Києву не вистачає дитсадків і шкіл. Що робити?

Економіка
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Кількість садків та шкіл у Києві збільшується щороку, але все одно не встигає за зростанням дитячого населення. Хто винен і що робити — розбирався БІЗНЕС

У мережі освітніх установ Києва обліковується 700 закладів дошкільної освіти різних типів (у тому числі 570 комунальних), де наразі виховуються 113 тис. дітей, та 540 закладів загальної середньої освіти різних типів і форм власності, в яких навчаються 314,4 тис. учнів.

“Комунальні дитсадки укомплектовані дітьми понад норму — на 100 місцях виховуються 120 дітей, а комунальні школи укомплектовані в межах норми — у класах в середньому навчаються 28 учнів при нормі 30”, — ідеться у відповіді Департаменту освіти і науки, молоді та спорту КМДА за підписом Олени Бохно, начальника управління дошкільної, загальної середньої та позашкільної освіти.

За наявного суттєвого перевантаження до “дитсадкової рукавички” вишикувалася ще й черга, яка, за даними системи електронного запису до комунальних дитсадків, наприкінці 2019 р. склала 1932 дитини віком від двох до шести років. При цьому, як зазначається в листі Департаменту, найбільша потреба у зарахуванні дітей до закладів освіти спостерігається в мікрорайонах інтенсивної забудови.

Читайте такожВікторія Берещак: Владі треба брати на олівець успішні приклади комерційних шкіл

Квіточки та ягідки

Останніми роками столицю охопив будівельний бум, але дитяча соцінфраструктура банально не встигає за темпами будівництва житлової. “За ці кілька років (імовірно, йдеться про останні п’ять років. — Ред.) ми побудували або повністю реконструювали у столиці вісім шкіл та 27 дитсадків”, — цитує мера Києва Віталія Кличка сайт Київради. Для порівняння: у 2000-2014 рр. у Києві було збудовано лише 14 дитсадків. “Позитивна динаміка є, хоча цього дуже мало”, — стверджує Ольга Соловей, засновниця Українського клубу нерухомості (URE Club).

aaaa1 e74f52020 р. столична влада планує повністю реконструювати дві шкільні будівлі та два садки, а також збудувати три нових дитсадки. “На будівництво та реконструкцію закладів освіти на 2020 р. передбачені асигнування з бюджету Києва в сумі 1020,5 млн грн”, — зазначає Наталія Мельник, директор Департаменту економіки та інвестицій КМДА.

А буквально напередодні новорічних свят депутати Київради прийняли рішення про створення ще одного комунального дитсадка — #646 у Шевченківському районі столиці — на 115 місць.

Окрім того, столична влада взяла курс на збільшення частки приватних шкіл у загальній кількості таких закладів — з 10% 2015 р. до 15% 2025 р., та приватних дитсадків — з 8% 2015 р. до 25% 2025 р. Це передбачено Стратегією розвитку м.Києва до 2025 р. Для досягнення цієї мети Департамент економіки та інвестицій КМДА спільно з комунальним підприємством “Київське інвестиційне агентство” проводить підготовку до інвестиційних конкурсів із залучення приватних інвесторів в освітню сферу. Зокрема, для будівництва чотирьох дитсадків та двох шкіл. Як повідомила пані Мельник, “ця ініціатива матиме позитивний вплив на розвиток якості надання освітніх послуг та спрямована на підвищення рівня забезпечення дітей шкільними місцями”. Наразі в рамках підготовки відповідних інвестиційних конкурсів вирішуються майнові та організаційні питання.

А для часткової оплати киянами послуг приватних дитсадків у мерії розроблена програма “Гроші ходять за дитиною”, згідно з якою на 2020 р. передбачено фінансування в розмірі 5,1 млрд грн.

“Враховуючи кількість переповнених груп і класів, які часто ведуть нумерацію до останніх літер алфавіту, а також взявши до уваги ситуацію в різних районах Києва, можна впевнено казати: одночасно мають будуватися не менше 100 садочків і близько 100 шкіл на 500-1000 осіб, готових за потреби підлаштуватися під різні форми освіти”, — зауважує Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості. Вона відзначає, що питання дефіциту шкіл та садків завжди викликає суперечки. Адже тут варто брати до уваги не лише кількість прописаних мешканців столиці, а й людей, які орендують житло.

bereshchak b5e91Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості

— Місто, яке поступово обростає новими житловими мікрорайонами, вже зараз відчуває гостроту “дитячого питання”. Воно, як на мене, стало в рази актуальнішим за проблему відсутності паркувальних місць. При цьому девелопери не збавляють своєї активності й націлюються саме на комплексну забудову (часто квартального типу або формату “місто в місті”). В обох цих типах житла зазвичай є свої навчальні заклади, найчастіше садочки, проте вони не завжди, з суб’єктивних чи об’єктивних причин, можуть задовольнити попит.

Що стосується нового проекту генплану Києва на найближчі 20 років, то його можна розглядати, радше, як дорожню мапу, яка може корегуватись залежно від потреб часу. Відповідно до проекту протягом цих 20 років планується забезпечити місто 45 тис. місць у дитячих садочках та 67 тис. місць у школах. Гадаю, ці цифри змінюватимуться з урахуванням девелоперської активності та показника народжуваності, міграції родин з дітками.

Але якщо озвучена цифра є мінімальною, якої місто зобов’язується дотриматись, то це вже добре. Ідеально — якщо йдеться про виключно комунальні заклади. Справа не у безкоштовній освіті, а у виборі і достатній кількості альтернатив.

Неробочий механізм

Відповідальність за деградацію освітньої інфраструктури столиці експерти покладають на місцеві органи влади. Як зазначає Ольга Соловей, саме вони зобов’язані видавати містобудівні умови, згідно з якими навчальні заклади мають бути розташовані у відповідних місцях, а також робити усе, щоб такі об’єкти будувалися своєчасно. “Важливо розуміти, що замовником їхнього будівництва має бути саме місто, — каже пані Соловей. — Побудувати школу і садок — це лише частина справи. Треба також прийняти об’єкт на баланс, організувати навчальний процес, виплачувати зарплати, підтримувати будівлю в необхідному стані — все це чимале навантаження на міський бюджет”.

aaaa2 a1f21Натомість у столиці поширеною є практика, коли забудовник не може передати на баланс міста збудований садочок чи школу. Тому змушений шукати приватних інвесторів. “Декларуючи на різних рівнях потребу Києва в нових школах і садочках, місто не завжди приймає такі об’єкти на баланс, хоча вони відповідають найсучаснішим вимогам та найвищим критеріям якості. Також міська адміністрація рекомендує забудовнику займатися пошуками приватного власника, що фактично може зробити такі заклади дорогими й доступними не для всіх киян”, — зазначають у прес-службі АТ “АКБ “Аркада”.

Забудовник банку “Аркада” за п’ять років побудував та передав громаді Києва кілька соцоб’єктів загальною вартістю 116,2 млн грн. Наразі зведені й очікують оздоблювальних робіт ще два дитсадочки в ЖК “Патріотика” та “Еврика” на 260 та 110 місць відповідно. Загалом, генеральним планом ЖК “Еврика” передбачено будівництво ще двох садків на 110 і 270 місць та двох шкіл, кожна з яких розрахована на 1080 місць.

Варто також наголосити, що забудовнику, який займається створенням дитячої соцінфраструктури (виключно комунальної форми власності), доводиться інвестувати двічі: перший раз — у вигляді пайового внеску, а другий — при будівництві цих об’єктів. Українське законодавство передбачає: якщо забудовник зводить об’єкти соціальної інфраструктури, йому не повинні нараховувати пайові внески (абзац 6 ч.4 ст.40 Закону “Про регулювання містобудівної діяльності”). Однак, як зазначають гравці ринку, на практиці це не завжди так. “Будівельні організації, що співпрацюють з АТ “АКБ “Аркада” та виконують замовлення міста зі створення й розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури Києва, змушені сплачувати ще й пайові внески, аби мати можливість вводити будинки в експлуатацію”, — розповідають у прес-службі компанії.

Тому виконання цієї норми Закону забудовники відстоюють у судовому порядку. Кілька років тому ТОВ “Будеволюція” (здійснює будівництво об’єктів АТ “АКБ “Аркада”) виграло справу щодо повернення понад 62,9 млн грн сплачених пайових внесків. Наразі компанія веде ще дві судові справи. “У разі задоволення позовів ТОВ “Будеволюція” буде звільнено від сплати пайової участі на суму орієнтовно 26 млн грн”, — кажуть у прес-службі банку.

Що стосується самого механізму функціонування пайового внеску, мета якого зібрати із забудовників кошти на фінансування інфраструктурних об’єктів, то він виявився неефективним. “Цей податок на інвестиції, яким розпоряджалося місто, не сприяє появі нових шкіл і садків, — стверджує Андрій Рижиков, СEO та керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution. — Процес розрахунку пайових внесків — корупційний та непрозорий, а сплачені в бюджет кошти витрачалися на невідомі цілі”.

Тому наприкінці минулого року народні депутати України прийняли рішення про “послаблення” пайової участі поточного року, а 2021 р. очікується її повне скасування. “Це дозволить зменшити навантаження на бюджет проекту десь на 4-10% собівартості будівництва і цілеспрямовано створювати необхідну для проекту інфраструктуру”, — каже пан Рижиков і додає, що відтепер бізнес сам вирішуватиме, куди вкладати вивільнені кошти.

Експерти, в свою чергу, сходяться на тому, що скасування пайової участі жодним чином не стимулюватиме забудовників витрачати кошти на розвиток дитячої соціальної інфраструктури.

rizhkow 61827Андрій Рижиков, СEO та керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution

— Будувати дитсадки дорого. Для закладу на 90 дітей потрібно збудувати 1,3 тис.кв.м середньою вартістю $600 за 1 кв.м “під ключ” — з сучасним приміщенням із меблюванням, обладнанням і благоустроєм. В перерахунку на гривню — це близько 200 тис.грн на дитину. Офіційна статистика оперує дещо меншими показниками, але вони співставні. Різниця в тому, з чого і як будувати.

На тисячу містян потрібно приблизно 38 місць в дитсадку. Тобто якщо фактично один такий садок задовольнятиме потребу близько 2 тис. мешканців і коштуватиме майже $1 млн разом із земельною ділянкою, то в перерахунку на квартири це складе десь $25 на кожен квадратний метр, що продається. Таке додаткове навантаження в деяких житлових проектах — третина чи навіть половина маржинальності. При цьому наявність дитсадка у складі житлового комплексу не дає стовідсоткової гарантії, що покупці оберуть саме цей ЖК. Окрім шкіл та садків є ще з десяток показників та об’єктів інфраструктури, які лише в комплексі забезпечують комфорт та безпеку.

Що стимулюватиме

Стимулом має стати сам ринок. “Девелопери, які розвивають масштабні об’єкти нерухомості, інвестують в інфраструктуру, адже це робить їхні проекти привабливішими для покупця, а також підвищує маржинальність бізнесу, — наголошує пан Рижиков. — Але поки для основної маси покупців вирішальним фактором при виборі житла є ціна, а не розвиненість інфраструктури. Тому окремі забудовники й надалі пропонуватимуть не комплексні проекти, а “свічки в полі”, зате за ціною, нижчою за ринкову”.

Погоджується з колегою і пані Соловей: “Що дійсно стимулює забудовників враховувати дитячу соцінфраструктуру, так це попит інвестора не на голі “квадрати”, а на простір з максимальною зручністю і комфортом. І наявність дитячої інфраструктури — ключове питання”.

aaaa3 49b30Та й самі девелопери зазначають, що вимоги споживача до житлових проектів істотно зросли. “Садок є невід’ємною частиною інфраструктури сучасного ЖК, адже наявність у пішій досяжності сучасних, якісно обладнаних освітніх закладів є одним з найважливіших аргументів для покупців при виборі нового місця проживання”, — наголошують у прес-службі компанії “Інтергал-Буд”. Наразі компанія зводить окремі будівлі для садочка-школи у ЖК “Нивки-Парк” (на 160 місць), для садка (на 150 місць) у ЖК “Сирецькі сади” та для садка (на 150 місць) і початкової школи у ЖК “Озерний гай Гатне”. Також дитячі заклади будують у ЖК “Теремки” та “Традиція”.

При цьому додаткові витрати при будівництві приміщень для садків та шкіл або додаються до ціни квадратного метра, або віднімаються від маржинальності забудовника. За підрахунками пані Берещак, у середньому ціна будівництва дитсадка на 100 осіб стартує від 50 млн грн. “Це мінімум, який корегується потребами девелопера або міста”, — зазначає вона. Що стосується школи, то вартість будівництва приміщення на 1000 дітей стартує з 200 млн грн. “Якщо ми говоримо про хорошу сучасну школу, де класи оснащені потрібною технікою і правильними меблями, то цю суму треба збільшити вдвічі, а то й утричі”, — пояснює пані Берещак.

З урахуванням витрат на соцінфраструктуру підвищення собівартості будівництва житла неминуче: садок хоча б на 100 місць вкупі з іншою дитячою інфраструктурою (клубом дитячого дозвілля, тематичними майданчиками, спортклубом з басейном) підвищує собівартість квадратного метра житла на 5-7%, а школа — на 10-20%.

За даними URE Club, зараз у Києві будується 10 великих житлових комплексів, в кожному з яких передбачено створення трьох-семи дитячих садків в залежності від кількості квартир.

martinenko be35aГалина Мартиненко, керівник відділу корпоративних комунікацій девелоперської компанії City One Development

— Ми створюємо тільки концептуальні проекти з інфраструктурою та сервісами, що необхідні сучасній людині у великому місті. Головний критерій при розробці проекту — доступ до всіх сервісів у його межах, а дитяча соціальна інфраструктура є одним з важливих елементів. Адже житло в наших ЖК купують переважно люди, які вже мають дітей або планують їх мати. Відповідно, “дитячий” критерій ми обов’язково враховуємо, готуючи проектне рішення, формуючи генплан забудови та беручи до уваги містобудівну документацію. Паралельно вивчаємо пропозиції на ринку, потреби та очікування клієнтів і останні світові тренди. Все це разом дає нам можливість правильно підібрати концепцію для майбутнього закладу, створити продукт, який задовольнить не лише батьків, а й дітей.

Власне, до реалізації дитячої соціальної інфраструктури в ЖК “Новопечерські Липки” були залучені різні приватні інвестори. Загальні інвестиції складають $45 млн.

Управління в наших “дитячих” проектах здійснює професійна команда, що спеціалізується на такого роду освітніх послугах. Приватна форма закладів дозволяє зробити послугу більш інноваційною та клієнтоорієнтованою відповідно до світових стандартів. А також залучити до процесу виховання та розвитку іноземних партнерів. Як приклад — багаторічна співпраця садочка повного дня “Академія Щастя LeapKids” з Британською Радою (British Council).

Наразі ми можемо впевнено сказати, що наявність освітніх закладів є додатковою перевагою для покупця при виборі майбутнього житла. Соціальна інфраструктура — це проблема для Києва, а наявність шкіл чи садків на території ЖК вирішує проблему влаштування дитини в такий заклад для майбутніх мешканців і водночас проблему міста, “розвантажуючи” наявні міські заклади. Ба більше, школа та садок у межах ЖК — це безпека дітей та економія часу.

Окремо можемо констатувати, що після запуску шкіл та садочка LeapKids на території ЖК “Новопечерські Липки” продажі житла зросли до 10%.

Генерація стимулів

Платоспроможного населення, що може собі дозволити придбати дорогу квартиру в багатофункціональному комплексі та користуватися платною дитячою освітою, у Києві небагато. Але це не означає, що забудовникам варто занижувати планку. “Потрібно перетворити будівництво навчальних закладів на успішне державно-приватне партнерство”, — пропонує пані Берещак. Наприклад, надавати девелоперу, який береться побудувати для району (а не лише для свого ЖК) повноцінну загальноосвітню школу, пільгове оподаткування, преференції у питаннях підключення до мереж або отримання земельних ділянок. “Такі домовленості мають бути прозорими, із чітко окресленими юридичними договірними відносинами, — зазначає експерт. — У такому випадку виграють і місто, і девелопер, і влада”.

aaaa4 a49f1Суттєвим кроком української столиці в бік child-friendly можуть стати ДБН, що дозволяють створювати садки та школи вбудованого типу (на перших поверхах житлових будинків). Проектування вбудованих дитсадків в Україні дозволено будівельними нормами з жовтня 2018 р. “Вбудований садок не істотно впливає на собівартість будівництва”, — стверджує пані Соловей, додаючи, що під будівництво окремого дитсадка потрібно виділити мінімум 0,5 га землі, а під окрему школу — 1,4 га.

У Мінрегіоні вже кілька років розробляють норми, що дозволять проектувати початкову школу вбудованого типу. Але наразі цей процес не завершено. Практика стоворення таких шкіл добре зарекомендувала себе у Швеції, Данії, Нідерландах та Німеччині.

“Якщо забудовник вирішить спроектувати нижні поверхи житлової будівлі для школи, то, звісно, йому не доведеться займатися підведенням окремих інженерних мереж та благоустроєм окремої території. Тому таке будівництво буде дешевше”, — зауважує пані Соловей. А пан Рижиков додає: “Нова норма ДБН, що дозволяє проектувати вбудовані садки, дуже радує. Є надія, що найближчим часом з’являться вбудовані школи. Це дозволить створити дитячу інфраструктуру саме там, де вона потрібна, з мінімальним навантаженням на девелопера”.

 

Наталія Шевченко