Пацієнт, швидше за все, живий

Економіка
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

"Почав живим, а закінчив із святим" — так влучно можна охарактеризувати поточний рік для ринку новобудов Києва.

Цікаво, що на початку року ніхто з експертів та забудовників не очікував колапсу — всі оптимістично зазирали в недалеке майбутнє і складали грандіозні плани на рік подвійних виборів. Саме зміна політичної еліти та посилення гривні спровокували перші "тріщини". Кришитися моноліт почав восени, після появи "чорного лебедя" в особі "Укрбуду", а під кінець року ринок взагалі прикинувся мертвим.

Ненадійні інвестиції

Для багатьох українців інвестиції в нерухомість досі були найнадійнішим способом збереження та примноження капіталу. Але, схоже, 2019 рік остаточно підірвав довіру до ринку первинної нерухомості. Принаймні, до інвестування в котлован чи незавершене будівництво.

"За підсумками року можна говорити, що стали очевидні ключові проблеми ринку житлового будівництва — відсутність капіталу (іпотеки, кредитування бізнесу) і залежність від політичної кон’юнктури, — пояснила керуючий партнер, засновник "Українського клубу нерухомості" Ольга Соловей. — 2019 рік показав, наскільки ринок первинної нерухомості залежний від зовнішніх чинників: політичний та економічний вплив відбивався на купівельних настроях".

Виборчий марафон, що тягнувся кілька місяців, відтермінував споживацький попит. За даними експертів, напередодні виборів кількість продажів на ринку зменшилась на 25-30%, а після їхнього проведення продажі почали повільно зростати. Ба більше, деякі компанії навіть "заморожували" проєкти на виборчий період, а потім відновлювали будівництво. При цьому всі гравці галузі відчули різку нестачу обігових коштів, адже переважна більшість новобудов зводиться за рахунок залучення коштів інвесторів.

Якщо говорити про ринок в цілому, то, за даними моніторингу девелоперської компанії Caspian Service, зараз на первинному ринку житлової нерухомості столиці зводять близько 300 житлових комплексів різного масштабу — загалом близько 50 тис. квартир. Водночас в середньому щороку на "первинці" продається 20 тис. квартир.

"Продавати щороку 40% квартир із загального портфеля девелопера — це хороший показник і для ринку, і для компанії, — наголосив СЕО компанії Caspian Service в Україні Чінгіз Кішиєв— Вийти з проєкту за два-три роки, реалізувавши весь обсяг квартир, — це аж ніяк не є свідченням кризи перевиробництва".

На думку Кішиєва, перевиробництво спричинене цьогорічними політичними процесами, коли інвестори зайняли очікувальну позицію і продажі квартир дещо скоротилися. "Окрім того, на динаміці продажів позначилося укріплення гривні по відношенню до долара, що також перевело частину активного споживацького попиту у відкладену фазу", — зазначив експерт.

Лебедина пісня

Сумно жартуючи, можна назвати "відкладеним" і попит клієнтів компанії "Укрбуд Девелопмент": близько 13 тис. її інвесторів ризикують отримати "під ялинку" довгобуди.

Директор "Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода написав у своїй колонці: "Не секрет, що з літа в компанії "Укрбуд Девелопмент" виник дефіцит оборотних коштів. Разом із падінням продажів це призвело до того, що грошей для фінансування проектів стало недостатньо". Наразі усі будівельні майданчики компанії, а це 25 житлових комплексів, "заморожені". П’ять з них, зазначено на сайті компанії, переведено в статус "частково введені в експлуатацію".

1nhlg7o5ry

Тож восени в компанії "Укрбуд Девелопмент" виникла потреба у системному інвесторі, якому вистачило б сил та ресурсів "потягти" такий обсяг роботи. 19 вересня пан Майборода заявив, що екс-президент та власник корпорації "Укрбуд Девелопмент” Максим Микитась вийшов з будівельного бізнесу, і пообіцяв, що негативного впливу через це будівельні процеси не зазнають. "Після літнього зниження темпів роботи на всіх майданчиках набирають обертів, а процеси фінансуються в необхідному обсязі. Весь менеджмент залишається на своїх місцях, а керівництво компанією буде здійснювати рада директорів, щоб посилити контроль за виробничими і фінансовими процесами", — написав тоді Майборода на своїй сторінці у Facebook.

Буквально наступного ж дня через той же ресурс пан Микитась підтвердив продаж компанії, переконуючи, що ця угода не була спонтанною. “До цього рішення я йшов давно, і нарешті більшість процесів фіналізувалися, — написав він, запевнивши, що компанія функціонує у звичному режимі, а будівництво розпочато: — Впевнений, що "Укрбуд" і надалі буде зберігати лідерські позиції на ринку". При цьому колишній власник не наважився назвати нового, обмежившись фразою: "Це група інвесторів, люди непублічні".

А вже на початку грудня Микитась передумав продавати компанію та взявся її повертати. Він звинуватив топ-менеджмент у "віджимі" активу. В свою чергу, керівництво винить власника в тому, що той "плутав обігові кошти з прибутками" і "довів компанію до патової ситуації". Так розпочалася відкрита фаза протистояння Микитася з Майбородою.

Тим часом ошукані інвестори вийшли на пікет до Офісу президента, закликаючи гаранта втрутитися в ситуацію та захистити їхні права. Для обуреного натовпу знайшлися обнадійливі обіцянки.

"Наші об’єкти зупинені, тому що готуються до передачі іншому забудовнику, який береться їх завершити, — зазначив Майборода. — Допомогу ми просили в кількох великих компаній, і попередню згоду отримали від компанії "Інтергал-Буд". За його словами, наразі жоден із ЖК не профінансований покупцями на 100%, навіть ті, що вже готові до введення в експлуатацію. Впевнений, що зупинка будівництва тимчасова, орієнтовно до весни. Люди отримають свої квартири, хоч і з деяким зміщенням строків", — вкотре пообіцяв Майборода.

У компанії "Інтергал-Буд" підтвердили, що розглядають можливість завершення будівництва усіх 26 будинків "Укрбуду", 80% з яких мають негативний баланс. При цьому забудовників, що бажають "оживити" будмайданчики "Укрбуду" і врятувати ринок від епідемії цілковитого падіння довіри, побільшало. Так, "Київміськбуд" взяв на себе зобов'язання добудувати всю нерухомість "Укрбуду". "Основна частина переговорного процесу з Укрбудом” та представниками нових інвесторів щодо добудови незавершених житлових будинків виявилась успішною", — зазначили у пресслужбі "Київміськбуду". В компанії наголосили, що вона має пройти складний юридичний та технічний шлях щодо передачі об'єктів та укладених правочинів. На що може знадобитись три-шість місяців. "Київміськбуд" робитиме все можливе, щоб пришвидшити процес. Запевняємо інвесторів: ваше житло буде добудоване, а квартири — передані власникам", — повідомили в компанії.

Таким чином, "Інтергал-Буд" змушений поступитися. Хоча й апелює до реальних клієнтів "Укрбуду", мовляв, "нехай саме вони скажуть, як правильно і чесно поступити”.

Коли грудневий номер БІЗНЕСа йшов у друк, наголошувалось: Микитась не перешкоджатиме передачі активів "Укрбуду". Наразі загальна площа запроектованої нерухомості складає близько 1,5 млн кв. м, з яких близько 800 тис.кв.м будуються. "Будівництво решти 700 тис. кв.м не починалося. Завдяки продажам цих площ планується добудувати інші комплекси", — повідомив голова правління компанії "Київміськбуд" Ігор Кушнір. І пообіцяв, що п’ять ЖК "Укрбуду" введуть в експлуатацію до кінця січня 2020 року. Він також повідомив, що фінансування решти ЖК відбуватиметься за рахунок власних коштів, в тому числі накопичених нерозподілених прибутків. Окрім того, планується залучити банківські займи. Пан Кушнір зазначив: "Загальне сальдо прибутковості складе 3-4 млн грн".

Що далі

В новий рік інвестор заходить, сполоханий чутками та версіями щодо переділу ринку. Він продовжує акумулювати заощадження у валюті, не поспішаючи інвестувати в первинний ринок. "Покупці не зовсім розуміють, що коїться з доларом, і стали прискіпливішими у питаннях репутації девелоперів. З одного боку, це дещо пригальмовує темпи продажів, а з іншого — дає змогу молодим компаніям проявити себе", — зазначила незалежний експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак. А фахівець з маркетингу ІБК "Обрій" Дмитро Змієвець додає: "Через значні фінансові ризики кількість покупців на стадії котловану помітно зменшилась. Інвестори переорієнтуються на об’єкти, що знаходяться на фінальному етапі будівництва, та на вторинний ринок нерухомості".

Тим часом перерозподіл попиту відбувається також всередині класів житла.

"Об’єкти економ-класу втратили суттєву частку потенційних покупців: за різними оцінками, падіння попиту в цьому класі становить 10-20%, — розповіла пані Берещак. — Натомість покупці все більше цікавляться об’єктами комфорт- та бізнес-класів. Звісно, це знаходить своє відображення в ціновій політиці компаній".

Зокрема, у листопаді середня вартість житла комфорт-класу в Києві зросла на 3,5% порівняно з жовтнем і станом на початок грудня склала 20,8 тис.грн/кв.м. Водночас вартість 1 кв.м житла економ-класу за цей час знизилася на 1,1% — до 17,8 тис. грн.

З’явилися на ринку і проєкти, що виходять за межі класифікації житла — вони мають вищу якість і, по суті, формують нові підкласи: “комфорт+” та "бізнес+". "Класовий" перерозподіл попиту триватиме й 2020 р. "Наступного року житло "економ", імовірно, втратить ще 15-20% попиту. Натомість зацікавленість покупців у якісному житлі проміжних категорій “економ+" та "бізнес+" може зрости на 15% і 5% відповідно", — сказала Берещак.

Незважаючи на те що ринок переживає складні часи, є всі передумови до нормалізації ситуації. “На ринку працюють девелопери, які воліють будувати за свої кошти (у більшому співвідношенні) і не надто залежать від грошей інвесторів. Їхні проєкти з точки зору концепції та локації дуже ліквідні. Тому навряд чи ринок зупиниться зовсім", — пояснила пані Берещак.

До того ж київські компанії беруться за довгобуди. Так, про намір добудувати "заморожений" ще у 2004 році ЖК по вул. Сім’ї Кульженків, 22, на Мінському масиві на початку грудня заявили в компанії Perfect Group та Citex Development. "У компанії Perfect Group є успішний досвід завершення будівництва чотирьох довгобудів у Києві та Борисполі. Тому наша учать у цьому проєкті цілком виважена", — зазначив керівник проєктів Perfect Group Олексій Коваль.

Він також уточнив, що кількість людей, які свого часу інвестували в будівництво на цій ділянці, перевищує 200 осіб. А те, що в довгобуді продано менше 30% приміщень, дає новим девелоперам додаткові можливості: окрім добудови "заморожених" будинків вони побудують новий ЖК на 1700 квартир — Polaris Home & Plaza. Загальна кошторисна вартість цього проєкту складає 1 млрд грн. Здача першої черги будівництва запланована на II квартал 2021 року, а строк повного завершення будівельних робіт — II квартал 2022 року.

Ціни

Найбільш хвилююче питання: чи дочекається споживач зниження цін на нові квадратні метри у 2020 році? Експерти та гравці ринку стверджують, що ні. Ані різкого подорожчання, ані здешевлення квартир не передбачається. Цінопад не відбувся і 2019 року. Легкі коливання гривневих цін спостерігалися у період виборів, але в цілому вони відповідають рівню минулого року (див. "Динаміка..."). При цьому доларовий еквівалент під час вересневого стрибка гривні зріс на 5-7% у зв’язку із посиленням курсу нацвалюти.

“Для зниження цін у 2020 році немає економічного обґрунтування, — запевнила Ольга Соловей. — А з перерозподілом сегментів не на користь економ-класу ціни повільно зростатимуть. Доступне житло в Україні може з’явитися лише за умови державної підтримки та фінансування”.

Підтримала колегу Вікторія Берещак: "Опускати ціни нижче за ті, що зараз є на ринку, — економічне самогубство для девелопера. В такому разі ні про яку рентабельність проекту взагалі не може йтися". Вона також уточнила, що говорить про середньозважені об’єктивні цифри у тих проектах, де концепція, локація, інфраструктура та позиціонування відповідають заявленим сумам.

Вона також зазначає, що з падінням курсу долара ціни мають знижуватися, але у відсотковому виразі це не перевищить 1-3%. З об’єктивних причин витрати на будівельно-монтажні роботи, ціни на будматеріали, землю, концепцію, інфраструктуру зросли, за оцінками пані Берещак, в середньому на 20-30% в залежності від проєкту.

"З досить великою впевненістю можна сказати — ціни в доларовому еквіваленті наступного року серйозно не зростуть. Вже майже півроку ціна в гривні не росте, при цьому собівартість, за нашими оцінками, збільшилась на 10%. Щоб утримати будівельників від виїзду на роботу до Європи, їм підвищують зарплати. Дорожчає також низка матеріалів. Відповідно, і забудовникам нікуди особливо знижувати ціни", — спрогнозувала тенденції директор зі стратегії та розвитку ПБГ "Ковальська" Ольга Пилипенко.

Тож ринок бере курс на підвищення. Звісно, не варто списувати з рахунків зовнішні фінансові та політичні чинники, курс валют та ситуацію в економіці. “В умовах турбулентності не можна виключати будь-які сценарії, — наголошує пані Берещак. — За негативного сценарію зниження цін може бути в межах 3-5%, глибше падіння призведе до нерентабельності бізнесу”.

Загалом 2020 рік буде перехідним для ринку нерухомості. Йдеться про затвердження нових правил на законодавчому рівні (перезавантаження ДАБІ, вирішення питань приблизно 200 тис. постраждалих інвесторів, створення Єдиної електронної системи) і ринкових правил гри.

 

Наталія Шевченко