Експеримент у квадраті: як нові формати житла змінюють український ринок нерухомості

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості

Кінець епохи голих квадратів

Зниження темпів попиту, а також здорова вибірковість покупця з грошима, який хоче отримати максимальний комфорт за свої інвестиції, змушують девелоперів шукати нові формати та ніші в сегменті житлової нерухомості.

Довгий час в нашій країні будували типові проєкти – одинакові коробки, що відрізняються хіба що за кольором фасадів, заполонили різні райони Києва і добряче приїлись. Їхній основний мінус не лише у відсутності хоча б мінімальної претензії на унікальний та самобутній архітектурний проєкт, а й абсолютна відсутність комфортного середовища проживання. Мова про інфраструктуру, сервіси та додану вартість житла у вигляді соціально-побутових та комерційних проєктів, які разом із житлом формують нову еко-систему.

Сьогодні – час нових форматів і концепцій, що визначають новий вектор розвитку ринку житла. Саме пошук ніш та сегментів здатні розворушити платоспроможний попит.

Старі формати житла: розмиті межі і плутанина

Умовно всі житлові комплекси в Україні поділили на чотири класи: економ-, комфорт-, бізнес- та еліт-. Кожен сегмент, ніби то, обмежили певним набором параметрів для класифікації. Локація, будматеріали, архітектурний проєкт, квартирографія, інфраструктура комплексу, ціна квадрату, – це ключові параметри, за якими раніше визначали приналежність ЖК до того чи іншого класу. Через те, що проєктів з’являлося все більше, а ліквідних майданчиків все менше, почалося "обважування" покупця. Забудовник "одягав" один клас житла в інший за допомогою окремих характеристик, але при цьому економивши на суттєвих нюансах – інфраструктурі, якості оздоблювальних матеріалів, ліфтах, паркомісцях тощо. Добре, коли хоча б за деякими параметрами (і це аж ніяк не ціна) новобудова відповідала заявленому класу. Нерідко явний "економ" називали "комфортом".

Саме тому при розробці нової класифікації житла вкрай важливо врахувати нові параметри та маркери, серед яких обов’язково має бути концепція.
Концепція проєкту – це його дорожня карта в архітектурних питаннях, планувальних рішень, інфраструктурі та організації громадського і приватного просторів, квартирографії, використанні переваг локації, зонування територій та місць спільного використання.


Із оглядкою на сучасність

Незважаючи на те, що нерухомість – галузь консервативна, тут є місце для експериментів, які можуть оцінити міленіали. Той факт, що покоління, яке народилося в період 1980-1996 рр., почне задавати тон на ринку, заговорили ще пару років тому.

Серед ключових особливостей їхньої поведінки – висока мобільність, раціональне використання простору та легке відношення до власності. Саме вони штовхатимуть гравців ринку до введення нових форматів житла. Тепер докладніше про такі формати.


Апарт-готелі

Апарт-готелі, які займають ринкову нішу на перетині готельної та житлової нерухомості, показують великі надії на динаміку зросту як за  обсягами продажів, так і за обсягами вводу.

Якщо ще пару років тому на слуху був лише один такий проєкт, то сьогодні в Києві в цьому сегменті розвивається одразу кілька – Standard One Terminal, Standard One, ЖК Bethe One із апартаментами 50/50 (для житла та для оренди). У складі таких проєктів, як правило, може бути ще й інший тип нерухомості – комерційна та/чи офісна.

Для інвесторів – це хороша можливість отримати готовий орендний бізнес, що з часом приноситиме дохід,чи отримати житло із доданими сервісами рівня готелю (доставка їжі, клінінг, послуги кур'єра тощо). Розрахувати доходність можнаще на етапі купівлі. Її розмір, як правило, залежить від параметрів юніта, концепції та стадії проєкту. На ранньому етапі показник дохідності може сягати 15-30%, а на пізньому – до 10%.

Сегмент сервісних апартаментів і надалі продовжить свій ріст. Вони цікаві інвесторам як інструмент для отримання доходу, а орендаторам – як сучасний формат для життя. Тому є підстави для збільшення об’ємів будівництва і продажів в перспективі кількохроків.

Колівінг

Формат, який поки що ще не дістався в Україну, однак це питання часу. Його коріння в sharing economy ("спільне володіння"). Це проєкт, в якому об’єднані житлові простори для оренди і зони для роботи та відпочинку. Квартирант отримує окрему кімнату та можливість використовувати вітально та інші спільні простори для роботи та спілкування.

За статистикою, 75% колівінгів включають зону коворкінгу. Середня площа номеру складає 20 кв. метрів, мінімальна – 5 кв. метрів.

Аудиторія таких проєктів – молоді люди 20-30 років, які висувають нові вимоги до житла. Це альтернатива оренді традиційного житла в умовах обмеженого бюджету. Як правило, в колівінгах формується своє комюніті, що пов’язане зі стилем життя.

В Україні є потенціал для розвитку даного типу житла, однак чекати великої кількості таких проєктів найближчим часом не варто. Причина — недостатня обізнаність та диверсифікація сегменту орендного житла.

Міні-місто

Головною особливістю таких проєктів є правильне функціонування зонування великої території. Як правило, це квартальна забудова (ЖК Rybalsky) чи проєкт, що складає велику кількість черг та будинків (ЖК SvitloPark). На значній площі, що закрита та охороняється, забудовник створює нове мікромісто, де створює всі необхідні об’єкти. Тут має бути дотримана чітка пропорція: кількість мешканців враховується при проєктуванні різноманітних зон та об’єктів. Як правило, в таких ЖК не один, а кілька дитсадків, площадок, є школа та освітній центр, а також достатня кількість паркомісць, зон для відпочинку та занять спортом. Є також продумана система комерційної нерухомості та сервісів.

Фактично, це новий квартал, вписаний в місто, при цьому він відрізняється продуманою системою об’єктів, завдяки яким сучасна людина живе в комфорті.

БФК – різноманіття форматів

Багатофункціональні житлові комплекси (БФК) – це найдинамічніший сегмент нових форматів на ринку житла в Україні. Тут найбільше самобутніх концепцій та цікавих рішень, які стають нішевими та унікальними у своєму класі. Певний набір функцій, який задає відповідний рівень комфорту, дозволяє отримати гармонію площі і бюджету. Споживач шукає готові рішення на різноманітні життєві сценарії та знаходить їх.

До прикладу, якщо покупець шукає не просто метри, а функціонал, йому підійде формат live-work-play (живи-працюй-розважайся). Свіжий приклад – ЖК Polaris Home & Plaza на Оболоні, де екосистему проєкту формуватиме вмонтований торговий центр, дитячий садок, фітнес-центр, а в комерційних площах – магазини та сервіси, а також площі під офіси та коворкінги. Формат роботи "біля домівки" підкуповує економією часу, сил та енергії, яку ми витрачаємо на дорогу чи стоячи в заторах.

Попрацювавши "поза квартирою", людина за п’ять хвилин переключається з "офісного" режиму на шопінгта розваги, може прогулятися із друзямив парку, який знаходиться тут же у дворі чи позайматися спортом, а через п’ять хвилин знову опинитися у себе в квартирі.

Ще один цікавий формат БФК – це еко-комплекси, де ставка зроблена не лише на єдність та синергію різноманітних функцій, а й на рекреацію та близькість до природи. Це може бути набережна, пляж чи парк, які забудовник береться упорядкувати. В результаті від цього виграє увесь район.

В ЖК O2 Residence пішли далі, запропонувавши ринку і покупцям власну еко-ферму, де власноруч можна вирощувати овочі та фрукти чи довірити це професійному агроному.