business head ads

Енергоперфектно

Бізнес
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Поняття енергоефективності з модного маркетингового тренду в будівництві перетворилося на життєву необхідність.

Гарантоване скорочення витрат на опалення та інші ресурси стало базовою потребою при виборі квартир у новобудовах. А згодом в Україні з’являться цілі “зелені” багатоповерхівки. Щоправда, небагато.

За останні п’ять років кількість об’єктів, орієнтованих на потреби покупців в енергоощадності, збільшилася в 2-2,5 раза. Це свідчить про те, що ринок пильно стежить за споживацькими потребами. “Зараз у понад 50% усіх новобудов так чи інакше використовують енергоощадні технології, але переважно завдяки, наприклад, більш сучасним утеплювачам, — розповідає Ольга Соловей, співзасновниця та керуючий партнер “Українського клубу нерухомості” (URE Club). — І лише максимум у 5% об’єктів ідеологія, концепт передбачають використання сучасних технологій енергозбереження”.

Нинішні будівельні матеріали дають змогу зводити більш ощадне житло в порівнянні з будинками радянського періоду. Ба більше, оновлені будівельні норми та законодавство зобов’язують це робити.

Окрім цього деякі девелопери точково запроваджують у своїх проектах додаткові системи, які згодом дозволять мешканцям квартир економити. Наприклад, новітні системи рекуперації повітря, конденсаційні газові котли з мінімальними втратами тепла. Популярними також є теплові насоси. “Використання таких енергоефективних технологій значно підвищує собівартість будівництва, відповідно, прибутки забудовника можуть скоротитися, щонайменше, на 30%, — зазначає пані Соловей. — Отже, окупність таких технологій велика: для об’єктів комерційної нерухомості вона становить близько 12 років, а для житла — майже 15 років”.

Тому впровадження технологій енергозбереження вигідне девелоперам лише тоді, коли після завершення будівництва об’єкт лишиться в управлінні створених ними ж керуючих компаніяй. Якщо ж цей об’єкт розрахований на продаж, то їхнє запровадження нерентабельне. “Енергоощадні технології можуть стати окупними переважно в сегменті доходних будинків”, — каже пані Соловей.

Букви закону

Попередній склад Мінрегіонбуду, розуміючи важливість курсу України на енергонезалежність, взявся за підвищення обов’язкових вимог до енергоефективності будівель. У липні минулого року набув чинності ключовий Закон “Про енергетичну ефективність будівель”, який впровадив європейські вимоги до енергозбереження та ввів класи енергоефективності будівель від A до G. “Тепер при проектуванні ці вимоги мають бути дотримані. Тому в усіх оновлених з того часу державних будівельних нормах ці зміни враховані, — розповідає БІЗНЕСу Лев Парцхаладзе, екс-заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКХ. — Наприклад, введено обов’язкову енергомодернізацію шкіл та дитсадків, житлових будинків, громадських споруд тощо. За підрахунками експертів, ці зміни дозволяють економити до 40% енергії”.

Окрім того, об’єкти будівництва та зведені будівлі також підлягають сертифікації щодо енергоефективності. Завдяки цій процедурі власники будівель мають змогу отримувати повну інформацію про обсяги споживання енергоресурсів, можливе їх зменшення та рекомендації щодо підвищення енергоефективності. “Це дозволяє постійно стежити та корегувати споживання необхідної енергії, а відповідно, і заощаджувати на ній”, — зазначає пан Парцхаладзе.

У грудні минулого року набули чинності ДБН щодо фасадної теплоізоляції, які впровадили європейські вимоги до енергомодернізації фасадів. За словами пана Парцхаладзе, проведення теплоізоляційних заходів згідно з цими ДБН дозволить українцям заощаджувати ще до 15% тепла щороку, а для всієї країни річна економія може скласти близько 3 млрд грн. (за умови щорічної термомодернізації 3% будівель). Як бонус ці ДБН також дозволять підвищити строк експлуатації будівель на 15-20%.

“Зараз українські норми містять достатньо вимог для забезпечення енергоефективності. Норми з теплоізоляції відповідають усім світовим стандартам, регулюється використання енергоефективного обладнання, досить високі вимоги до герметичності будівель. Це той базис, що дозволяє побудувати будинок з мінімальним споживанням енергії”, — стверджує Олександр Попов, співзасновник та директор компанії Archimatika.

При цьому забудовники і проектувальники мають намір просуватися далі, тому діюче законознавство потребує подальшого вдосконалення. “Нині архітектори придивляються до технології “пасивного будинку” з використанням рекуперації тепла, — розповідає пан Попов, додаючи, що йдеться про рекуперацію тепла в каналізаційних стоках та використання сонячних батарей на фасаді та на даху будинку: — Ці технології можна буде застосовувати в місцях громадського користування, щоб економити на спільних рахунках, а також в приватному порядку”. Тобто використовувати їх для квартир у багатоповерхівках.

“Таку концепцію під назвою “PRO energy+квартири” ми розробили спільно з приватним консультантом Віталієм Войналовичем, — розповідає співзасновник та директор компанії Archimatika. — Її ідея полягає в тому, що дахи будинків оснащуються сонячними батареями і завдяки “зеленому” тарифу таке житло стає “активним”. Однак виникає питання щодо реалізації такого концепту. А саме — як таке житло поставити на облік у державних електромережах? Адже відповідне законодавство розроблено для приватних будинків, та й прецедентів з багатоповерхівками поки немає. “Окрім того, — продовжує пан Попов, — забудовник повинен продавати такі квартири з певним інженерним обладнанням та забезпеченням і має бути впевнений, що це обладнання потім можна буде поставити на облік та отримати “зелений” тариф”.

Сертифікація “по-зеленому”

Поступово, але впевнено в Україну заходить тренд еко­девелопменту, що базується на системах “зеленої” сертифікації будівництва. Основна задача “зеленого” будівництва — зниження рівня споживання енергетичних та матеріальних ресурсів упродовж усього життєвого циклу будинку. Тобто він має бути “зеленим”, починаючи від вибору земельної ділянки, продовжуючи будівельними роботами, використанням ощадних будматеріалів та показниками експлуатації і завершуючи знесенням. У світі існує декілька “зелених” систем оцінки. Найпопулярніші — британська BREEAM, американська LEED та німецька DGNB.

Наразі за системою BREEAM в Україні вже сертифіковані бізнес-центр “Астарта” (м.Київ), бізнес-парк “Оптіма Плаза” та ТРЦ “Forum Lviv” (обидва — м.Львів). У процесі сертифікації столичний ТРЦ “Rive Gauche”. За системою LEED сертифіковані будівля Посольства США (м.Київ), офіс компанії Shell у БЦ “Торонто-Київ”. За цією системою також сертифікуються офісні будівлі “UNIT.City” та офісний центр “K/Most” (всі — м.Київ).

Що стосується житлового будівництва, то за стандартом BREEAM сертифікуються ЖК “Park Lake City” (DIM Group) та “Diadans ”(ENSO).

А нещодавно намір сертифікуватись за BREEAM оголосили інвестори ЖК “UNIT.Home”.

Як розповіли у компанії DIM Group, щоб досягти “зеленої” мети, в ЖК “Park Lake City” запроектували систему опалення за незалежною схемою: кожна квартира отримає електрокотел електродного анодного типу. Також передбачено встановлення енергозберігаючих скло­пакетів з напиленням, зведення стін з повнотілої глиняної цегли та утепленням будинків мінеральною ватою, використання датчиків руху в освітлювальних приладах та світлодіодних LED-ламп у місцях загального користування та багато інших “смарт-фішок”. “Покладаючись на розрахунки наших колег, сподіваємось, що енерговитрати зменшаться на 30-50%”, — розповідає Броніслав Чумак, директор по маркетингу компанії DIM Group.

Вартість BREEAM-сертифі­кації для ЖК “Park Lake City” залишається комерційною таємницею. Хоча в компанії зазначили, що це доволі значні витрати, адже всі будматеріали мають чітко відповідати умовам сертифікації, а це унеможливлює використання дешевших аналогів.

“Варто зазначити, що сама по собі BREEAM-сертифікація суттєво не позначається на вартості квадратного метра”, — запевняє пан Чумак.

“Вартість сертифікації проекту нового будівництва залежить від площі та складності об'єкта. До неї входять вартість послуг консультанта, що здійснює процес сертифікації, вартість додаткових заходів, які можуть знадобитись для досягнення бажаної кількості балів, та сума офіційних платежів, що сплачується організації, яка перевіряє об'єкт на відповідність вимогам системи сертифікації та видає відповідний сертифікат (USGBC, BRE Global чи DGNB). В середньому вартість “зеленої” сертифікації, враховуючи перелічені її складові, може коливатись в діапазоні €30-70 тис.”, – говорить Максим Заїка, менеджер проектів DELTA Ukraine з зеленої сертифікації LEED, BREEAM, DGNB. Тому, за словами експерта, вартість сертифікації не є стримуючим фактором, оскільки в структурі кошторису це відносно невелика частка. “Сертифікація дійсно призводить до певного подорожчання об’єкта, але рівень такого подорожчання здебільшого залежить від обраної стратегії сертифікації, тобто переліку заходів, які потрібно виконати для того, щоб отримати необхідну кількість балів”, — пояснює Максим Заїка.

Варто зазначити, що “зелена” стандартизація — це не обов’язково про еліт-клас. У зазначених систем сертифікації є кілька рівнів. Наприклад, в LEED є рівні Certіfied, Silver, Gold та Platinum. В BREEAM таких рівнів п’ять — Acceptable, Pass, Good, Very Good, Excellent та Outstanding. Тому завжди можна обрати варіант, доступний за бюджетом.

“Якщо говорити про якийсь середній показник, то на Заході прийнято вважати, що сертифікація збільшує вартість реалізації об’єкта на 5-7% в залежності від обраного рівня сертифіката, — додає пан Заїка. — Що стосується України, то можна сказати так: якщо проект від самого початку якісний, то подорожчання буде мінімальним”.

Що стримує

Суттєвим стримуючим фактором є новизна сертифікації та нерозвиненість українського ринку в цілому у порівнянні з ринками країн Європи чи США. “В Україні кількість сертифікованих “зелених” об’єктів не перевищує 10, що свідчить про низьку їхню популярність і відсутність фінансової доцільності”, — зауважує Ольга Соловей.

Експерти зазначають: варто враховувати не те, настільки дорожчим виходить “зелений” квадратний метр, а те, як швидко він окупиться. За підрахунка­ми архітекторів компанії Archi­matika, 10-12 років окупності — це саме та межа, за якої варто інвестувати в “зелені” технології. Якщо ж окупність складає більше 20 років, то в таких проектах можна зіткнутися з певними ризиками. Скажімо, за 20-25 років система може вийти з ладу.

Для порівняння: в Європі через високі тарифи на енергоресурси окупність проектів із “зеленими” технологіями не перевищує п’яти років. Саме це і штовхає розвиток green building за кордоном. Порівняно із Західною Європою вартість енергоресурсів в Україні досить низька, щоб можна було говорити про стимулюючі зовнішні фактори поширення “зеленого” будівництва. Не підштовхує цей розвиток і держава. А у вітчизняних девелопеверів ще мало досвіду експлуатації таких об’єктів.

“Проблема полягає не в тому, щоб побудувати проект за світовими “зеленими” стандартами, а в тому, що з цим об’єктом буде далі. Якщо житловий будинок передаватиметься в управління його мешканцям, то, відповідно, немає жодних гарантій, що вони його експлуатуватимуть згідно із “зеленими” стандартами”, — пояснює пані Соловей. Вона також зазначає, що нинішня мета застосування таких сертифікацій полягає в зміцненні іміджу та покращенні репутації девелопера, а також є маркетинговим ходом. І лише за умови обов’язкової сертифікації своїх об’єктів українські компанії будуть змушені її дотримуватися.

Про масове застосування BREEAM, LEED чи інших “зелених” сертифікацій не говорять й інші гравці ринку. Однак більшість з них упевнені: в перспективі трьох-п’яти років варто очікувати підвищення їхньої популярності. “Інтерес девелоперів житлової нерухомості до сертифікації зростає, оскільки це можливість вигідно виділити свій проект на ринку”, — запевняє Максим Заїка. “А перші сертифіковані об’єкти слугуватимуть орієнтиром для житлових проектів інших компаній”, — доповнює думку колеги Тетяна Канащук, консультант зі сталого розвитку, оцінювач BREEAM компанії  “Глідз Україна”.

Девелопери також сподіваються, що з посиленням вимог віт­чизняного законодавства до енергоефективності, а також вимог міжнародних кредитних установ вирішальне значення матимуть не лише маркетингова складова “зеленої” сертифікації, а й екологічні чинники.

 

Наталія Шевченко