Проблемні площини реновації старого житла

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Юрій Гаврилечко, засновник Аналітичного кластеру «Українська фабрика думки».

Із наближенням весни медіа все частіше підіймають актуальне питання: що робити із старим та аварійним житловим фондом. Однозначної відповіді на нього немає. І справа тут не лише у фінансуванні, про що люблять часто говорити українські «лібертаріанці». Проблема масштабніша і знаходиться вона як в ресурсній площині, так і в соціальній, громадсько-політичній, законодавчій, інфраструктурній, регуляторній та інших менш значимих площинах.

Найпростіше, як не дивно, знайти рішення саме в ресурсній площині. Адже не складно провезти моніторинг стану існуючого житла і підрахувати такі параметри:

- скільки саме житлових будинків потребує реконструкції чи ремонту;

- скільки будинків знаходиться в аварійному стані;

- яка сума коштів потрібна для реконструкції чи ремонту старих та аварійних будівель;

- скільки необхідно будівельних матеріалів, техніки, робочих рук тощо;

- що потрібно для утилізації/захоронення будівельного сміття.

Усі ці величини можна розрахувати. І яким би не був отриманий результат, його елементарно розкласти на етапи виконання і розпочати роботу з реконструкції.

Окремо зазначу, за даними Кабміну, приблизно кожен сотий житловий будинок в Україні знаходиться в аварійному стані. А відповідно до проекту нового генплану столиці, в Києві знесенню підлягають близько 3 тисяч "хрущовок", де наразі проживає більше 200 тисяч сімей.

Площина психологічна

І тут виявляється, що рішення питання щодо переселення цих 200 тисяч сімей виходить за межі суто фінансової проблеми. Оскільки, це соціальне питання (а точніше – соціально-психологічне). Бо змінювати свої звички завжди важко, а мотивувати людей це зробити вкрай складно. Тут не спрацює одне єдине рішення, як це пропонувалося у 2006 році, коли в законопроекті намагалися закласти норму щодо того, що власникам «хрущовок» забудовник зобов’язувався запропонувати нове житло з коефіцієнтом в 1,4. Тобто замість квартири площею в 50 кв м він мав виділити квартиру в 70 кв м. 

Тоді «проти» виступили забудовники і законопроект «загнувся». Хоча, при 300-600% рентабельності будівельного бізнесу у 2006-му можна було встановити коефіцієнт 2. 

Втім, це актуально і сьогодні, адже на місці пятиповерхівки, скоріше за все, з’явиться висотка в 24 поверхи й вище, так що прибутковість забудовника в 400% «плюс» гарантована. 

Проте, навіть така мотивація не гарантує 100%-ї згоди містян на переселення. А якщо немає 100%-ї згоди, то виникає проблема примусового переселення і необхідності застосування державних гарантій цим переселенцям. Хто саме слідкуватиме за тим, щоб забудовники дотрималися букви закону і надали  переселенцям не «собачі будки», а повноцінне житло? При якому рівні згоди вступає в силу норма примусового відселення, а при якому потрібно домовлятися? Які принципи ляжуть в основу домовленостей міської влади, забудовників та переселенців, а також представників громади тої місцевості, куди буде здійснюватися переселення? Всі ці питання потрібно вирішити на законодавчому рівні.

Площина регуляторна

Що стосується регуляторної площини, то й тут не все однозначно. За введення в експлуатацію нових будівель відповідає ДАБІ і саме від цієї організації, у більшості випадків, залежатиме, як задоволеність населення переїздом, так і спокій міської влади, яка замість вдячності може на довгі роки отримати безкінечні скарги та протести через незадовільний стан наданого житла. Ось чому процес реформування ДАБІ потрібно завершити до того, як стартує  реновація старого житла і знесення «хрущовок». Адже незважаючи на усі позитивні зміни, які анонсуються в ДАБІ, сама по собі ця структура, поки що, залишається синонімом слова «корупція».

Кроки, що вже зроблені (зміна керівництва чи створення електронного кабінету забудовника), самі собою, без радикальних заходів, не приведуть до бажаного результату. Адже, навіть таку хорошу ідею, як е-кабінет старі корупціонери намагалися перетворити в «годівницю». В кінці минулого року міністр цифрової трансформації, Михайло Федоров, заявив про те, що в електронному реєстрі послуг в сфері будівництва виявили дивний скрипт, який дозволяє тимчасово приховувати документи від користувачів. 

Саме тому, необхідно створити абсолютно нову структуру ДАБІ із обновленим функціоналом та задачами. 

Паралельно з цим також варто зробити наступні кроки:

- перейти до декларативного принципу видачі дозволів на будівництво;

- спростити процедури та мінімізувати спілкування із чиновниками, наприклад,  в межах подальшого розвитку е-кабінету забудовника; 

- посилити відповідальність чиновників та забудовників в питанні дотримання норм.

Площина громадсько-політична 

Переселення сотень тисяч сімей, навіть в межах одного міста, це радикальні зміни чисельності та електорального складу виборчих округів як загальнонаціонального, так і регіональних рівнів. І, у випадку примусового переселення, ніхто не зможе ні результатів виборів передбачити, ні надати хоча б якісь розрахунки щодо «вартості» проходження в парламент/міськраду. Та й питання, що пов’язані із перереєстрацією прав власності також провисають, адже знаходяться на перетині законодавчої та громадсько-політичної площин.

Площина інфраструктурна

В інфраструктурній площині теж не все зрозуміло. Як відбуватиметься переселення? Як змінювати генплан та детальні плани територій? Які маршрути громадського транспорту потрібно змінити/додати/зменшити? Комунікації якої потужності проводити? Скільки нових дитсадків, шкіл, поліклінік та лікарень потрібно будувати місту? Де закладати парки та сквери? Як все це прив’язати до планів розвитку міста? І відповіді на всі ці питання потрібно отримати до початку процесу реновації і масового переселення.

Як висновок

Тільки після вирішення усіх вищезазначених задач за усіма площинами можна розпочинати реновацію. Без цього, окрім маси технічних і часто екологічних проблем, доведеться вирішувати й безліч конфліктних ситуацій (не виключаю навіть акцій громадянської непокори). А восени поточного року в Україні пройдуть чергові місцеві вибори. Та й «чергові-позачергові» парламентські теж цілком можуть «нагрянуть». Тому, краще приділити більше часу на підготовку до реновації, аніж по в процесі набиратися нових проблем, кількість яких збільшуватиметься за законом ланцюгової реакції.