Четвер, 04 квітня 2019 12:17

Епоха споживання розваг

Життя столичних ТРЦ не буде таким, як раніше. Організована торгівля на старті якісного переформатування.Це підтверджує експансія світових брендів, значна нова пропозиція торгових площ, а також схильність споживачів до розваг і відпочинку під час шопінгу

Минулий рік був щедрим на появу нових торгових площ. Порівняно з провальним 2017 р. торік у Києві відкри­лося близько 130 тис.кв.м орендних площ (GLA), що дозволило наростити загальну торгову пропозицію до понад 1,5 млн кв.м (див. “Динаміка…”). Серед найбільших минулорічних відкриттів — Rive Gauche (GLA — 30 тис.кв.м), “Мегамаркет Нивки” (GLA — 22 тис.кв.м), Retail Park Petrivka (GLA — 15 тис.кв.м), Smart Plaza Polytech (GLA — 15 тис.кв.м).

fvf2Бум відкриття “торгових площ” триває й цього року: у січні в експлуатацію введені ще два нових об’єкти — Smart Plaza Obolon та “Оазис” (сумарний GLA складає майже 20 тис. кв.м). Однак навіть з урахуванням цих відкриттів Київ все ще далекий від середнього європейського показника насиченості торговельними площами. Якщо враховувати “офіційне” населення української столиці, на 1 тис. мешканців припадає лише 465 кв.м, а якщо підрахувати кількість “неофіційних” киян з потенціалом приросту в найближчі два роки, як це зробили експерти консалтингової компанії NAI Ukraine, то показник зменшиться до 300 кв.м на тисячу мешканців. Тоді як у столицях європейських сусідів він вдвічі більший (див. “Забезпеченість…”).

Водночас є надія на суттєве покращення цього показника протягом найближчих двох років. За підрахунками Костянтина Олійника, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, заявлений обсяг перспективної пропозиції на 2019-2020 рр. складає 625,6 тис. кв.м з урахуванням відновлення будівельно-монтажних робіт та вводу в експлуатацію ТРЦ Respublika (див. “Торговельно-розважальні центри, задекларовані…”). У лютому Фонд гарантування вкладів фізосіб продав через “ProZorro. Продажі” права вимоги за кредитами, що забезпечені недобудованим ТРЦ Respublika, за $777,1 млн грн. Тому в експертів є надія, що цей довгобуд відкриє двері для споживачів найближчим часом. Хоча питання, хто стане власником ТРЦ Respublika, залишається відкритим.

У перелік “перспективних” об’єктів не ввійшов ТРЦ Lukianivka, який за браком фінансування тривалий час залишався довгобудом. Наприкінці лютого компанія Arricano Real Estate PLC уклала новий кредитний договір із “Райффайзен Банком Аваль” на 140 млн грн (під 20,55% річних), які підуть на часткове фінансування будівництва цього центру. Нагадаємо: будівництво ТРЦ Lukianivka (GLA — 47 тис. кв.м) розпочалося в IV кварталі 2013 р. і, за словами інвестора, має завершитися 2020 р. Однак, за підрахунками пана Олійника, навіть за належного фінансування ТРЦ Lukianivka відкриється лише 2021 р.

“Lukianivka — наш пріоритетний проект, і ми планомірно та послідовно рухаємося до його реалізації, — зазначає Михайло Меркулов, CEO Arricano. — Ця подія також сигналізує міжнародним інвесторам про розвиток та перспективи в сегменті комерційної нерухомості України”. Загальну суму інвестицій ще підраховують, але, за словами пана Меркулова, вона перевищить $100 млн. У проект вже вкладено близько половини цієї суми. Очікувані строки окупності складуть вісім років (тоді як середній строк окупності діючих на ринку об’єктів — 10 років).

Якщо плани реалізуються й усі згадані об’єкти буде запущено, це призведе до первинного насичення ринку торговельної нерухомості. Так, коефіцієнт забезпеченості торговими площами киянина впритул наблизиться до аналогічного європейського коефіцієнту. За підрахунками UTG, потенціал торговельних площ у Києві перевищує 2 млн кв.м, тоді як поточна пропозиція складає ледь більше 1,5 млн кв.м. Тобто потенціал неохопленого попиту в столиці оцінюється в 564,3 тис.кв.м.

Україна — не Штати

Варто враховувати, що наразі на стадії будівництва знаходиться значно більша кількість торговельних об’єктів, однак строки вводу їх в експлуатацію часто є “плаваючими”. Експерти NAI Ukraine підрахували: сумарний обсяг орендних площ, заявлених до відкриття в Києві в 2019-2021 рр., складає майже 1,3 млн кв.м.

edrd3“Очікується не лише істотне збільшення, а й якісна зміна ринку торговельної нерухомості, оскільки в експлуатацію вводяться потужні об’єкти і частина з них будується у форматі домінуючих торговельних центрів”, — зазначає Віталій Бойко, CEO і засновник NAI Ukraine. Водночас експерт висловлює побоювання, що така велика пропозиція на ринку може спричинити появу “dead malls” — порожніх та нецікавих для покупців та орендарів ТРЦ. “Поняття, яке поширене в США, може з’явиться в Києві через те, що така велика пропозиція не потрібна споживачеві”, — цілком слушно зауважує пан Бойко.

До речі, коефіцієнт насичення у США дуже високий: на 1 тис. мешканців припадає аж 2 тис.кв.м торговельних площ. Масове закриття торгових цент­рів у Штатах зумовлене переходом ритейлу в онлайн. Важлива також локація: у США ТРЦ традиційно розміщуються на великих автомагістралях за містом, а в Києві (як і в Європі) — у вузлах громадського транспорту. В іншому випадку залучити споживача значно простіше, як і реалізувати там широкий мікс торгової пропозиції (товари, сервіси, розваги, спорт).

Паралельно із закриттям конкурентів торговельні цент­ри, які вижили, успішно прилаштовуються до мінливих споживацьких очікувань: з точок продажів вони перетворилися на центри формування вражень. Така еволюція дозволяє більшості з них нарощувати фінансові показники. Власне, на цей підхід, який називають retailtainment, роблять ставку не лише американські ТРЦ, а й українські.

Пришестя брендів

Реалізація свіжих торгових проектів в Україні проблематична без появи нових брендів. “Те, що ринок України цікавий іноземним ритейлорам, підтверджує їхня активність”, — говорить Віталій Бойко. За останні два роки на ринок вийшло понад 40 нових зарубіжних брендів. Серед них “акули” міжнародного ритейлу: H&M, Koton, DeFacto. “Цього року очікується прихід таких гучних імен, як IKEA, Decathlon і The North Face, — зазначає пан Бойко. — Ведуться перемовини із Debenhams, Galeries Lafayette, Uniqlo, Starbucks, Flo, Medicine, Pepco, 4F, Stella McCartney, Coach та Deichmann”.

Також відбувається інтенсивне розширення торговельних мереж, вже присутніх на ринку ритейлорів. Наприклад, турецький LC Waikiki торік відкрив 10 нових магазинів, Intertop Ukraine, VOVK та JYSK — по 11 торгових точок, ARGO та Arber — по 8. Активно розвивались мережі сегментів drogerie, техніки, ювелірних виробів, товарів для дому та будівницт­ва. БІЗНЕС відібрав п’ятірку гравців, які відзначилися інтенсивним розвитком (див. “Топ-5 ритейлорів…”).

Як розповіла Аліна Адаменко, директор департаменту корпоративних комунікацій DCH Infrastructure & Real Estate, минулого року в столичному ТРЦ “Караван” почав працювати найбільший магазин турецького бренду Waikiki площею 1,7 тис.кв.м.

Експерти зазначають, у ритейлі вже кілька років зберігаються дві ключові різновекторні тенденції. “Падіння споживацьких настроїв у країнах ЄС, жорстка конкуренція в сегменті одягу та взуття, нагромадження товарних запасів — все це змушує транснаціональних ритейлорів шукати нові ринки збуту, — розповідає Костянтин Олійник. — Тому Україна, як одна з найбільших європейських держав (за площею та кількістю населення) з прекрасною логістикою, стає для них ласим шматком”.

Незважаючи на існуючі політичні та економічні проблеми, Україна входить до Toп-20 країн для експансії міжнародних ритейлорів. Окрім того, “натягнуті” відносини з РФ провокують вихід з торговельних об’єктів російських операторів. Це призводить до зменшення і без того обмеженого асортименту мереж національного масштабу.

Рента за оренду

Через брак якісних торговельних площ показник вакантності за минулий рік впав до рекордно низького рівня. За даними компанії JLL, після тривалого зменшення частки вільних площ, що спостерігається два роки поспіль, у IV кварталі 2018 р. цей показник стабілізувався на рівні 3,7% (див. “Середня вакантність…”). Разом із вакантністю стабілізувалася й вартість оренди. “У першому півріччі минулого року орендні ставки зросли на 20% і майже досягли докризового рівня — $1,14 тис. за 1 кв.м на рік (чи $95 за 1 кв.м на місяць), — зазначає Катерина Весна, начальник відділу торгових площ компанії “JLL (Україна)”. — До кінця року орендні ставки стабілізувалися”. Це відбулося завдяки досягненню тимчасової рівноваги на ринку.

dfghjh4Що стосується прогнозів на поточний рік, то ситуація з орендними ставками буде не­однозначною. За словами Віталія Бойка, у затребуваних ТРЦ вартість оренди торгових площ зросте, а менш затребувані об’єкти, щоб зупинити вихід орендарів, вимушені будуть знижувати ціни. “При цьому середня вартість оренди в ТРЦ поточного року може залишитися незмінною”, — вважає пан Бойко.

Подорожчання оренди може зупинити поява великого обсягу нових торговельних площ. Експерти припускають: якщо цьогоріч нова пропозиція в столиці зросте хоча б на

300 тис.кв.м, то частка вільних площ у середньому по ринку збільшиться до 13-15%.

При цьому топ-менеджери ТРЦ роблять ставку не на збільшення вартості оренди, а на доходи від обігу орендаторів. На приріст товарообігу потенційно впливає рівень відвідування, що в Києві прямо залежить від інтенсивності пасажиропотоків. Так, за даними NAI Ukraine, впродовж 2017-2018 рр. лідером за обсягом пасажиропотоку була станція метро “Академмістечко”. В свою чергу, товарообіг Lavina Mall за цей період досяг приблизно 400 млн грн, що становить близько 10% товарообігу Києва.

Показники відвідуваності та товарообігу столичного ТРЦ “Караван” теж зростали. “За результатами 2018 р. максимальний приріст товарообігу, до 45%, спостерігався в орендаторів сегмента fast fashion рівня “середній–”. Найменшу динаміку зростання, до 20%, демонстрували бренди сегмента “середній+” та “середній”. Така тенденція зумовлена зниженням купівельної спроможності населення та перевагою демократичних брендів”, — пояснює Аліна Адаменко. Вона також зазначає, що зростання відвідуваності “Каравану” за минулий рік склало 5%, а рівень вакантності торговельних площ залишився незмінним — 3%.

Однак конкуренція й далі посилюватиметься. “Поточного року за кількістю введених житлових об’єктів в лідери вийшов Києво-Святошинський напрям, зокрема села Гатне та Софіївська й Петропавлівська Борщагівки, — розповідає Віталій Бойко. — Виходячи з цього, можна спрогнозувати перерозподіл пасажирських потоків і зміщення інтересу споживачів до різних торговельних центрів”.

Експерти кажуть, що навіть за значного зростання населення Києва діючі оператори навряд чи зможуть без особливих зусиль збільшити або утримати відвіду­ваність на попередньому рівні. В інвесткомпанії Dragon Capital, яка за останні два роки стала найактивнішим покупцем на ринку комерційної нерухомості, теж очікують, що у найближчі роки відбудеться перерозподіл потоків покупців, і через це в багатьох торговельних центрах суттєво знизяться ключові показники.

Клієнт вимагає

У боротьбі за клієнта торговельні центри опинилися в ситуації вимушеної трансформації. Вони перестали бути місцями функціонального шопінгу і поступово перетворюються на повноцінні громадські простори, де шопінг відбувається одночасно із розвагами, гастрономічними експериментами, культурними дійствами та освітніми програмами. Це стимулює зростання трафіку та продажів навіть у періоди відсутності підвищення споживацького попиту в країні. Інший маркер — діджиталізація. Молода аудиторія охоче перемикається на онлайн, однак це не означає, що вітчизняні магазини зі скла та бетону різко спорожніють.

dfghy5За статистикою європейських країн, частка онлайн-продажів там складає 25% (загального обсягу) і збільшується. В Україні, за різними оцінками, цей показник знаходиться на рівні 3-5%. Тому суттєво впливати на розвиток ринку торговельної нерухомості в Україні онлайн-продажі зможуть років за десять. При цьому негласна війна між онлайном та офлайном не призведе до перемоги однієї зі сторін. Неминучим результатом стане формат win-win, коли обидві бізнес-моделі продовжать переформатування.

Прикладом формату win-win можна вважати вихід “чистих” онлайн-ритейлорів у роздрібну офлайн-торгівлю. “Rozetka та “Цитрус” відкривають і розширюють свої мережі торгових точок, — зазначає Костянтин Олійник. — Багато онлайн-магазинів одягу відкривають шоу-руми, надаючи покупцям можливість приміряти товар”.

За словами Аліни Адаменко, ТРЦ “Караван” був одним з перших серед торговельних об’єктів міста, який почав практикувати формат так званих pop-up store (тимчасових площадок, шоу-румів для брендів, які ще не мають офлайн-магазинів). “Здебільшого такі магазини відкривають українські бренди, — говорить пані Адаменко. — Також ми регулярно проводимо виставки українських дизайнерів”.

Не розгубити свої позиції на ринку, вважає Михайло Меркулов, ТРЦ допоможуть формати, побудовані на “механіці вражень”. Як казав пан Меркулов в одному з інтерв’ю, “за останнє десятиліття в сегменті світової комерційної нерухомості відбулися тектонічні зрушення: зменшилася торгова функція та зросла розважальна, освітня, включаючи коворкінгові простори; монофункціонал об’єкта рухається в бік мультифункціоналу”. Тобто тільки офіс чи тільки торгівля програють об’єктам, в яких передбачено мікс функцій. БІЗНЕС склав п’ятірку розважальних центрів, що продовжують трансформацію і сповідують філософію retailtainment (див. “Топ-5 ТРЦ…”).

Водночас нудні магазини-склади відійдуть в минуле. Ці тренди вже враховують інвестори, що поквапились заявити про будівництво нових мегамолів. А також інвестори, що зайшли у діючі торговельні об’єкти. Серед них інвесткомпанія Dragon Capital, що 2017 р. придбала столичний ТЦ “Піраміда” і має намір його покращити, доповнивши розважальним сегментом. “Ми плануємо розширювати площі “Піраміди”, додавши галерею, розваги та фуд-корт”, — говорить Наталія Кравець, директор підрозділу Property Management компанії Dragon Capital.

Активно переформатовуються й успішні об’єкти. Днями стало відомо про кардинальну реконструкцію ТРЦ Dream Town. У квітні закривається аквапарк Dream Island, бо третій поверх 2-ї лінії ТРЦ “іде на оновлення”. Строки та деталі цієї реконструкції поки не афішують, однак відомо, що вона буде масштабною. Як заявив Гарік Корогодський, співвласник ТРЦ Dream Town, “ми врахували сучасні тренди і вкладаємо в реконструкцію сотні мільйонів гривень, а за рік ми не впізнаємо Dream Town”.

Інвестори переглядають концепції довгобудів, що ожили. Так відбувається з тим же ТРЦ Lukianivka, проект якого розроблявся близько 10 років тому: минулого року британське бюро Сhapman Taylor обновило його концепцію. “В новій концепції ми збільшили фуд-корт та зону розваг, — розповідає пан Меркулов. — Зокрема, fashion-ритейл складе 49% простору, їжа та відпочинок — 24%, креативні простори (офіси та коворкінги) — 27%”.

В цілому, власники закладають у проект принцип гнучкості з можливістю переформатування комерційних площ, щоб швидко реагувати на зміни споживацьких потреб, що дозволить новим українським ТРЦ не закриватися, як це зараз відбувається у США.


 Топ-5 торговельно-розважальних центрів

1Dream Town

Рік відкриття: 1-ша черга — 2009 р., 2-га черга — 2011 р.

Розташування: пр-т Оболонський, 1Б та 21Б.

Площа (орендна): 1-ша черга — 80 тис.кв.м, 2-га черга — 80 тис.кв.м.

Відвідуваність у 2018 р.: 64,5 тис. осіб на день.

Переваги: розташування між трьома станціями метро — "Оболонь", "Мінська", "Героїв Дніпра". Понад 300 магазинів брендового одягу та понад 30 кав'ярень та ресторанів. Супермаркет "Novus", фітнес-центр "Sport Life", дитячий розважальний центр Dream Land, ролердром, автодром, ковзанка, квест-кімнати, тир, зоопарк, кінотеатр "Оскар" на вісім залів. Вся територія розділена на атріуми, дизайн яких відтворено за мотивами різних країн і частин світу — Африка, Бразилія, Греція, Франція, Китай, Великобританія, Мексика.

Послуги: туристичні агенції, хімчистка, банки, салони краси, ремонтні майстерні.

2Lavina Mall

Рік відкриття: грудень 2016 р.

Розташування: вул.Берковецька, 6Д.

Площа (орендна): 150 тис.кв.м.

Відвідуваність у 2018 р.: понад 1,5 млн осіб на місяць.

Переваги: 500 магазинів, понад 40 ресторанів, найбільший в Європі критий розважальний парк — сімейний розважальний парк Galaxy, найбільший в країні кінотеатр Multiplex на 13 залів, динопарк. Паркінг на 8 тис. машиномісць. Система шатл-басів від станцій метро “Академмістечко”, “Мінська”, “Почайна” та “Дорогожичі”, а також з пгт Коцюбинське.

3“Караван”

Рік відкриття: жовтень 2003 р.

Розташування: вул.Лугова, 12.

Площа (орендна): 45 тис.кв.м.

Відвідуваність у 2018 р.: близько 6,3 млн осіб.

Переваги: 200 магазинів, фудкорт, кінотеатр Multiplex на п’ять залів, роледром, дитячий розважальний комплекс FlyPark, творча майстерня.

Послуги: ательє з ремонту й пошиття одягу, хімчистка. Система шатл-басів від станцій метро “Мінська”, “Почайна” та від ринку “Виноградар”.

4Gulliver

Рік відкриття: жовтень 2013 р.

Розташування: пл.Спортивна, 1А.

Площа (орендна): 45,5 тис.кв.м.

Відвідуваність у 2018 р.: в середньому 53 тис. осіб на день.

Переваги: зручне розташування — бізнес-центр столиці. Підземний паркінг. 150 магазинів та приблизно 20 ресторанів. Супермаркет “Сільпо”, магазин “Ельдорадо”. Кінотеатр “Оскар” на шість залів, боулінг, дитячий розважальний центр “ГуліверіЯ”, фітнес-центр SkyFitness.

Послуги: хімчистка, DentalCare Office, поштові відділення, ремонтні майстерні та візовий сервіс-центр, що відкриває візи в 25 країн.

5Ocean Plaza

Рік відкриття: листопад 2012 р.

Розташування: вул.Антоновича, 176 (ст. м. “Либідська”).

Площа (орендна): 70 тис.кв.м.

Відвідуваність у 2018 р.: 20 млн осіб.

Переваги: понад 400 магазинів та понад 40 ресторанів і кав’ярень, кінотеатр Cinema Citi на вісім залів, дитячий парк розваг Happylon, унікальний морський акваріум, на даху пляж з двома величезними басейнами — City Beach Club.

Дополнительная информация

  • Автор: Наталія Шевченко
  • Платний матеріал: 0
Прочитано 586 раз
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии

Раз на тиждень ми відправляємо дайджест з найцікавішими та актуальними матеріалами.