business head ads

"Червона лінія" для ринку нерухомості – 29 гривень за долар

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Владислав Кононов, керуючий партнер компанії AVM Development Group

Ситуацію довкола курсу національної валюти по відношенню до американського долара та її впливу на ринок нерухомості варто розглядати, перш за все, в площині собівартості будівництва, на яку впливає ціна на будівельні матеріали, вартість будівельно-монтажних робіт тощо. Від початку 2019 року амплітуда курсових коливань склала майже 30%: у січні долар коштував 29 гривень, наприкінці вересня – 24 гривні. Проте такі перепади особливо не вплинули на вартість будівництва.

На сьогоднішній день у переважній більшості проєктів, що будуються, використовуються будівельні матеріали вітчизняного виробництва: арматура, бетон, цегла, газоблок/піноблок тощо. І саме кон’юнктура ринку – співвідношення попиту та пропозиції на будматеріали, а не курс долара стала основою для ціноутворення. Також варто зважати на сезонність будівельних робіт: у найактивніші "будівельні" місяці ціни на той чи інший вид матеріалів можуть зростати, або ж знижуватися. За цей рік вартість будівельних матеріалів збільшилася в середньому на 6-8%. А вартість будівельно-монтажних робіт, зокрема, рівень оплати праці будівельників, від початку року збільшилася в середньому на 15%. Сукупно збільшення собівартості будівництва цьогоріч склало майже 10%. Всі ці фактори впливають рівень рентабельності будівництва, що позначається на кінцевих цінах для покупця. Розуміємо: якщо будівництво дорожчає, то це впливає на ціноутворення.

На сьогодні в Києві та передмісті рентабельність будівництва не перевищує в середньому 25-30% залежно від якості проєкту. Це фактично є тією межею, за яку не переступить забудовник, адже за інших умов реалізація проєкту втрачає економічну доцільність.

Всі чудово розуміють, що серпнево-вересневий курс долара, за великим рахунком, не відповідав реальності: економічний розвиток країни не був настільки потужним, щоб миттєво позначитися на рівні добробуту громадян, і вочевидь не відповідає такому різкому зміцненню гривні. На моє переконання, більшість учасників ринку розуміли, що ситуація є цілком штучною, тому особливих зрушень у ціновій політиці не відбулося. Проте все ж є певна "червона лінія" – це 29 гривень за долар, перехід за яку спровокує перегляд цінової політики. Перш за все це стосується виробників будівельних матеріалів. А похідною зростання вартості будівництва стане збільшення ціни на квартири.

Звісно, що на ціноутворення також впливає попит на житло. Проте в теперішніх умовах жоден забудовник, навіть коли його проєкт є надто вдалим і покупці охоче розкуповують квартири, не може використовувати цей фактор як стимул збільшити свої прибутки. Адже ринок досить конкурентний. Звісно, що покупець хоче отримати якісне житло разом із об’єктами інфраструктури та рекреаційними можливостями, проте він не налаштований переплачувати більше 8-10% за такі принади. Тому забудовники мають бути досить гнучкими, аби їхня ціна для покупця завжди лишалася мотивованою та ринковою.

Тому можна говорити, що курсові "американські гірки" не стали головним фактором впливу на ринок будівництва. Пам’ятаємо, що в держбюджеті на 2020 рік закладено курс трохи більший за 28 гривень за долар. Всі учасники ринку, плануючи свою подальшу діяльність на наступний рік, орієнтуються саме на такий курс. Власне ринок "живе" за таким курсом уже майже рік.