Розділяй та володій

Бізнес
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Які фінансові інструменти штовхають попит на ринку нерухомості

Високі відсоткові ставки іпотеки витіснили цей інструмент на периферію структури угод з придбання нерухомості. Якщо до кризи частка житла, що купувалася за допомогою іпотеки, становила понад 30%, то зараз не перевищує 3%.

dgujdghmnui1Перше місце в рейтингу народної популярності посідає механізм розтермінування. Експерти зазначають: кількість покупців, що скористалися подібними програмами, за останні два-три роки суттєво зросла та продовжує збільшуватись. “У Київському регіоні кількість покупок житла за програмами розтермінування торік перевищила 60%, а поточного року, ймовірно, зросте до 65%”, — зазначає Ольга Соловей, співзасновник “Українського клубу нерухомості”.

При цьому вона додає, що важливим кроком у залученні покупців стане надання їм альтернативних і вигідніших фінансових механізмів. До таких ноу-хау експерт відносить спільні іпотечні програми забудовників і банків. “За такими програмами покупцеві доведеться сплатити в середньому на 3-5% менше коштів. Окрім цього покупець ще й отримає додаткове підтвердження надійності об’єкта будівництва, а також самого забудовника. Адже перш ніж впровадити іпотечну програму, банки дуже ретельно перевіряють портфель реалізованих проектів та оцінюють спроможність забудовника вчасно завершити будівництво”, — розповідає пані Соловей.

Наразі вже понад 20% забудовників Київського регіону мають спільні програми з банками, а до кінця року їхня частка зросте до 30%. Ба більше, деякі банки вже заявили про вихід з аналогічними програмами за межі столиці — у Львів, Одесу та Дніпро (див. “Топ-3 банків”).

БІЗНЕС розбирався в перевагах та недоліках фінансових інструментів, що діють на столичному ринку новобудов.

Іпотека

Ніхто з банкірів не має ілюзій з приводу того, що іпотека найближчим часом стане визначальним механізмом придбання житла, як це було до кризи. “Щоб досягти докризових результатів (частки іпотеки в 30%), необхідно знизити ставки мінімум на 4-5 в.п. та посилити захист прав кредиторів, — зауважують у прес-службі Ощадбанку. — У цілому, кількість покупців, що будуть купувати житло за допомогою іпотеки, глобально не зміниться”.

Минулого року іпотечних кредитів (на первинному та вторинному ринках) було видано на 2,5 млрд грн. Частка іпотечних портфелів українських банків складає всього лише 2% загальних активів банківської системи. Та й кількість самих фінустанов, що видають кредит на житло, в Україні ледь сягає десятка. Тоді як потенціал цього ринку самі ж банкіри оцінюють у 10 млрд грн на рік.

dgujdghmnui11Щоправда, поточний рік має всі шанси показати суттєвий приріст. “Якщо порівнювати перші півріччя 2018 р. та 2019 р., то кількість виданих кредитів залишилась майже незмінною. Проте кількість угод з продажів на первинному ринку у першому півріччі поточного року зменшилась через вибори, але відтермінований попит до кінця року вирівняє ситуацію: ми очікуємо збільшення видач за іпотечними кредитами на 25-30% порівняно з показником минулого року”, — прогнозує Катерина Личана, начальник управління по роботі з партнерами банку “Глобус”.

Загалом, банкіри для подальшого розвитку іпотечного напрямку покладають надію на партнерство із забудовниками. Основна “фішка” спільних програм — низька відсоткова ставка в перші рік-два з подальшим збільшенням до ринкового рівня.

Беруться банки й за перегляд та вдосконалення іпотечних умов щороку. Наприклад, однією з останніх змін в Ощадбанку стало спрощення підходу до підтвердження платоспроможності для позичальника, готового внести понад 50% вартості житла. Також там розробили спеціальні умови іпотеки для співробітників великих компаній, які обслуговуються в банку в рамках зарплатних проектів. “Ощадбанк є партнером з іпотечного кредитування для співробітників великих роботодавців України — “Укрзалізниці”, ДТЕК, “Епіцентру”, ДП “Антонов” тощо”, — зазначають у прес-службі установи.

Незалежно від того, який саме фінансовий механізм обере покупець, першою й основною умовою надання кредиту банком чи розтермінування виплат забудовником є стартовий внесок. Наразі діапазон іпотечного авансу складає 20-50% (див. “Банки: перший внесок”), а термін виплат розтягується на 20 років. “Саме завдяки довгостроковому періоду іпотеки зменшується сума щомісячного платежу, що робить кредит менш обтяжливим для клієнта”, — підкреслює переваги іпотеки Віталій Годун, начальник управління розвитку продуктів АБ “Укргазбанк”. Тоді як більшість програм на виплат діє лише до завершення будівництва об’єкта, а це один-три роки. При цьому пан Годун вказує на основний недолік механізму розтермінування: “Більшість умов розтермінування від забудовника передбачають, що сума за несплачені квадратні метри залежить від курсу валют, тобто при зростанні курсу квадратні метри, відповідно, дорожчатимуть”.

Звичайно, деякі забудовники вже пропонують розтермінування на довший строк, а також обіцяють не переглядати вартість угоди в процесі виплат (див. “Топ-3 забудовників”).

dgujdghmnui1111Катерина Личана, начальник управління по роботі з партнерами банку “Глобус”:

— Іпотечне кредитування на придбання нерухомості на первинному ринку в Україні наразі розвивається дуже повільно. Є кілька факторів, які впливають на цей процес. Однією з ключових перешкод є чинні вимоги НБУ (постанова #351 від 30.06.16 р.) щодо неможливості використання банками застави у вигляді майнових прав на нерухоме майно, згідно з якими банки мають забезпечити оцінку розміру кредитного ризику за операціями з кредитування на первинному ринку на рівні 13,5% від сформованого портфеля. Це робить таке кредитування збитковим для банків. Для поліпшення ситуації з іпотечним кредитуванням необхідно переглянути чинну нормативну базу й віднести “майнові права” до “прийнятного” забезпечення, що, відповідно, зменшить норму резервування і зробить іпотечне кредитування на первинному ринку вигідним для банків. Крім того, активному розвитку іпотеки заважають високі відсоткові ставки. Вони суттєво звужують коло тих, хто може дозволити собі іпотечний кредит.

Розтермінування

Дійсно, як розповіла директор Департаменту продажів і маркетингу ПрАТ “ХК “Київ­міськбуд” Тетяна Маркова, при розтермінуванні вартість житла за час будівництва (від “котловану” до введення в експлуатацію) зростає на 15-20%. Фактично підвищення ціни на квадратний метр відбувається двічі на рік. Але покупців попереджають завчасно, щоб вони мали змогу до підвищення сплатити за старою ціною. Коли укладається угода про розтермінування, вказується кількість куплених (сплачених) квадратних метрів, тому подорожчання може торкнутися лише неоплачених “квадратів”.

Окрім того, у крупних забудовників напряму ціни на житло не прив’язані до курсу долара, а всі розрахунки компанія проводить виключно в гривнях. Тому найчастіше подорожчання квадратного метра відбувається через подорожчання комплектуючих або енергоносіїв, де і присутня валютна складова.

dgujdghmnui111Тетяна Маркова, директор Департаменту продажів і маркетингу ПрАТ “ХК “Київміськбуд”:

— Якщо порівнювати банківську іпотеку та програми розтермінування виплат, які надають покупцям забудовники, то не можна сказати, що вигідніше для клієнта. Покупець обирає те, що по силам саме йому. Програма розтермінування можлива лише до введення будинку в експлуатацію, максимально для великого комплексу це може становити два з половиною — три роки. Відповідно, чим менший термін програми на виплат, тим вищі щомісячні платежі. До того ж буває, що підвищується ціна й на несплачені “квадрати”, якщо зростає вартість комплектуючих матеріалів. Фактично на такий самий термін, як розтермінування, банки пропонують пільгові відсотки по іпотеці. Але термін сплати всієї суми можна розтягти в часі до 20 років. Так, з третього року кредиту в більшості програм банківська ставка злітає до 22-24%, але високі відсотки дещо компенсуються часом, на який укладено іпотеку. І ніхто не забороняє погасити кредит дочасно, якщо раптом з’являється така можливість, штрафні санкції за це не передбачені.

Що стосується строків, то, наприклад, в “Київміськбуді” період розтермінування виплат закінчується з моменту введення будинку в експлуатацію. Без повного розрахунку забудовник не видасть покупцеві свідоцтво про право власності, квартира лишиться на балансі забудовника, а за неї потрібно буде платити податок на нерухомість. Без документа на право власності людина не отримає ключі й не укладе договір на обслуговування з ЖЕКом, відповідно, не почне ремонт і не заселиться.

Натомість в “Укрбуді” модернізували цей інструмент і пропонують розтермінування виплат на довший строк — не до кінця будівництва, як це було раніше, а на 20, 30 або 50 місяців. “У такому разі продовжувати виплачувати решту вартості квартири можна навіть після введення будинку в експлуатацію та заселення”, — наголошує Гліб Шемовнєв, прес-секретар будівельної корпорації “Укрбуд”.

Вигідно й те, що перший внесок при розтермінуванні стартує від 10% (див. “Забудовники: перший внесок”).

До основних переваг розтермінування окрім відсутності кредитного зобов’язання варто віднести також і простоту оформлення. Достатньо надати забудовнику паспорт, ІПН та погодження чоловіка чи дружини, якщо покупець перебуває у шлюбі. Далі укладається Попередній договір і скла­дається графік погашення. “У разі, якщо покупець ігнорує прописані умови і не платить за графіком, договір можна розірвати в односторонньому порядку зі стягненням 5% штрафу”, — розповідає пані Маркова.

Але зазвичай забудовники йдуть назустріч покупцеві та гарантують перегляд умов. Наприклад, як зазначає комерційний директор БК “Інтергал-Буд” Ганна Лаєвська, компанія готова до співпраці з боржниками, якщо тих спіткають невдачі (втратять роботу або праце­здатність) або, наприклад, у них збільшиться кількість дітей (до п’яти та більше).

Обидва інструменти — й іпотека, й розтермінування — можуть бути вигідними для покупця. Все залежатиме від конкретної ситуації: суми першого внеску, залишкової суми, рівня доходів, строку погашення кредиту. Головне — чітко оцінювати переваги та недоліки кожного з варіантів на перспективу.

 

Наталія Шевченко