Коли українські водії зможуть паркуватися на дахах?

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Назар Бенч, експерт у сфері девелопменту та будівництва, власник ІБК "Фенікс Груп".

Останні кілька років спостерігається стрімке зростання кількості автомобілів. Розрив у доходах малих і великих міст змушує людей переїжджати в обласні центри та столицю. Якщо взяти до уваги ще й високі темпи будівництва житлової нерухомості, а також, до недавнього часу, не до кінця врегульоване питання з «євробляхами» — і ми живемо в заторах по кілька годин на день.

Водночас будівництво шляхових розв’язок, мостів, підземних тунелів і паркінгів, розширення доріг та покращення їх якості не є в пріоритеті міської влади. У результаті знайти вільне місце під паркінг, особливо у столиці, складно. Водіям доводиться залишати свої авто або на тротуарах, або на узбіччях, займаючи одну, а часом дві смуги, що призводить до ще більших транспортних заторів. Вирішити частково проблему з паркуванням покликані нові державні будівельні норми, які з 1 червня 2019 дозволяють будувати багаторівневі підземні паркінги у громадських будівлях, а з 1 липня — на дахах громадських будівель. Наскільки доцільно для девелопера побудувати автостоянку на даху, і чи вирішить це проблему?

Яка сьогодні ситуація з паркуванням?

У центрі 

У кінці 2017 року Київрада вирішила проблему з паркуванням автомобілів у центрі досить радикально — заборонила залишати машини на всіх центральних вулицях Києва, загородивши всі наявні до цього можливості для стоянки бетонними напівсферами.

Наявні підземні паркінги торговельних та офісних центрів, таких як ЦУМ, Gulliver, Парус, Арена Сіті, звичайно ж, не можуть вмістити всіх охочих зупинитися в центрі міста. Проблему посилює і відсутність належної культури паркування автомобілів власне у самих водіїв, починаючи від банального небажання сплатити 30-50 гривень за годину паркування і закінчуючи звичкою ставати максимально близько до  потрібного будинку. Звідси — велика кількість автомобілів, припаркованих на смугах руху громадського транспорту та газонах.

Проблема паркування у центрі столиці стоїть гостро вже не один рік. Варіант облаштування муніципального або приватного підземного паркінгу в районі Хрещатика ускладнений розташуванням у тих зонах, де він потенційно міг би бути споруджений, торговельних центрів Глобус і Метроград. Оптимальний варіант  —  реконструкція Європейської площі з одночасним розташуванням під нею підземного паркінгу та облаштування підземних автомобільних тунелів, що дозволило б прибрати світлофори, які створюють затори у ранковий і вечірній час.

Спальні райони

Ситуація з автостоянками поруч із новобудовами не менш проблематична як у спальних районах, так і в приміських житлових комплексах, де дорога до метро займає понад 15 хвилин. Традиційно у вищезазначених випадках ціни на квадратний метр дешевші, й кияни охоче купують недорогу нерухомість, одночасно економлячи на купівлі паркувального місця. Забудовники часто не включають достатньої кількості таких місць в інфраструктуру житлового комплексу. В результаті отримуємо звичну картину: автомобілісти паркуються під заборонними знаками, заважаючи і пішоходам, і іншим водіям.

Рішенням може стати спорудження у спальних районах багаторівневих підземних (де це можливо) і наземних автостоянок. На сьогодні у багатьох спальних районах збереглися гаражні кооперативи. З точки зору використання місця вони не функціональні, так як займають велику площу. На місці таких кооперативів можна побудувати наземні паркінги на кілька рівнів.

Коли в Україні з’являться автостоянки на дахах

З липня в країні дозволено проектувати паркінги на дахах громадських закладів, наприклад, торговельних і торговельно-розважальних центрів, адміністративних та інших споруд. Виключення — соціальні установи (дитсадки, школи та корпуси лікарень із палатами).

Також слід зазначити, що в Україні дозволили проектувати багаторівневі підземні паркінги. У нових державних будівельних нормах (ДБН) допускається проектування у громадських будівлях:

  • підземних автостоянок до 5 поверхів;
  • автоматизованих підземних автостоянок до 9 поверхів.

Що девелоперу варто враховувати при облаштуванні паркінгу на даху? По-перше, це збільшення навантаження на каркас будівлі. У такому разі знадобиться посилений фундамент, палі великого перерізу, частіший крок колон тощо.

По-друге, забудовнику доведеться відвести частину земельної ділянки, що прилягає до будівлі, на будівництво в’їзду і виїзду на покрівлю (так званих "равликів"). Якщо такі "равлики" закритого типу, необхідно передбачити низку протипожежних заходів, в тому числі встановити датчики загазованості. Якщо "равлики" відкритого типу — то заходи зі сніготанення та облаштування покриття, яке виводить воду і не дає ковзати автомобілям.

Відповідно собівартість квадратного метра корисної площі у спорудженому будинку для девелопера суттєво зросте. Іншими словами, при зведенні висотних офісних центрів будівництво «равликів» та автостоянок на дахах буде економічно недоцільним.

Як ідуть справи в Європі

Брак паркомісць — це одвічна проблема не тільки для нашої країни, але й для багатьох країн світу. Практика будівництва паркінгу на дахах будівель досить поширена у Європі. На сьогоднішній день такі стоянки є в Польщі, Франції, Італії, Німеччині.

Наприклад, нещодавно у Ліоні (Франція) відкрили паркінг на даху ТРЦ, і там можуть проводити час відвідувачі торговельного центру. Тут розміщено кафе і зона, де можна зробити фото з видом на місто. Таким чином може відбуватися розвиток бізнесу на території паркувань нового типу.

У США автомобіль можна залишити на автоматизованій стоянці. У результаті до 90% збільшується щільність розташування авто. Наприклад, якщо раніше місця вистачило б на 7 автомобілів, то в системі можна розмістити 39.

Також у багатьох європейських містах популярні стоянки, розташовані поруч із метро (Park&Ride). Це зручно і для тих, хто приїжджає з передмістя на роботу і не хоче переплачувати за місце у центрі, а також для туристів, які не хочуть в’їжджати на своєму авто в місто. Наприклад, у Відні вартість дня на такій стоянці — 3,4 євро. У Лондоні в’їзд у центр міста платний вже понад 10 років — вартість стартує від 10 фунтів (трохи більше ніж 300 гривень), а штраф за несплату — до 200 фунтів (більше ніж 6 тисяч гривень).

Будівництво автостоянок на дахах громадських будівель в Україні вимагає ретельного економічного прорахунку. Можна з упевненістю припустити, що воно може бути цілком доречним у торговельних центрах невеликої поверховості, адже сприятиме збільшенню кількості потенційних відвідувачів.

Якщо до цього додати сприяння міської влади, яке могло б виражатися у розробці програми часткової компенсації витрат девелоперів на будівництво паркінгу за рахунок, наприклад, зібраних штрафів за порушення правил паркування, то вже через кілька років ми могли б побачити якісно іншу картину. Використання альтернативних видів стоянок може перетворити культуру паркінгу в країні тільки разом із комплексною політикою влади.