business head ads

Землю в користування

Економіка
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Як оцінити вартість українського чорнозему й від чого вона залежить: гіпотези та припущення вітчизняних аграріїв та експертів

Заявляти про скасування мораторію на продаж землі й не розуміти, як оцінювати її вартість, — це все одно, що вистрелити собі в ногу й чекати, що воно з того буде далі. Як наслідок, аграрії всіх регіонів, розмірів і можливостей налякані та переживають турбулентні часи, бігаючи від одного пайовика до іншого та розповідаючи про свої принади, як дівка на виданні.

“Наразі я веду перемовини зі своїми пайовиками, намагаюся схилити їх до думки, що саме мені краще буде продати свою землю. Бо ми середнє підприємство, котре не просто заплатить за пай, а й продовжуватиме працевлаштовувати жителів села, а це вкрай важливо, оскільки ситуація з роботою на селі складна. Та й вся інфраструктура села тримається на таких, як моє підприємство”, — розповідає Петро Євич, власник підприємства “АгроРось”.

Якщо у питанні “кому продавати?” на пайовика ще можна вплинути та схилити його на свій бік, то от щодо ціни, тут вже виграє той, хто запропонує більше. А від чого залежить оте “більше”, не може сказати ніхто. В принципі, у ринковій економіці сільськогосподарські землі не мають фіксованої вартості, адже вона може змінюватися в залежності від різних факторів. До цих факторів відносять, зокрема, фізичні властивості ґрунтів, рентний дохід, місцерозташування земель, інфраструктурні особливості — близькість до портів чи залізничного сполучення, попит на гектари у кожному конкретному регіоні тощо.

Фізичні властивості ґрунтів

Вважається, що саме від фізичних властивостей ґрунтів залежить вартість гектара вітчизняного чорнозему. Адже чим якісніший ґрунт, тим більше збирають з нього аграрної продукції, а чим менші витрати на отримання високої врожайності, тим, знову-таки, вища вартість землі. Так само й вартість оренди є вищою у тих областях, де кращі якісні характеристики ґрунтів. Так, зараз найвищі орендні ставки на землю у традиційних аграрних регіонах — Черкаській, Полтавській, Київській областях. За статистикою, середня річна вартість оренди 1 га на Черкащині становить $84. На Полтавщині та Київщині — $80 і $62 відповідно. Отже, власники паїв у Черкаській області можуть отримати за 1 га $1670 (згідно з формулою, в якій річна орендна плата помножується на певний мультиплікатор, який наразі приблизно дорівнює 20). Відповідно, власники паїв у Полтавській області можуть правити $1600 за 1 га, в Київській — $1240. У цих регіонах — найдорожчі чорноземи в Україні. По $1200 за 1 га могли б отримати власники сільськогосподарської землі у Вінницькій області. Власникам паїв в Чернівецькій та Хмельницькій областях пропонували б в середньому по $1100 за 1 га ріллі. Найдешевшим гектар землі буде у Волинській — $564, Житомирській — $613 та Луганській областях — $665. Це пов’язано з особливостями їхнього агроландшафту.

Щоправда, інвесторам не слід забувати і про той важливий факт, що останнім часом якість українських чорноземів, нехай навіть у вищеназваних і напрочуд родючих областях, змінилася. Так, за статистичними даними, в середньому по Україні вміст гумусу зменшився на 0,22%. Це значне відхилення, оскільки для його збільшення в ґрунті на 0,1% у природних умовах необхідно 25-30 років. За офіційними даними, сільськогосподарських земель, які зазнали впливу водної ерозії, наразі налічується 13,3 млн га, в тому числі 10,6 млн га — орних; вітровій ерозії систематично піддається понад 6 млн га, а 68 тис.га повністю втратили гумусовий горизонт. Власне, деградованих, малопродуктивних та техногенно забруднених земель, що підлягають консервації, в Україні вже нараховується понад 1,1 млн га.

sadef3wewfdrgey6rgtdw3w

Більша врожайність — більша вартість

Склався стереотип, за яким нібито існує якийсь зв’язок між урожайністю зернових (пшениці, кукурудзи, жита тощо) та ціною гектара землі. Хоча подібний взаємозв’язок майже відсутній, коли йдеться про вирощування сої, бобових, овочевих чи баштанних культур, картоплі тощо.

Не зовсім погоджується з цією думкою Семен Антонець, власник ПП “Агроекологія”: “Я б не радив при визначенні ціни гектара брати в розрахунок урожайність як таку. Наше підприємство має в обробітку 8,5 тис.га органічної землі, на якій ми вирощуємо пшеницю, кукурудзу, ячмінь, гречку, соняшник і яка вже 40 років не бачила ніяких хімікатів, ніяких пестицидів. Урожайність при цьому не така вже й рекордна, однак вартість органічної продукції вища, ніж тієї, що отримана при звичайній інтенсивній технології вирощування. Тож як бути у такому разі?”.

Інфраструктура та місцерозташування

Яким би родючим не був ґрунт, скільки б центнерів не вдавалося зібрати з кожного гектара, якщо витрати на логістику будуть колосальними, така земля мало кого зацікавить.

Думаю, що у стартовий рік вартість української землі не перевищуватиме €1-2 тис. за 1 га. Ціна, радше, залежатиме від відстані до порту та залізничного сполучення. Важливе значення для кінцевої ціни гектара українського чорнозему має інфраструктура поряд із землею. Бо чим вона краща, тим дорожчою буде така земля”, — наголошує Анатолій Клименко, власник МВК “Єкатеринославський”.

Та тут потенційному інвестору треба розуміти: чим більше землі продається в області, де розташовано конкретний пай, тим меншою там буде ціна за сотку. Крім того, наприклад, у Луганській та Донецькій областях на вартість земельного паю може впливати фактор війни. Не слід також забувати, що чим швидше хочуть продати земельний пай, тим він дешевший.

Як порахувати вартість землі

Законодавчі ініціативи не дають чіткої відповіді на питання оцінювання сільгоспземель. Це означає, що сотки й гектари підуть з молотка за чинними правилами, пов’язаними з нормативною та реальною оцінкою землі.

Як свідчить Закон “Про плату за землю”, нормативна ціна землі дорівнює сторазовому розміру земельного податку за неї. Для її визначення користуються нормами ще двох законів — “Про оцінку землі” та “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”.

“Ніхто й досі все ще не розуміє, як оцінювати вартість української землі. Однак наразі існує низка нормативних методик, котрі можуть у цьому допомогти. Наприклад, прибутковий спосіб передбачає аналіз і прогнозування чистих прибутків (отриманих від експлуатації земельного наділу)”, — розповідає Ольга Ходаківська, доктор економічних наук, завідувач відділу земельних відносин та природокористування Інституту аграрної економіки.

Найзручнішим механізмом земельних торгів експерти називають електронні біржові торги, де в знеособленій торговій заявці того чи іншого учасника відображають хіба що суму пропозиції. До того ж на біржовому ринку немає обмежень на кількість ставок, як, наприклад, в інших системах торгів. Різні махінації учасників ринку й торгів по відношенню до інших майже зведені нанівець завдяки внесенню постійного гарантійного забезпечення. На різних ринках його розмір варіюється в межах 1-10%, але на торгах земельними ділянками має становити не менше 20-30% стартової ціни, яка пізніше буде зарахована в кінцевій сумі договору купівлі-продажу ділянки. У такому випадку ризик тролінгу учасників торгів буде зведений до мінімуму, а ефективність торгів виявиться максимальною. Принцип максимальної конкуренції повинен стати помічником у питанні ціноутворення на українську землю, а будь-яке обмеження прав учасників торгів призведе до викривлення цінової кон’юнктури.

Анатолій Стоянов, експерт аграрних ринків, вважає, що “ціноутворення на українську землю має проводитись на основі максимальної конкуренції та рівноправного доступу до торгів для всіх учасників. Лише в такому випадку можна говорити про формування справедливої вартості тієї чи іншої ділянки”.

Отже, купуючи землю, її вартість потрібно розраховувати, як і будь-яку капітальну інвестицію, — виходячи з того, який грошовий потік вона зможе генерувати за умови ведення відповідального й успішного аграрного бізнесу. А далі слід дивитися на те, за скільки років цей проект стане прибутковим. Українські інвестори проект, строк окупності якого перевищує п’ять років, взагалі розглядати не хочуть. Але разом з тим слід чітко розуміти, що земля — це не завод, який можна побудувати будь-де і будь-коли. Це обмежений в обсязі актив, вартість котрого весь час зростатиме, тож період його окупності може становити і 10 років, і більше, а можливо, і менше. І бізнесмени, які мислять стратегічно, це, до речі, розуміють.

Проте на кінцеву вартість українського чорнозему впливатимуть умови гри, які у вигляді законів запропонують наша держава та уряд. А зважаючи на некомпетентність останнього, можна чекати чого завгодно. Крім того, варто було б розтягнути процес купівлі землі з урахуванням термінів договорів оренди: це дало б можливість викупити землю тим, хто її реально обробляє. До того ж не забуваймо: якщо ринок землі буде відкрито одномоментно, уможливляться спекуляції високою ціною, але може бути й навпаки — через недостатність фінансових ресурсів ціни будуть дуже занижені.

 

Наталія Колос