Що відбувається з ціною в новобудовах Києва – Вікторія Берещак

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Експерт про ціни і ціноутворення в новобудовах Києва Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості

За підсумками першого місяця 2020 р. середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва зросла на 300 грн (або на 1,3%) і закріпилась на рівні 24,0 тис. грн. Нагадаю, що саме такою була ціна три місяці поспіль – у вересні, жовтні та листопаді 2019 р. У доларах ціна квадрату навпаки ьпросіла на $10 (або на 1,0%) до $990.
При цьому, середня мінімальна вартість квадратного метра станом на початок лютого становить 16,6 тис. грн, що лише на 100 грн (або 0,6%) дорожче, ніж минулого місяця. У доларах вона зменшилась на $20 (або на 2,9%), до $670.

Якщо порівнювати січень 2020 р. до січня 2019 р., то середня ціна столичного квадрату зросла в гривні на 300 грн (або на 1,3%), а у доларах – на $140 (або на 16,5%). Варто відзначити, що січень сприймається багатьма девелоперами як символічний місяць для старту нових проектів. Таких за останній місяць назбиралось аж 7.

Це:

- ЖК бізнес-класу City Hub в Солом’янському районі від компанії «Інтергал-Буд»;
- ЖК SAGA City Space від забудовника Saga Development на Подолі;
- ЖК комфорт-класу Forward в Шевченківському районі від компанії РІЕЛ;
- ЖК LIKO-GRAD Perfect Town в Голосіївському районі від забудовника Perfect Group та Ліко-Холдинг;
- ЖК Star City від BudCapital та Київміськбуд в Дніпровському районі;
- ЖК «Клубний» від ZIM Group в Солом’янському районі;
- ЖК на вул. Андріївській на Подолі (поки не відомо про його
позиціонування).

Вартість житла за класами також змінилась за перший місяць поточного року. Квадратний метр класу «економ» просів на 1,3 тис. грн (або на 7,2%) у гривні і на $80 (або 10,3%) у доларах; «комфорт» – на 200 грн (або на 0,9%) у гривні і на $30 (або на 3,5%) у доларах; «бізнес» – на 100 грн (або на 0,3%) у гривні і на $20 (або на 1,4%) у доларах.

Натомість підскочив в ціні квадратний метр елітного житла – а саме на 1,7 тис. грн (або на 2,8%) у гривні і на $40 (або 1,6%) у доларах.

Локація на рівні з концепцією, позиціонуванням та інфраструктурою прямо впливають не тільки на уподобання покупців, але на ціну. Якщодивитись на вартість квадратного метру житла залежно від районів Києва, то цінова динаміка була такою:
- в Оболонському районі в гривнях ціна зросла на 400 грн (або на 1,9%) і складає 21,1 тис. грн, а в доларах – на $10 (або на 1,2%) і складає $870;
- у Подільському районі вартість просіла на 1,2 тис. грн (або на 4,9%), до 23,1 тис. грн, у національній валюті і на $70 (або на 6,8%), до $970, у зарубіжній;
- у Святошинському районі падіння ціни було ще більшим – 2,9 тис. грн (або 12,8%), а у доларах ціна знизилася на $130 (або на 13,8%) і склала $810;
- у Солом’янському районі вартість зросла на 300 грн (або на 1,4%), до 22,0 тис. грн, а в доларах лишилась без змін – $920;
- у Шевченківському районі гривневі ціни просіли на 200 грн (або на 0,6%), до 32,2 тис. грн, а у доларах – лише на $10 (або на 0,7%), до $1340;
- на Печерську, де будують найчастіше комплекси еліт-класу та сегменту класу бізнес+, ціна в гривні виросла на 2,1 тис. грн (або на 4,9%) і на $30 (або на 1,7%), до $1830;
- у Голосіївському районі вартість підскочила на 600 грн (або на 2,5%), до 24,8 тис. грн і на $10 (або на 0,9%), до $1020;
- у Деснянському районі ціна в гривні збільшилась на 400 грн (або на 2,1%), до 19,1 тис. грн, а у американській валюті навпаки просіла на $10 (або на 1,3%), до $790;
- у Дніпровському районі відбулося зниження ціни на 900 грн (або на 4,3%), до 20,0 тис. грн. та на $50 (або на 5,7%), до $830;
- у Дарницькому районі ціна знизилася на 700 грн (або на 3,5%), до 19,5 тис. грн. і на $60 (або 6,9%), до $800.

Нагадаю, що на ринку виокремлюються два принципово нові сегменти, які незабаром витіснять традиційні класи житла. Це сегменти комфорт+ і бізнес+, в яких є різноманітні формати житла – «місто в місті», багатофункціональні комплекси, live-work-play, еко-проекти, сервісні ЖК, апарт-комплекси тощо. Вартість житла в цих проєктах не піддається усередненню поки що через абсолютно різноманітний підхід до ціноутворення і позиціонування, проте вона вже в середньому на 5-15% вище, ніж у інших ЖК на ринку. Що впливає на ціну на квартири в новобудовах наразі.

Як завжди, ключовими факторами є вартість будівельних матеріалів і робочої сили, які за минулий рік зросли на 10-12% і 10-15%, відповідно. У 2020 році ріст цін, ймовірно, продовжиться і матиме приблизно такі ж само темпи. Девелопери не під запис озвучують офіційні фіксовані розцінки для робітників. Зокрема, середня платня за місяць сягає $1500, що суттєво б’є по загальному кошторису проекту і впливає на квадратний метр. Інша справа, що такі суми офіційно платять далеко не всі забудовники, у певних
компаній є затримки із виплатами, а декому так і не вдається подолати кадровий голод. Перед новим роком системні гравці не приховували, що фінансовий ресурс є, а от людського – просто не вистачає. Чимало будівельників виїхало за кордон, тож на хороших професіоналів доводилось полювати і це суттєво позначилось як на вартості їхніх послуг, так і на загальних бюджетах проектів.

Окрім того, впливає і курс валют, який змушує покупців пригальмувати із купівлею. Найбільше страждає від цього бюджетне житло і неліквідні концепції ЖК, де продажі «просіли» на 30%. Об’єкти, які відчули «просідання» продажів, завжди дають знижки, розпродажі та акції, а відтак – відбувається незначний демпінг ціни. Однак, говорити про якісь суттєві цінові гойдалки на первинному ринку наразі зарано: потрібно зважити на макроекономічні, політичні та ринкові тенденції у найближчій перспективі. Можна прогнозувати зміни цін в межах 1-3% в найближчій перспективі залежно від факторів впливу.