Апгрейд квартирографії

Бізнес
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Найтрадиційніший бізнес не цурається інновацій

Ідеться не лише про нові матеріали та 3D-друк будинків. Запровадження інновацій в нерухомості — це і модна тенденція, і дієва маркетингова стратегія, що дозволяє виокремитися на тлі конкурентів та привернути увагу специфічних груп покупців, а також це — гарантований прибуток від “інвестиційного” житла.

До “специфічних” клієнтів, зокрема, відноситься молодь, життя якої нероздільно пов’язане з гаджетами та Wi-Fi у дворі. Саме такі споживачі, які звикли до цифрових технологій у ритейлі, банкінгу та інших сферах, вже виходять на ринок новобудов. Для них інновації — це життєва необхідність. У міру дорослішання саме така клієнтська аудиторія визначатиме “портрет” середньостатистичного покупця. Тому інвестиції забудовників сьогодні дадуть їм фору завтра.

Зі зміною споживача змінюється й “квартирографія”. Нові проекти середньої цінової категорії набувають стильної архітектури та технічного оснащення на рівні бізнес-класу. Ба більше, з ринку зникає динозавр під назвою “економ”. Точніше — він якісно еволюціонує у повноцінний “комфорт”. “Столичний регіон “захоплює” комфорт-клас, відповідно, “відмирає” економ-клас, — говорить Дмитро Васильєв, засновник та головний архітектор компанії Archimatika. — Це проявлялося у значному, 20%-вому, спаді продажів таких квартир”. Експерт відзначає ще одну тенденцію: за останні два роки спостерігаються відмова забудовників від проектування смарт-квартир та збільшення метражу квартир в середньому на 10%. “Попит на квартири більших площ зріс на 25-30%. Вже мало хто із забудовників пропонує квартири площею 30 кв.м. Зараз мінімальна площа — від 35-40 кв.м”, — зазначає пан Васильєв.

Зокрема, за його спостереженнями, “двоспальні” квартири вийшли з категорії “50-52 кв.м” та увійшли в категорію ближче до “65-68 кв.м”, а “трьохспальні” — вийшли з категорії “69 кв.м” та переходять у категорію “85 кв.м”. “Також спостерігається переорієнтація мешканців на комфортніші площі. Великим попитом користуються спальні площею не менше 12-14 кв.м., великі кухні та вітальні. Також з’являється попит на великі балкони та лоджії площею 5-6 кв.м”, — запевняє пан Васильєв.

kodetskiyВалерій Кодецький, президент девелоперської компанії повного циклу City One Development:

— Ми завжди тримаємо руку на пульсі та стежимо за тим, що відбувається у світі: які використовують рішення у сфері нерухомості, чим суміжні галузі можуть бути корисними для розвитку девелоперських проектів. Для цього компанія почала співпрацю з одним з найпрогресивніших університетів США, Каліфорнійським університетом Берклі . Зараз його інноваційні дослідження і розробки реалізуються в усіх галузях і сегментах економіки, в тому числі й в урбаністиці. Вже двічі представники компанії ставали учасниками галузевого консорціуму Центру вивчення будівель при університеті Берклі (СВЕ Berkley), до складу якого входять такі потужні гравці ринку, як Google, Rehau, Syska Hennessy Group, Genetech, Taylor Engineering, Ehdd Architecture, й вивчали досвід інших компаній у сфері енергоефективних технологій та екодизайну будівель.

Серед інноваційних трендів, які наразі панують у світі, ключове місце посідають так звані “зелені технології”. Екомислення все більше поширюється в світі, люди хочуть не просто споживати, а й заощаджувати природні ресурси. Вони думають про “завтрашній” день і про те, що залишать наступним поколінням. На другому місці — рішення, що сприяють економії часу мешканця великого міста. Звичайно, йдеться про “розумні” міста.

Частка інновацій

Якщо говорити не лише про метраж, то в Україні є не більше 5-7% новобудов, де використовуються інноваційні технології. Такі дані станом на початок цього року наводить Ольга Соловей, співзасновниця Українського клубу нерухомості (URE Club). За її прогнозами, до 2025 р. ця частка може досягти 30%.

Забудовники Києва, Одеси та Харкова активно долучаються до впровадження в своїх проектах інновацій, зокрема цифрових технологій PropTech (Property Technologies — буквально “технології в нерухомості”, що поєднують усі сучасні інноваційні технології та прикладні рішення в сегменті створення, управління та утримання нерухомості). “Передусім ідеться про технології “розумних будинків”, VR-технології, управління процесами будівництва, девелопмент та управління проектами (сплата рахунків, відстеження терміну дії угод оренди, ведення обліку майна тощо)”, — розповідає пані Соловей.

В Україні лише 5-7% новобудов зводяться із використанням інноваційних технологій. До 2025 р. їхня частка може досягти 30%

Серед цього різноманіття найпоширенішою в Україні є саме технологія “розумних будинків”. Як каже пані Соловей, “наприклад, київські, одеські та харківські забудовники цю технологію використовують уже в більш ніж 30% елітних новобудов та в близько 20% будинків бізнес-класу”.

Окрім того, в Україні помітні зміни й у проектуванні, й у будівництві, й у підходах до управління та комерціалізації проектів нерухомості.

Світовий ринок нерухомості всіляко перелаштовується на цифрові технології, капіталовкладення в які вже перевищують $8,5 млрд. Зараз ідеться не лише про “цифрове”, повністю автоматизоване будівництво, а й про використання штучного інтелекту в пошуку необхідної квартири чи будинку, іпотечних програм, аналізі попиту та цінових прогнозів.

У будівництві ефективно можна використовувати технології “машинного зору”: відстежувати та отримувати об’єктивну статистику щодо того, які будматеріали і в якій кількості надходять на майданчик, хто з робітників порушує техніку безпеки, а хто зловживає довірою. “Нині є дуже багато інноваційних можливостей і девелопери повинні використовувати їх, щоб робити ті речі, які раніше видавалися неможливими”, — радить Володимир Бандура, CEO Innolytics Group.

Він також вказав на основ­ні інноваційні технології, що в недалекому майбутньому стануть провідними для сфери нерухомості. Це, насамперед, використання штучного інтелекту в проектуванні, управлінні проектами та об’єктами нерухомості. Також 3D-, 4D-друк об’єктів нерухомості, що здатен прискорити будівництво та зведення складних об’єктів, які неможливо побудувати традиційними методами.

“Для проектування, управління та розширення функціональності об’єктів уже використовується віртуальна реальність. Варто згадати й робототехніку та дрони для здійснення будівельних робіт та контролю за будівництвом. На особливу увагу заслуговують нові будівельні матеріали для створення безпечніших, енергоефективніших, зручніших, надійніших, екологічніших та довговічніших будівель”, — зауважує пан Бандура.

На його думку, за п’ять років за допомогою робототехніки та штучного інтелекту буде створено принципово нові будівлі, що реагуватимуть на потреби людини та “адаптуватимуться” під ці потреби.

kushnirІгор Кушнір, президент холдингової компанії “Київміськбуд”:

— Інновації — один з головних напрямків розвитку “Київміськбуду”. Метою запровадження інновацій у компанії є формування зручного середовища для мешканця новобудови. Ліфти, що опускаються безпосередньо у паркінг, сонячні батареї на дахах, зарядні пристрої для електрокарів — це все частина інноваційної стратегії “Київміськбуду”. Компанія намагається втілювати останні технології майже у кожному житловому комплексі. Наприклад, у ЖК “Manhattan City” застосована система вентильованого навісного фасаду, що складається з утеплювача та облицювальних фасадних панелей: це дає можливість створити ілюзію руху, що матиме новітній технологічний вигляд, а також шумоізоляцію високого рівня, що забезпечуватиме тишу в квартирах.

Наведу інший приклад: на ділянці, де зводиться житловий комплекс “Mirax”, будівельники компанії застосували новітні інноваційні технології для зведення підпірної стіни, з’єднавши її з паркінгом. Таким чином, стіна паркінгу не лише тримає схил, а й дозволяє оптимізувати місця для розміщення автівок. Варто зазначити, що “Київміськбуд” — перший та чи не єдиний забудовник у столиці, який використовує цю технологію. Крім того, кількість паркомісць у цьому ЖК збільшено завдяки можливому застосуванню паркосистем. Така механізована система дозволяє встановити один автомобіль під іншим, не змінюючи при цьому габаритні розміри паркомісця.

Звичайно, для пересічного українця це більше схоже на футуристичне оповідання. Однак наближати таке майбутнє збираються й українські будівельники. Нещодавно на конференції UkrCemFor 2019 Сергій Пилипенко, генеральний директор Будівельної групи “Ковальська”, заявив, що компанія планує вивести на ринок бетон з фотокаталітичними властивостями, що поглинає СО2 з повітря. “В Європі ми бачимо приклади використання тротуарної плитки та фасадних елементів будівель, які знижують рівень СО2, — говорить пан Пилипенко та додає, що ця технологія не складна: — Ключовим елементом такої технології є включення діоксидів титану в бетонні суміші”. Окрім цього “Ковальська” найближчим часом запропонує ринку бетонну суміш для 3D-принтерів, довговічний бетон та надміцний інноваційний бетон із нановолокнами.

Вартість інновацій

За підрахунками Ольги Соловей, нові технології у будівництві на третину збільшують собівартість проекту. Проте деякі українські девелопери свідомо йдуть на такий крок, адже інновації в будівництві міцно пов’язані зі зростанням їхньої конкурентності й часто розглядаються забудовником як маркетингова перевага. Столичні забудовники цього не приховують.

“Новітні технологічні рішення та інновації додають конкурентоспроможності об’єкту нерухомості та виділяють його на тлі інших”, — говорить Анна Лаєвська, комерційний директор компанії “Інтергал-Буд”. Вона також зазначає, що у зв’язку з великою кількістю пропозицій на ринку нерухомості, сучасний покупець став дуже вибагливим. Тому вартість квадратного метра зараз вже не є остаточним вирішальним фактором при купівлі квартири.

Ба більше, інноваційність у новобудах цінується й на “інвестиційному” ринку житла. “Деякі покупці, що планують придбання нерухомості в якості активу, що з часом можна буде вигідно продати, звертають увагу насамперед на те, що ціна квадратного метра не повинна з роками знижуватися. Інновації та сучасні технологічні рішення дозволять об’єкту не втрачати привабливості та завжди залишатися цікавими для інвестицій”, — підкреслює пані Лаєвська.

Войтко АндрійАндрій Войтко, засновник та власник AVG Group:

— Велика щільність пропозиції змушує забудовників реалізовувати інноваційні рішення для привернення уваги покупців. У будинках комфорт-класу запроваджується система “розумний дім”; в бізнес- та преміум-сегментах втілюються архітектурні новації, які ще три-п’ять років тому ніхто не міг уявити. Разом з тим в Україні набирає обертів популярний тренд на екологічність та відновлювані джерела енергії. Наприклад, геотермальні насоси, які використовують енергію землі для опалення будівель; енергоефективні фасади, що працюють в якості акумуляторів сонячної енергії, тощо. На жаль, відсутність законодавчої підтримки та доступних преференцій для забудовників, які впроваджують енергозберігаючі технології, гальмує розвиток цього тренду.

Водночас інноваційний розрив між Україною та світом достатньо великий. Особливо в порівнянні з країнами Сходу та Азії. Чи наздожене їх Україна? Навряд чи. Проте наразі ми не відстаємо від країн Європи — ні за рівнем діджиталізації, ні за використанням матеріалів та технологій. Українські девелопери активно відвідують виставки, запозичують сучасний досвід. Наприклад, концепція smart city в столиці передбачає використання високотехнологічних цифрових методів безпеки в місті. Останнім часом девелопери стали активно впроваджувати системи безпеки з елементами штучного інтелекту, надаючи своїм клієнтам максимально високий рівень комфорту та безпеки.

Про підвищену цікавість до інновацій говорять і в компанії “Укрбуд”, яка цієї весни почала встановлювати у столичних новобудовах систему “розумного дому” CLAP. Нагадаємо: ексклюзивний контракт компанії “Укр­буд” з розробниками системи CLAP передбачає встановлення цієї системи в 20 тис. квартир. Це наймасштабніша угода девелопера зі стартапом в історії українського ринку нерухомості. “Постійний інтерес до CLAP з боку покупців ми фіксуємо ще з моменту її анонсування. А зараз, коли проведена важка підготовча робота, і ця ідея почала втілюватися в життя, цей інтерес став ще більшим”, — розповідає Гліб Шемовнєв, прес-секретар “Укрбуду”. Звісно, найцінніший фідбек компанія отримає вже від користувачів системи. Високотехнологічні рішення, такі як CLAP, — задоволення не з дешевих. “В середньому, така система обійшлася б приблизно в $3 тис. на кожну квартиру. Проте, для покупця ціна квадратного метра не зростає. “Укрбуд” забезпечує встановлення системи виключно за рахунок власного прибутку. Це частина бізнес-стратегії, в якій репутація та великі конкурентні переваги важливіші за додаткові витрати”, — каже пан Шемовнєв.

Ці витрати, в свою чергу, принесуть відчутну вигоду завдяки економії ресурсів, зниженню вартості комунальних послуг та заощадженню часу. Окрім того, як вважає Володимир Бандура, “широке використання інноваційних технологій у найближчі роки здатне суттєво знизити вартість управління та експлуатації об’єктів нерухомості”.

Інакше кажучи, нинішні видатки допоможуть економити завтра.

Серед цікавих трендів — грамотна експлуатація дахів житлових комплексів. Київ рухається в бік ущільнення забудови, де неможливо буде забезпечити кожному мешканцю “зелений двір”. Таким двором може стати дах. Подібні проекти вже реалізуються в житлових комплексах “Intergal City”, “Greenville Park”, “White Lines” та “Taryan Towers”.

Інноваційний підхід щодо транспортних потоків реалізували у ЖК “Бульвар Фонтанів” — вони там винесені за межі проекту, а точніше — знаходяться під землею, на території трирівневого паркінгу. “Простір навколо будинків — виключно для людей, а не для машин”, — зазначає Валерій Кодецький, президент девелоперської компанії повного циклу City One Development. В іншому проекті компанії, ЖК “Новопечерські Липки”, де нещодавно розпочалося будівництво 7-ї черги, запроектовані інноваційні екорішення щодо озеленення. “Такі інновації допоможуть створити ще більше природного простору в центрі міста, а майбутнім мешканцям додадуть більше комфорту та присутності природи біля дому”, — говорить пан Кодецький.

І насамкінець

Зрозуміло, що вітчизняний ринок первинної нерухомості тільки стає на “шлях” інноваційності. Однак БІЗНЕСу вдалося зібрати десяток знакових об’єктів, що якісно виділяються інноваціями на загальному тлі новобудов столичного регіону.

Без сумніву, найінноваційніші рішення ще попереду. Серед ключових трендів майбутнього — “зелене будівництво” та тотальна діджиталізація. І вітчизняним забудовникам вже не уникнути їх. Тому, як каже Ольга Соловей, “у найближчі п’ять років успішність українських компаній-забудовників залежатиме від того, як швидко вони здатні переналаштувати свої бізнес-процеси відповідно до вимог часу”.

Laevskaya1 3Анна Лаєвська, комерційний директор компанії “Інтергал-Буд”:

— Для нас, як для великої сучасної будівельної компанії, постійний розвиток та втілення інноваційних рішень — першочергова задача. Вона дозволяє компанії не один рік утримувати лідерські позиції на ринку України.

Наразі наші архітектори та проектувальники застосовують комплексний підхід до проектування житлового простору. Мета такого підходу — максимально використовувати природні ресурси, такі як природне освітлення, захист від вітру, створення сприятливого мікроклімату. В нашому інноваційному багатофункціональному проекті “Intergal City” неординарні округлі форми будівель дозволяють отримати максимально корисну площу, суттєво збільшують енергоефективність та дають мешканцям можливість насолоджуватись краєвидами міста з панорамних вікон. Інноваційна концепція комплексу проявляється в поєднанні житлових будинків за допомогою терас із садами, бізнес- та торговим центрами. Це дозволяє створити повноцінний простір для повсякденного сучасного життя.

Окрім того, у будівництві “Intergal City” застосовуються виключно екологічні сертифіковані матеріали, буде змонтований вентильований фасад, що дозволить влітку не перегрівати стіни будівлі та заощаджувати на кондиціонуванні. В ЖК буде інтегрована система “розумний будинок” та працюватиме консьєрж-сервіс.

 

Наталія Шевченко