрозуміло, чи будуть вони здатні взагалі відновити заморожене будівництво.

“Щоб відновити будівництво й активізувати попит на “розморожене” житло, забудовнику потрібні капіталовкладення в сумі тримісячного бюджету, а це дуже дорого, — зазначає пан Пилипенко. — Тому всі гравці намагатимуться тягти до останнього, демонструючи жваву роботу.

Характерно, що девелопери не сподіваються на підтримку ані від держави, ані від банків. Єдина надія — на інвесторів.

Гравці розраховують, що близько 60-70% коштів, які українці нещодавно зняли з депозитів (а це близько 4 млрд грн та $12 млн), будуть вкладені у придбання нових квартир, переважно з інвестиційною метою.

Чого очікувати

При сприятливому сценарії забудовники розраховують на послаблення карантинного режиму вже в травні, а повноцінного відновлення споживацького попиту очікують не раніше вересня-жовтня. Коронавірусний “переляк” вивітрюватиметься у споживача поступово. “Люди намагатимуться компенсувати власні втрати від карантину — поповнювати сімейні бюджети, відновлювати власні бізнес-проекти і придивлятимуться до цін”, — вважає пан Пилипенко, зазначаючи, що інвестори (а це 30% покупців) чекають курс 30 грн/$.

Цікаво, що ринок не бачить причин подальшого падіння цін на квадратний метр — собівартість лишається високою, а із зростанням курсу валют дорожчатимуть і будматеріали, і будроботи. Між тим дисконти та акції, ймовірніше, в червні-липні не діятимуть. “В мінус чи із різким зниженням маржі забудовники працювати не будуть, — зауважує пані Лаєвська, — простіше перечекати цей період”.

Також потрібно враховувати, що за рахунок вибування частки компаній та їхніх об’єктів обсяг нових пропозицій теж знизиться.

“Основна частина продажів зосередиться серед найсильніших гравців ринку, що пропонують сучасні та добре розвинені концепції житла, — вважає Марина Гуревич, керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine. Незважаючи на падіння попиту, ціни, імовірніше, не знижуватимуться внаслідок підвищення витрат та їхньої прив’язки до валюти. І квартал 2020 р. вже показав зростання цін на 5% у всіх сегментах житла”.

Навіть відкоректований експертами NAI Ukraine ціновий прогноз на пандемічний 2020-й не передбачає здешевлення столичних квадратів.

Прогноз ринку житлової нерухомості на поточний рік, %
 
Категорія 2019 р. 2020 р.
Нова пропозиція 15-20 2-5
Попит 15-20 -10-15
Динаміка цін на кв.м:    
- економ-клас 5-7 5-7
- комфорт-клас 10-15 5-10
- бізнес-клас  5-10  2-5
- преміум-клас 2-5 5-10