Відкриття ринку землі: сумнівний юридичний акт з незрозумілим економічнім ефектом

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Василь Фаринник, д.юрид.наук, старший партнер адвокатського об’єднання Сredence


У законопроекту щодо обігу земель сільськогосподарського призначення було достатньо прихильників і противників.

 

Основним доводом прибічників відкриття ринку землі був запуск нового економічного механізму, який має, з одного боку, приносити бюджету України, за приблизними прогнозами, близько $1 млрд на рік, а з іншого — допомагати реалізувати право власності власникам земельних паїв, які досі позбавлені можливості свої паї продавати.

Основні ж мотиви противників зводяться до того, що відкриття ринку землі за нинішніх умов призведе до захоплення/скупівлі української сільськогосподарської землі великими іноземними власниками, що, з урахуванням деградації та подорожчання в усьому світі землі, придатної для сільського господарства, не відповідає національним інтересам України.

Слід зазначити, що, як і будь-який дуже компромісний документ, новий Закон про обіг земель сільгосппризначення не дає змоги говорити про однозначну перемогу якоїсь зі сторін вищеозначеного “конфлікту”.

Що маємо

Отже, з урахуванням правок та пропозицій Закон містить такі суттєві умови:

  • У перші два роки діятимуть суттєві обмеження: фізичній особі (громадянину) може належати на праві власності не більше 100 га. З 2023 р. одна особа зможе сконцентрувати у власності лише до 10 тис.га. Крім того, з 2023 р. власниками землі зможуть бути юридичні особи, зареєстровані в Україні і за українським законодавством, учасниками яких є лише громадяни України, держава або територіальна громада. Обмеження щодо кількості землі в однієї особи не поширюються на банки (в тому числі іноземних), які отримають ці землі внаслідок звернення стягнення на заставлене майно.
  • Забороняється продаж земель державної та комунальної власності (однак залишається можливість приватизувати земельні ділянки з наступним відчуженням).
  • Щодо купівлі землі іноземцями — це питання віддано на розсуд всеукраїнського референдуму (який поки неможливо провести через відсутність відповідного закону).
  • Іноземцям у будь-якому разі, незважаючи на результати референдуму, заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України.
  • Повністю заборонена можливість мати у власності українські землі фізичним особам — громадянам держави-агресора або держави-окупанта, а також тим, хто належав до терористичних угруповань, та афілійованим з ними юридичним особам.

Ні вашим, ні нашим

Тобто, враховуючи основні доводи противників законопроекту, останні перед голосуванням правки тимчасово (на наступні три роки), але значно (в 100 разів) зменшили можливість прямої концентрації земель в руках одного власника — фізособи та взагалі вивели з ринку всіх юросіб, окрім банків.

З одного боку, це значно ускладнює схему концентрації землі для заінтересованих осіб. Адже середня площа орендованої українськими агрохолдингами землі зараз складає приблизно 50 тис.га, а найбільша — близько 600 тис.га. Отже, щоб найближчим часом отримати такі площі у власність, агрохолдингам потрібно буде знайти, а потім “утримувати” дуже багато підконтрольних фізосіб.

У будь-якому разі найближчими роками можливість масового скуповування української землі іноземцями виклечено. З іншого боку, таке “урізання” можливостей придбання землі, швидше за все, призведе до відсутності помітного економічного ефекту від запровадження ринку землі.

Адже дійсно 100 га — розмір невеликого фермерського господарства, а, як було сказано вище, великі гравці, якщо і скористаються перспективами, що відкриваються, то дуже опосередковано, шляхом застосування різних “схем”. Тому навряд чи можна очікувати великого попиту на земельні кредити, які, за задумом, і мають стати основними внутрішніми рушіями економіки.

Те саме можна сказати і про блокування доступу до ринку землі фізичних та юридичних осіб — резидентів інших держав. З одного боку, якщо хтось із них дійсно поставить собі за мету сконцентрувати великі площі української сільгоспземлі, то зможе це зробити хоча б на деякий час, використовуючи підконтрольні банки. Адже обмежень на придбання у власність заставної землі банками не встановлено.

Також відсутні обмеження і щодо участі у кредитуванні ринку землі банків з іноземним капіталом чи з афілійованими іноземними громадянами. Законом передбачено певний механізм притягнення до відповідальності осіб (зокрема, банків), які порушуватимуть встановлене обмеження щодо дворічного володіння такою землею. Земельні ділянки, щодо яких відбувається порушення, мають бути конфісковані за рішенням суду. Однак сама процедура конфіскації прописана так абстрактно, що її практична реалізація цілком може затягнутися на роки та не призвести до ухвалення рішення на користь позивача.

З іншого боку, таке обмеження фактично означає відсутність притоку “білого” іноземного капіталу найближчим часом, адже для будь-яких доброчесних іноземних інвесторів можливість інвестувати в нашу економіку через ринок землі так і не відкрилася. І на який термін відкладено їхнє право брати участь у відповідних відносинах — незрозуміло, адже поки відсутня достатня законодавча база для проведення всеукраїнського референдуму.

Що далі

Отже, необхідність вкрай швидко прийняти закон задля виконання вимог МВФ, з одного боку, і спроба задовольнити всі політичні сили всередині України, з іншого боку, призвела до прийняття дуже компромісного закону з незрозумілими економічними перспективами. І для запуску реально працюючого ринку землі насправді треба прийняти ще цілу низку нормативно-правових актів.

Щоб робити висновки про корисність прийнятого Закону задля отримання міжнародної допомоги, треба дочекатися реакції МВФ, а задля перспектив розвитку економіки країни — наступних кроків від парламенту та уряду України.

Але у будь-якому разі вбачається, що доцільнішим було би винесення на загальнонаціональний референдум самого базового питання щодо відкриття ринку землі. Адже всі проведені досі соцопитування свідчать, що громадяни України у більшості своїй не підтримують таке рішення.

Тож сподіватися на активну участь українців у процесі, цілей та наслідків якого вони не розуміють, не доводиться, що, в свою чергу, відкриває велике поле для маніпуляцій та нівелювання будь-яких позитивних зрушень, на які сподіваються ініціатори законопроекту.