Вікторія Берещак: "Укрбуд" можна врятувати, трансформуючи у новий девелоперський проєкт

Бізнес
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

За останні кілька днів проблема "Укрбуду" вчергове сколихнула ринок. Конфлікт власника з топ-менеджментом компанії вийшов у публічний простір і дещо прояснив ситуацію. Становище компанії критичне – будівництво зупинене, попит "на нулі", бо довіра споживачів підірвана, а компанія в пошуках партнера, який би завершив розпочаті об’єкти. Наразі отримати під ялинку проблемний довгобуд мають шанс близько 13 тис. інвесторів "Укрбуду".

БІЗНЕС поцікавився в експерта ринку нерухомості Вікторії Берещак, як вона оцінює ситуацію.

– Що відбувається із компанією? 

– Ситуація з "Укбудом" стала лакмусовим папірцем для ринку. По-перше, вона продемонструвала, що поняття "системний" гравець доволі умовне, зі зміною політичною кон’юктури може зникнути "плече", що підтримувало будь-які фінансово абсурдні рішення власника компанії Максима Микитася. По-друге, оголилася проблема фінансування проєктів – будувати лише за гроші покупців не можна. Продавати з котловану – право девелопера, але він повинен завжди мати гроші на випадок, якщо прогадає із попитом і продажами, щоб продовжувати будувати і виконувати взяті на себе зобов’язання.

І, по-третє, час бетонних коробок минув. "Укрбуд", імовірно, на фоні недалекоглядних фінансових моделей і бізнес-планів вирішив, що за рахунок упізнаванності бренду все набудоване продасться. Але ринок наївся. Наразі покупець керує пропозицією, дає запит на конкретні формати, концепції, яких "Укрбуд" поки що датине може. Бо для цього треба було б провести роботу над помилками і змінити стратегії розвитку бізнесу і переглянути свій продукт. 

Зараз важко сказати, що відбувається у компанії, бо лише за останню добу почався злив інформації з усіх боків. Ясно одне – становище компанії критичне. Варто розуміти, що ситуація тільки зараз вийшла у публічну площину і, я впевнена, що ми бачимо лише третину від реальних баталій і переговорів.

– Проблема має дві сторони конфлікту. До якої із сторін мають більшу довіру інвестори?

– Інвестори наполохані і стривожені. Вони взагалі нікому не довіряють. Поки що немає жодної інформації щодо подальшої долі розпочатих житлових комплексів і незданих квартир. Ні про механізм добудови, ні про інвестиції для цього, ні про зміну девелопера, не відомо. Допоки "Укрбуд" врешті не вирішить, що надалі буде з їхніми ЖК, будь-які оцінки виглядають, як "одна бабця сказала". Домовленості мають бути зафіксовані письмово і публічно презентовані громадськості. Тільки так.

Причому, я вважаю, вкрай важливо обговорити і зафіксувати права та обов’язки сторін: "Укрбуду", нового девелопера (якщо він врешті буде), інвесторів. Де в цій ланці пан Микитась, сказати важко. Думаю, що він своє рішення ухвалив пару місяців тому. 

– Яка доля інвесторів (покупців) квартир "Укрбуду"?

– Головна інтрига – коли відновлять роботи і чи виконає компанія раніше взяті на себе зобов'язання. 

Якщо коротко, то ситуація виглядає так: будинки добудують, але не всі під брендом "Укрбуду". І зрозуміло, що не на всіх об'єктах дотримаються термінів. На покупців "Укрбуду" очікують кілька сценаріїв.

Одним з найбільш оптимальних варіантів розвитку подій, якщо за комплекс візьметься системний гравець на ринку. Статися це може у двох випадках: договір про співпрацю, коли обидва девелопери активно беруть участь у будівництві; або ж повноцінна купівля проєкту. Логіка девелопера, який заходить на чужий об'єкт, проста: виконати ті зобов'язання, які взяв на себе попередній забудовник, і водночас реалізувати свої бізнес-інтереси. Адже є частина квартир (умовно дві третини проєкту), які можна продати. 

Другий шанс будинки "Укрбуду" отримають також, якщо нові власники компанії проведуть масштабний аудит на всіх будівельних майданчиках. За моїми даними, вони вже запустили цей процес. Це потрібно, щоб оцінити простій, провести інвентаризацію матеріалів і техніки, зрозуміти масштаби ситуації та розібратися з подальшими планами щодо проєктів.

Якщо копнути глибше, то варто вивчити маркетингову стратегію і позиціонування комплексів, а також фінансові показники кожного з об'єктів. У деяких випадках потрібно буде просто налагодити структуру та запустити її.

Окремі проєкти доведеться перезапускати фактично з нуля і доінвестовувати, тому що велика частина майданчиків просто законсервовані, а квартири там вже розпродано. Ймовірно, що на частину будинків чекає ребрединг.

Читайте також: 

"Танці" гривні та "Укрбуд": Яких "сюрпризів" очікувати на ринку нерухомості

"Укрбуд" передасть всі недобудовані об`єкти "Інтергал-Буду"

Інвестори звернулися до Зеленського через ситуацію навколо об`єктів "Укрбуду"

– Ваша оцінка, яка сума інвестицій потрібна для добудови початих об’єктів "Укрбуду"? І чи є такі ресурси в компанії "Інтергал-Буд", яка заявила про готовність стати партнером "Укрбуду"?

– Я не візьмусь оцінювати суму, бо йдеться про десятки проєктів із абсолютно різним ступенем готовності і матеріально-технічною базою. Тут треба аналізувати кожний майданчик, а потім загальну картину в компанії та співставляти цифри.

Стосовно "Інтергал-Буду" чи будь-якого іншого девелопера, скажу так – при правильній організації бізнес-процесів, глибокому аудиті, грамотній концепції і стратегії комплексу гроші на реалізацію проєкту знайдуться.

– Ваша оцінка, яка доля компанії в цілому? Чи лишиться вона на ринку?

– Ринок нерухомості переживає непрості часи. Два етапи виборів, затримки зі здачею будинків і заморозки будівництва у деяких раніше стабільних забудовників, а тепер ще й нестабільна поведінка гривні. Думаю, що при великому бажанні і кропіткій роботі "Укрбуд" можна врятувати, але в такому випадку його не омине трансформація у новий девелоперський проєкт з новою історією. Це оптимістичний сценарій, в який я продовжую частково вірити.

Закриття компанії – фінансове самогубство, яке повністю знищить бренд і підірве довіру тисячі інвесторів. З нею пов'язано не тільки ім'я Максима Микитася. Величезній кількості людей тут ще будувати, працювати й жити. Окрім того, це невигідно ринку. Якщо паніка пошириться, люди просто перестануть купувати житло в новобудовах. Ринок зупиниться, а це шлях у нікуди.

Єдиний вихід – інші девелопери мають підставити плече, шукаючи взаємовигідні формати співпраці з "Укрбудом". 

– Як ситуація з "Укрбудом" впливатиме на ринок в цілому? Що буде з попитом на первинному нерухомість у 2020 році? Чи остаточно підірвана довіра споживачів (інвесторів) до первинного ринку нерухомості? 

– В умовах незрозумілої поведінки гривні по відношенню до долара, коли всі експерти пророкують різкий стрибок, покупець зараз акумулює заощадження в валюті. Не поспішає він нести гроші в відділ продажів і через різні чутки про те, що все буде падати і валитися. Я вважаю, що обвалу не буде: ринок переживає непрості часи, падіння продажів і затримки зі здачею комплексів, проте є всі передумови, щоб ситуація нормалізувалася. Якщо забудовник будує не тільки за рахунок грошей інвесторів, але і має в своєму розпорядженні власні кошти, готовий запропонувати цікаву концепцію, багатофункціональну інфраструктуру і додану вартість у проєкті, його проєкт точно буде конкурентоздатним і популярним серед покупців. Покупець на ринку є, і саме він диктує умови і формує запит на якісне житло. 

У тренді багатофункціональні комплекси, їхня кількість в структурі нових ЖК з початку року збільшилася на третину і буде рости, житло бізнес-класу з високим рівнем сервісу, екопроєкти, де зроблена ставка на синергію інфраструктури та рекреаційних об’єктів і зон. З’явилися на ринку і проєкти, в яких, крім житла, будують торгові та офісні центри. Кілька нових апарт-комплексів стартували за останні пару місяці, що дає надію на активізацію цього сегменту. 

– Як щодо цін у 2020 році?

– Ціни на квартири будуть поступово зростати, але в незначних межах. Стосується це цікавих форматів і небанальних концепцій. Якщо все буде в межах прогнозованого курсу до 30 грн/$, то ціни з урахуванням усіх витрати девелоперів залежно від проєкту і його доданої вартості (концепція, локація, інфраструктура) зростуть від 1% до 3%. Проте якщо долар злетить чи спрацюють якісь суттєві економічні та політичні чинники, можна прогнозувати і зростання квадратного метру в межах 2-5%. Проте, на мою думку, цей сценарій все ж таки малоймовірний.

У ціну квадрата закладені витрати девелоперів, зокрема, вартість будівельно-монтажних робіт і будівельних матеріалів, а обидва ці складники від початку року суттєво подорожчали і продовжуватимуть дорожчати. Не забуваємо також, що забудовники, якщо вони хочуть створити життєздатний проєкт, вкладають гроші в інфраструктуру, концепцію, розвиток локації, – все це позначається на вартості квадрату.

Наталія Шевченко