Подвійна гра: Традиційні офіси та коворкінги існуватимуть паралельно

Блог
Налаштування
  • Дуже маленький Маленький Стандартний Збільшений Великий
  • Стандартний Helvetica Segoe Georgia Times

Вікторія Горулько, керівник департаменту Cushman & Wakefield в Україні

Ринок офісної нерухомості хоч і відчув зниження попиту, проте знаходиться в кращій ситуації, ніж ринки готельної та торговельної нерухомості.

Орендодавці офісних приміщень постраждали від короткочасного зменшення орендних потоків та збільшення операційних витрат, пов’язаних із проведенням протиепідемічних заходів. Через обмежену роботу громадського транспорту доступ технічного персоналу до бізнес-центрів ускладнений.

Однак найвідчутніші наслідки кризи для орендодавців пов’язані з тим, що орендарі переглядають свої плани розвитку, внаслідок чого подовжується період простою вільних приміщень.

Власники офісних будівель опинилися в ситуації невизначеності щодо того, чи орендарі скорочуватимуть орендовані площі, яким новим стандартам мають відповідати приміщення, а також які заохочувальні пакети необхідні, щоб виграти битву за орендаря.

Поки ще дуже рано говорити про стійкі тренди, які сформують нові стандарти формування офісного простору, однак можна стверджувати, що такі тренди вже намітилися.

До основних форматів офісних приміщень, якими користуються орендарі, відносяться традиційні офіси та коворкінги. Загальна площа останніх у всьому світі оцінюється в 12 млн кв.м. Рекордний попит на приміщення цього формату припав на 2017 р. Наразі у Великобританії сконцентровано 32% усіх коворкінгів, у США — 27%, у регіоні ЕМЕА — 22%. Такі компанії, як WeWork, Google, Amazon, Deutsche Bank, The Office Group, Apple, Regus, I2 Office, Facebook, Société Générale, є найбільшими операторами коворкінгів у світі.

Загальна пропозиція коворкінгів у професійних бізнес-центрах Києва становить 86 тис.кв.м. У столиці коворкінги представлені майже в усіх бізнес-центрах.

coworking

Зараз побутують різні, часом діаметрально протилежні думки щодо того, за яким форматом майбутнє — за традиційними офісами чи за коворкінгами. Щоб дати відповідь на це питання, розберемося, хто є користувачами кожного з форматів і які характеристики офісного простору мають для них значення.

Традиційним офісам надає перевагу насамперед середній та великий бізнес у всіх сферах діяльності. Для них важливо мати приміщення, яке використовуватимуть лише співробітники компанії. Офісне приміщення має бути сплановане й обладнане, включаючи меблювання, згідно зі стандартами орендаря.

У традиційному офісі підтримується корпоративна культура, забезпечується цифрова безпека, є можливість ідентифікації компанії шляхом розміщення логотипа тощо. Орендарі традиційних офісів зацікавлені у довгострокових відносинах із орендодавцями й укладають договори оренди на термін 3-7 років на індивідуальних комерційних умовах.

Таке приміщення зазвичай вимагає капітальних витрат орендаря на ремонт (проведення технічного аудиту, проєктний менеджмент, узгодження бюджету проєкту, проведення переговорів з орендодавцем про погодження найкращих умов оренди та виконання робіт у приміщенні згідно з проєктною документацією). Відповідно, в проєкті зазвичай беруть участь кілька сторін, а для його реалізації відводиться 6-12 місяців.

Безумовно, не всім орендарям потрібні всі складові процесу в повному обсязі. Не всі замовляють аудит, не всі проводять оздоблювальні роботи згідно з проєктною документацією, проте ми говоримо зараз про корпоративних клієнтів, які орендують великі площі. Вони приходять до нас із розвинених ринків і формують тенденції.

На противагу традиційним офісам, коворкінги пропонують швидкі, стандартні рішення і максимально гнучкі умови щодо терміну оренди в єдиному робочому просторі, розділеному на зони. Це найбільше підходить стартапам, фрілансерам та малому бізнесу. Коворкінги — ідеальне середовище для компаній, які розвиваються та цінують спілкування, спільні заходи, із задоволенням користуються сервісами коворкінгів.

Драйвери попиту на традиційні офіси

Драйвери попиту на коворкінги

·        Окреме приміщення, орендоване однією компанією безпосередньо в орендодавця. Основні орендарі: середній і великий бізнес усіх сфер діяльності.

·        Індивідуальне планування робочого простору із закріпленням робочих місць і використанням, за необхідності, принципу shared desk.

·        Оздоблення і меблювання офісу згідно з корпоративними стандартами.

·        Цифрова безпека.

·        Збереження корпоративної культури співробітників.

·        Ідентифікація бренда через вивіску на вході в офіс/на фасаді будівлі.

·        Довгострокові договірні відносини з орендодавцем.

·        Індивідуальні комерційні умови.

·        Капітальні витрати на адаптацію приміщення згідно з корпоративними стандартами.

·        Необхідність технічного аудиту, проєктування, проєктного менеджменту.

·        Тривалий період реалізації проєкту (6-12 місяців)

·        Колективний офіс, який передбачає суборенду робочого місця в оператора, і спільнота однодумців, які обмінюються знаннями й ідеями. Основні резиденти: фрілансери, стартапи, малий бізнес, співробітники бек-офісів великих компаній.

·        Готові рішення з розміщення робочих місць в єдиному робочому просторі, включаючи лаунж-зону, “відкритий простір” і приватні офіси.

·        Оздоблення і меблювання за стандартом оператора з можливостями корпоративного брендингу.

·        Впровадження нових технологій, хмарні сервіси.

·        Короткострокові договори з максимально гнучкими умовами розірвання.

·        Стандартизовані комерційні умови та сервіси.

·        Відсутність капітальних витрат, робочі місця передаються в оренду повністю готовими до використання.

·        Максимально короткий період від прийняття рішення орендувати робочі місця до їх фактичного використання

Отже, в осяжному майбутньому обидва формати офісів будуть затребувані й існуватимуть паралельно, оскільки вони відповідають різним за своєю суттю вимогам орендарів. У Західній Європі, зокрема у Великобританії, що є реформатором цього тренду, найбільші компанії використовують місця у коворкінгах для співробітників бек-офісів. Проте в Україні цього поки не відбувається.

Раніше БІЗНЕС розміщував звіт Cushman&Wakefield щодо того, якою була динаміка ринку офісної нерухомості в Києві та чи змінилися ключові показники ринку в I кварталі 2020 р. під впливом поширення пандемії.


Також БІЗНЕС писав, що коворкінги найбільше постраждали від падіння ринку офісної оренди внаслідок коронавірусного карантину.