Чи варто інвестувати в апартаменти: "за" та "проти"

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості

Апартаменти – достатньо новий для українського ринку нерухомості формат, що прийшов до нас із Європи. Спочатку цей вид житла  позиціонувався як житло для ділових людей. Тобто, бізнесмен міг купити апартаменти в тій же будівлі, де знаходиться бізнес-центр, в якому він працює. Це досить зручно у швидкоплинному світі, адже дозволяє легко поєднувати дім та роботу.

Сьогодні апартаменти все ж таки позиціонуються більше для життя. Тому там передбачається необхідна соціальна та побутова інфраструктура, наприклад, комерційні приміщення для бутиків, фітнес-центрів, центрів дитячого розвитку і дозвілля, офісна нерухомість та коворкінги, кав’ярні та ресторани і навіть власні ТРЦ.

Нинішню пропозицію апартаментів в Україні можемо розділити на три основних сегменти – сервісні, несервісні та рекреаційні. Останній сегмент, як правило, передбачає купівлю юнітів переважно в курортних регіонах України.

Головна конкурентна «битва» відбувається між двома форматами, що призначені переважно для здачі в оренду (сервісні) і власного проживання (несервісні). Розглянемо детальніше ці різновиди та характерні особливості інвестування в такі активи.

Сервісні апартаменти

Покупці сервісних апартаментів, як правило, приватні інвестори, які купують таку нерухомість для подальшої здачі в оренду. Таку нерухомість фактично можна віднести до повноцінних готелів, однак вони мають дві ключові особливості. Перша – номера знаходяться у власності приватних інвесторів, а друга – управління ними віддається професійному оператору. Він здає об’єкти, слідкує за заповнюваністю і дохідністю. При цьому, дохідність від оренди апартаментів сягає 9-15% на рік в залежності від типу, формату і позиціонування комплексу. Для порівняння, дохідність від здачі в оренду квартир складає 4-7%.

Несервісні апартаменти

Такими в реальності стають житлові комплекси мікс-формату різних видів нерухомості – житлової, комерційної, офісної та готельної. Як правило, в таких комплексах є і квартири, і апартаменти. Важливо й те, що цей сегмент нерухомості не передбачає прописку, адже він не є житловим приміщенням. Окрім того, тут дещо вищі комунальні платежі (як за комерційну нерухомість), але коротші строки повернення інвестицій, вища дохідність та рентабельність. Як окрема перевага, в апартаментах досить різноманітні планування помешкань (в тому числі є вільні планування, які дозволяють зонувати приміщення під смаки власника), якісний сервіс, а також наявність різного формату інфраструктурних об’єктів, які в цілому створюють екосистему закритого типу.

Тип несервісних апартаментів підходить для довгострокової оренди. Як приклад такого житла – ЖК INTERGAL CITY, що будує «Інтергал-Буд».

Водночас, апарт-готелі краще розглядати як об’єкт для добової оренди. І такі об’єкти теж є на українському ринку. Це ЖК Standard One Terminal поблизу залізничного вокзалу столиці.

При цьому, головна вимога до таких комплексів – вдале розташування. До прикладу, конкурентною перевагою апарт-комплексу, що будує «Київміськбуд» в Пущі-Водиці, є локація. Але тут йдеться, скоріше, про  доходну нерухомість в умовно рекреаційній зоні.

Поруч із апарт-готелями мають бути транспортні хаби і головні артерії міста. Локація поруч із вокзалом, від якого легко добратися до аеропортів та історичного центру міста, ідеально підходить для туристів та гостей столиці. Це другий тип потенційної аудиторії, на яку розраховують інвестори. Окупність таких капіталовкладень теж висока, але розраховується вона зовсім по-іншому. Все дуже залежиться від заповнюваності та попиту. Треба зважати на те, що в українських реаліях люди звикли орендувати квартиру на добу через оголошення чи з рук. Однак, даний сегмент апартаментів буде витісняти старі схеми.

Наостанок

Вибір варіанту для інвестування в апартаменти варто розділяти на два етапи. Перший, стандартний для будь-якого інвестора, – оцінити  забудовника, його репутацію та досвід, концепцію, локацію, потенціал активу. Другий – варто оцінити специфічні особливості, які напряму впливають на доходність і комфорт проживання. Важливо вивчити, що  буде в комплексі окрім житла, як девелопер підійшов до організації внутрішнього будинкового простору і місць загального користування, що входить в сервісне обслуговування та інші параметри.