Перспективні простори

Економіка
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Ринок офісної нерухомості стає високоприбутковим бізнесом і впевнено рухається в бік світових трендів

Вперше за останнє десятиліття на ринку столичних офісів спостерігається стабільне пожвавлення. І, схоже, що за таким показником, як обсяг нової пропозиції, поточного року ринок наздожене сумарний показник трьох попередніх років. Якщо протягом 2016-2018 рр. на ринку Києва з’явилось приблизно 115 тис. кв. м (GLA, Gros Leaseble Area — площа, придатна для оренди) нових офісів, то за три квартали 2019 року — 50-60 тис. кв. м. А відповідно до консолідованого прогнозу експертів, цього року нова пропозиція складатиме 96-108 тис. кв. м

Криза минула?

Головна причина низької пропозиції попередніх трьох років — вплив кризи 2013-2014 рр. "Після подій зими 2014 року багато компаній або перевели офіси на захід України, або взагалі вивели з країни. Вакантність на ринку офісної нерухомості Києва зросла до 25%, а орендні ставки почали падати, — пояснює Ірина Трунова, керівник відділу консалтингу та оцінки компанії NAI Ukraine. — Лише з другої половини 2015 року, з активізацією ринку, ситуація почала змінюватись, а компанії — відновлювати бізнес-активність". Це, звісно, в подальшому зменшувало рівень вакантності у БЦ столиці та сприяло збільшенню оренди, однак не стимулювало вихід нових проєктів.

Що стосується попиту, то в період 2015-2018 рр. його формували переважно ІТ-компанії та компанії з секторів виробництва і дистрибуції товарів щоденного вжитку та фармацевтики. "Завдяки підвищенню попиту на офісні приміщення в Києві у поєднанні з рекордно низькою новою пропозицією первинна вакантність за кілька років знизилася до мінімального показника за останнє десятиліття й у грудні 2018 року склала 4,9%", — розповідає Марта Костюк, керівник відділу аналітики і консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield в Україні.

1gujytfghyuj87ytry56reНинішня вакантність майже не відрізняється від грудневої: у першому півріччі 2019 року нова пропозиція склала 59,5 тис. кв. м офісних приміщень (вакантність — 6,2%), але наприкінці III кварталу знизилася до 5,2%, оскільки приміщення в нових офісних об’єктах були швидко поглинуті ринком. "Наразі в місті досить складно знайти вільні приміщення площею від 1 тис. кв. м в існуючих бізнес-центрах класу "А", розташованих у центральному діловому районі", — зазначає пані Костюк.

А її колега пані Трунова додає: "Компаніям проблематично знайти офіси великої площі, тоді як вільними залишаються простори невеликого формату — 200-400 кв. м".

Експерти говорять про наявність певного дефіциту на ринку, хоча й не одноголосно. Зокрема, за словами Костянтина Олійника, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, "2018-2019 рр. дефіциту площ не відчувається, втім, спостерігається досягнення балансу попиту та пропозиції". Він також звертає увагу на драйверів нинішнього попиту: "Стрімкий розвиток інтернет-технологій, швидкість з’єднання з мережею інтернет, широта покриття мобільних операторів, кількість користувачів мережі (Україна на 7-му місці в Європі) обумовили прискорений розвиток аутсорсингових компаній та перетворення України в одного зі світових лідерів з обслуговування провідних міжнародних транснаціональних коорпорпцій, а також відкрили доступ до залучення в країну валютних контрактів, що сприяло розвитку платоспроможного IT-сегмента". Інакше кажучи, креативний клас айтішників, поповнюючи когорту офісного планктону, займає всі доступні робочі простори та формує запит на нові.

Костянтин ОлійникКостянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG

— На тлі великої кількості заявлених до відкриття масштабних проєктів, помірного попиту на офіси з боку вітчизняних компаній та нестачі міжнародних представництв і без комплексного пожвавлення ринку загалом конкуренція між діючими БЦ може суттєво загостритися. Існуюча тенденція до поглинання офісних приміщень малопередбачувана й несе високі ризики для ринку.

IТ-компанії, мобільні, чутливі до змін податкового законодавства, миттєво реагують на макроекономічну ситуацію країни і частково вже зараз переводять персонал у сусідні держави — Польщу, Білорусь тощо, а найкращих спеціалістів переманюють у Західну Європу, США. Тож 2020 року очікуємо поступового зростання ринкової пропозиції, стабілізації вакантності (близько 6%) та місячних орендних ставок в межах $25-27 за 1 кв. м у класі "А" та $15-17 за 1 кв. м у класі "В".

А що девелопери?

Всі ці тенденції, дають девелоперам упевненість у комерційному потенціалі ринку офісів, і вони знову повертаються в гру.

“Нинішній рівень орендних ставок вже дозволяє розглядати девелопмент в офісному сегменті Києва як прибутковий, — зауважує Марта Костюк. — Одними з важливих факторів, які негативно впливають на інвестиційну привабливість девелоперських офісних проєктів, є висока вартість кредитного фінансування та труднощі його залучення. Але наразі з’являються фінансові інструменти, що роблять якісний офісний девелопмент привабливішим для забудовників”.

2gujytfghyuj87ytry56reЯкщо говорити про ліквідність, то офісна нерухомість у Києві залишається привабливим класом інвестиційних активів. Проте якісних об’єктів за "справедливою" ціною на продаж пропонується все менше. Згідно з оцінками Cushman & Wakefield, за три квартали 2019 р. загальний обсяг вторинних інвестиційних угод на столичному ринку офісів склав близько $89 млн. Ставка дохідності об’єктів найвищої якості наразі становить 11,5%. "Ми прогнозуємо, що ставки дохідності у короткостроковому періоді не зміняться", — говорить пані Костюк.

В NAI Ukraine погоджуються: нинішня ринкова ситуація є "маркером відносної стабільності". Однак зазначають, що дохідність офісів на рівні близько 12% — найнижча серед об’єктів комерційної нерухомості.  "Ризики неповернення інвестицій все ще доволі високі, тому поки зарано говорити, що тенденція відновлення набуде більш масового характеру", — резюмує пані Трунова.

Схоже, що самі девелопери готові ризикувати. Їхня активність помітна, і є передумови її посилення в найближчій перспективі. Сприятимуть цьому високі орендні ставки. "Очікуємо, що до кінця 2020 р. орендні ставки в усіх класах офісних приміщень у Києві суттєво не зміняться", — зауважує пані Костюк.

Наразі ведеться підготовка до будівництва кількох масштабних якісних офісних проєктів, а також "розморожуються" наявні. Щоправда, підрахунки експертів щодо нових квадратних метрів, які анонсуються до вводу в експлуатацію, дещо різняться. Так, в NAI Ukraine очікують, що загальний обсяг нової пропозиції до кінця 2020 року складе 146 тис. кв. м, а в UTG вважають — 187 тис. кв. м. Водночас в українському офісі Cushman & Wakefield зазначають: згідно з планами девелоперів станом на листопад цей показник може сягнути 252 тис. кв. м, з яких приблизно 40% вже здані в оренду або продані кінцевим користувачам.

Читайте також: До кінця 2020 року столичний ринок може поповнитися 252 тис. кв. метрів офісів

Якщо говорити конкретно про підвищений інтерес девелоперів, то є кілька показових кейсів. Зокрема, компанія Arricano весною цього року заявила про зміну проєкту ТРЦ Lukianovka. Вони відмовилися від будівництва житлової нерухомості на користь офісів. "Проєкт починався близько 10 років тому, за цей час у сегменті комерційної нерухомості відбулися тектонічні зрушення, — зазначає генеральний директор Arricano Михайло Меркулов. — 2018 рку британське бюро Сhapman Taylor оновило концепцію ТРЦ Lukianivka виходячи зі світових тенденцій: скоротилася торгова функція, збільшилися розважальна, освітня та творча". У новій концепції з’явилися коворкінгові простори площею близько 20 тис. кв. м.

Один з найбільших гравців ринку комерційної нерухомості інвесткомпанія Dragon Capital, у портфелі якої понад 150 тис. кв. м офісів, планує реконцепцію ТЦ "Піраміда". Зокрема, об’єкт буде доповнено офісною складовою. Реконцепції також зазнають інші об’єкти. Dragon Capital має намір розвивати коворкінговий напрям у власних БЦ та ТРЦ.

Загалом вітчизняні девелопери йдуть шляхом багатофункціональності, де ставка робиться на синергію бізнес- і торгово-розважального складників. За словами Ірини Круппи, генерального директора БФК Gulliver, саме багатофункціональний формат дозволяє відповідати основній вимозі сучасності — економити час. "В Gulliver кожен сегмент багатофункціонального комплексу позитивно впливає один на одного, — пояснює пані Круппа. — Попит на сферу послуг в Gulliver, де сконцентровані бізнес- та торгово-розважальний сегменти, суттєво перевищує показники затребуваності цих послуг в окремо розміщених проєктах".

Читайте також: Гендиректор БФК Gulliver Ірина Круппа: Ми міркуємо поняттям "щастя людей" як критерієм успіху бізнес-центру

3gujytfghyuj87ytry56re

У тренді

Помітно набирає обертів в Україні світовий коворкінговий тренд. За словами пані Трунової, "кількість таких проєктів на ринку збільшилася майже вдвічі". У першому півріччі цього року частка коворкінг-операторів у загальному обсязі угод оренди офісів склала 13% (за даними Cushman & Wakefield в Україні).

Вже згаданий Gulliver, поглиблюючи власну багатофункціональність, здає в суборенду близько 12 тис.кв.м власних площ під коворкінги — Сreative Quarter та Creative States. При цьому, за словами пані Круппи, розуміючи популярність цього напрямку, вони не планують відкривати коворкінг під власним управлінням. Адже, на її думку, "кожен має займатися своєю справою".

Тієї ж думки дотримуються й в Astarta Organic Business Centre, де на правах суборенди працює коворкінг Сreative Quarter. "Щоб надавати якісний сервіс "під ключ", необхідно мати грамотно вибудувані алгоритми та досвід реалізації подібних проєктів, часто потрібна досить вузька спеціалізація (наприклад, у HR-сфері). Запуск коворкінгів та управління ними слід довіряти фахівцям, які на цьому спеціалізуються, — говорить Юлія Щаслива, директор ТОВ "ТЕК "Енергоінвест" (девелопер та управляюча компанія Astarta Organic Business Centre). — Creative Quarter успішно заповнює свій простір резидентами, а ми фокусуємось на сферах, де зарекомендували себе як професіонали". Вона також повідомила, що вакантність у БЦ практично нульова, тому відкрити новий коворкінг зараз немає можливості навіть за великого бажання.

Читайте також: Директор "ТЕК "Енергоінвест" Юлія Щаслива: Бізнес-центр і коворкінг – ідеальне поєднання

Бізнес-модель лідерів коворкінгової індустрії базується на тому, що в них немає у власності приміщень, де вони працюють. Компанії просто формують додану вартість, тому бізнес-центри та коворкінги не конкурують форматами. Ба більше, за словами пані Щасливої, "БЦ та коворкінги — ідеальне поєднання".

Володимир Гелюта, керуючий партнер консалтингової компанії UTG Offices, пояснює: "Коворкінги не є "загрозою" для великих офісних центрів. По-перше, вони надають відносно невеликі площі та кількість посадочних місць, по-друге, часто розміщуються у великих БЦ”.

Головна конкуренція розвивається в самому сегменті. І вона посилюється з розширенням мереж локальних гравців, зокрема Platforma, Creative Quarter, "Часопис", Creative States. Що стосується останнього, то окрім двох діючих локацій в Києві (у БЦ Gulliver та БЦ Senator), компанія готує до запуску третю (на території столичного заводу "Арсенал") та четверту (в Дніпрі).

Суму інвестицій у нові простори не розголошують. Ілля Кенігштейн, CEO мережі бізнес-просторів Creative States, для прикладу озвучив лише вартість ремонту однієї з локацій (у Gulliver) — близько $1 млн. "Головні статті витрат — кондиціонування, шумоізоляція, освітлення, підлога, перегородки та мережева інфраструктура. Для нас важливо створити якісний продукт, тому ми максимально оснащуємо наші локації", — говорить він.

Пан Кенігштейн запевняє, що інвестиції у створення коворкінгу повертаються за три з половиною-чотири роки, а інколи навіть швидше. І ось завдяки чому. "Ми керуємо кожною локацією як окремою компанією, але зі спільними витратами на маркетинг та зарплати операційної команди. Це дозволяє нам економити на витратах у межах кожної площадки окремо, розподіляючи компетенцію частини співробітників по усіх площадках. У підсумку це дозволяє прискорити процес виходу на операційну самоокупність практично миттєво", — ділиться бізнес-секретами Ілля Кенігштейн.

Активно заходять в Україну також міжнародні компанії. У листопаді минулого року угорська мережа New Work Serviced Offices, в якої більше десятка коворкінгів у столицях країн Східної Європи, відкрила перший майданчик у Києві — New Work Labs Globus в ТЦ "Глобус". Власник мережі Хуберт Абт під час відкриття розповів медіа, що інвестиції в проє

кт склали близько $500 тис., а запланована окупність — три-чотири роки. Він також заявив про намір розширятися — як в межах ТЦ "Глобус", так і на інших локаціях української столиці.

Ще донедавна компанія IWG була єдиним міжнародним оператором на ринку та під брендом Regus пропонувала гнучкі офісні рішення. А цього року в оновленому Будинку профспілок відкрила коворкінг площею 6 тис.кв.м під брендом Spaces. Як розповіла БІЗНЕСу Юлія Литвиненко, директор з продажів в Україні та Грузії компанії IWG, ці бренди не конкурують між собою, оскільки задовольняють вимоги різних цільових аудиторій. "Regus приваблює резидентів, котрі прагнуть більш класичного офісного формату. Зазвичай це представництва міжнародних та локальних компаній, котрим важливо підкреслити свій діловий та стриманий корпоративний стиль, — зазначає пані Литвиненко. — Тоді як атмосфера Spaces надихає на творчість та креатив. Там формується особлива спільнота креативних людей, відкритих до налагодження зв’язків з новими партнерами, з прагненням до колаборації та співпраці".

Розмір інвестицій у Spaces у компанії також не розголошують, але запевняють, що ця сума є найбільшим вкладенням корпорації IWG в Україні. "Ми спостерігаємо дуже високий попит на цю локацію, її заповнюваність перевищує 50%, — говорить пані Литвиненко, уточнюючи, що останні ремонтні роботи були завершені кілька тижнів тому: — Тож, враховуючи довгострокові плани корпорації щодо України, я впевнена, що інвестиції будуть виправдані". У планах компанії відкриття просторів Spaces та Regus в Києві та вихід мережі в регіони. Крім того, IWG готова співпрацювати на умовах франшизи з місцевими інвесторами, що знаються на регіональній бізнес-специфіці.

Читайте також: Директор з продажів компанії IWG Юлія Литвиненко: Коворкінги – це нова українська реальність

Юлія ЛитвиненкоЮлія Литвиненко, директор з продажів в Україні та Грузії міжнародної компанії IWG

— Прогноз щодо розвитку сегмента креативних просторів на ринку однозначно позитивний. Гнучкі офісні рішення та коворкінги — це не мода, не тимчасовий тренд, а нова українська реальність. Цей формат буде рости, і для цього є кілька очевидних передумов.

По-перше, сучасні технології дають можливість працювати віддалено, що сприяє розвитку гнучких офісних рішень. По-друге, боротьба за висококваліфіковані кадри змушує компанії робити ставки на нематеріальну мотивацію, пропонуючи гнучкий графік роботи, комфортне місце роботи та зручну локацію. По-третє, тренд на колаборацію, нетворкінг та об’єднання зусиль набуває все більших обертів. Компанії дедалі більше розуміють, що пошук партнерів та залучення підтримки збільшує шанси бізнесу швидше досягти успіху.

Подорослішали

Експерти звертають увагу на те, що українські бізнесмени здійснили якісний стрибок у коворкінговому бізнесі. "Якщо раніше коворкінги мали любительський характер, то наразі ці площі обслуговуються професійними операторами", — зауважує Ірина Трунова.

Ба більше, коворкінги перетворюються на сервісні центри. "Нині окрім банальної оренди столу вони надають цілий спектр додаткових послуг і конкурують вже сервісами, а не локацією та дизайном", — стверджує Андрій Рижиков, СEO та керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution. Він зазначає, що орендарю такі умови дуже до вподоби, особливо на етапі запуску бізнесу. Адже за фіксовану плату на умовах неповного робочого дня можна отримати купу сервісів, які на аутсорсі коштували б значно дорожче. Зокрема, як пояснили в Creative States, "столу, розетки та кави" людям вже замало, вони хочуть відчувати комфорт. Звідси — додаткові сервіси: душові, спальні капсули, зручні кімнати для переговорів, простори для дітей, а також допомога у веденні бухгалтерії чи наймі співробітників. Тим часом у розвинених країнах до цього переліку додаються навіть окремі фітнес-клуби, готелі та освітні площадки.

Читайте також: "Гнучкий" тренд. Чому феномен коворкінгів набирає обертів?

"Впевнений, що за п’ять-шість років в Україні (а в світі дещо раніше) всі працюватимуть саме в таких бізнес-просторах, а офіси-"коробки" відійдуть в історію", — резюмує Ілля Кенігштейн.

 

Наталія Шевченко