2806 b ua 3

Понеділок, 27 лютого 2017 10:27

Стоимость недвижимости снова повыстится

Взамен застройщики предлагают жилье эконом-класса и демократичную альтернативу в пригороде

В Киевской области продолжается большая стройка. Следом за Вышгородом, Софиевской Борщаговкой, Ирпенем и Борисполем в ход пошли свободные под застройку земли в Украинке, Белой Церкви, Броварах и Крюковщине. Открытием года стала Украин­ка: если в начале 2016 г. там вообще не было предложений, то к концу года насчитывалось уже четыре. Например, ЖК Rivеr House, ЖК Ukrainian Hills и др. Согласно исследованиям компании “Альянс Новобуд”, в среднем за прошлый год в Киевской области появлялось по три объекта в месяц.

По словам Константина Олейника, заместителя директора департамента стратегического консалтинга компании UTG, в Киевской области за прошлый год “выросли” 63 новостройки. Что касается столичного региона, то по состоянию на начало февраля в Киеве ведется строительство и продается жилье в 288 новостройках, а в области — в 538 объектах.

Как развитие строительства в Киевской области влияет на столичных игроков? “Львиную долю застройки пригорода составляет жилье эконом-класса.

p 26 1Поскольку объекты расположены за пределами города, девелоперу чуть дешевле обходятся решение земельных вопросов, подключение к коммуникациям, разрешительная документация и т.д.”, — поясняет Алексей Говорун, заместитель директора по развитию и маркетингу компании “ТММ”.

Таким образом, застройщики пригорода могут продавать жилье дешевле, что оказывает давление на цены нового жилья эконом-класса, расположенного в границах города, в Святошинском и Голосеевском районах. “Возникающая ценовая конкуренция ограничивает и даже занижает стоимость жилья, которое находится в городе неподалеку от Окружной”, — отмечает г-н Говорун.

Для сравнения: средняя цена на 1 кв.м в пригороде колеблется в пределах 13-14 тыс.грн., а в столичных домах “эконом-класса” — 16-17 тыс.грн.

Новые горизонты
В Киеве ситуация на рынке новостроек непростая. Даже без учета “пригородного” влияния. Стремительное увеличение предложения обостряет ценовые войны, начавшиеся еще в 2015 г. Как следствие жесткой конкуренции, на рынке за эти два года появились несколько тенденций.

p 27Разросся комфорт-класс. На самом деле никакой классификации на законодательном уровне не существует. В свое время Конфедерация строителей Украины предложила пять классов: “эконом”, “бизнес”, “бизнес+”, “премиум” и “де-люкс”.

Определение класса зависело от множества факторов, но основными были месторасположение, инфраструктура, качество стройматериалов, высотность. Но эта классификация не прижилась, и на рынке использовали привычное: “эконом”, “бизнес”, “премиум”.

 При этом никто не мешал застройщику позиционировать объекты эконом-класса как “бизнес” или внедрять новые классы, например “эконом+”.

Встречался и класс “комфорт”, но особой популярностью у стройкомпаний он стал пользоваться последние пару лет. Предполагается, что “комфорт” — это тот же “эконом”, но с инфраструктурой. На самом деле дома зачастую отличаются только ценой — “комфорт” дороже.

По данным портала Lun.ua, средняя цена 1 кв.м в домах класса “комфорт” составляет около 18 тыс.грн.
Сейчас, по данным Константина Олейника, доля эконом-класса превышает 53% в общем количестве строящегося жилья в Киеве, на комфорт-класс приходится более 36%, остальное “поделили” квартиры бизнес- и элит-классов.

В погоне за платежеспособным покупателем застройщики активно уменьшали площадь квартир: однокомнатных — до 35-40 кв.м, двухкомнатных — до 60 кв.м. Некоторые игроки даже возродили строительство малогабаритного жилья — “гостинок”. Теперь их часто называют smart-квартирами.

Это небольшое однокомнатное жилье общей площадью не более 25 кв.м, где владелец высчитывает меблировку по сантиметрам. “Стоимость smart-квартиры сопоставима с оплатой аренды за несколько лет, т.е. это типичный бюджетный вариант “первого жилья в Киеве”.

Девелоперы рассчитывают на покупателей, арендующих квартиры в столице”, — говорит г-н Говорун. Но перспектива таких домов весьма сомнительна. Потому что создает проблемы, связанные с высокой плотностью заселения.

Покупатели области тоже нацелены преимущественно на малогабаритное жилье. “Потребности клиентов особо не менялись, но общие тенденции к уменьшению площади квартиры обусловлены невысокой платежеспособностью значительной части аудитории.

 Некоторые клиенты готовы покупать жилье меньшей площади с базовым набором функций, которое при этом будет дешевле”, — подчеркивает коммерческий директор компании “Альянс Новобуд” Владимир Даниленко.

Эти две тенденции говорят о том, что у покупателей не очень много денег. И если застройщики хотят продать свои объекты подороже, то должны приложить дополнительные усилия: развивать инфраструктуру, думать об энергосбережении и т.д.

p 28 1Рассрочка уже не та
Дефицит средств у покупателей эксперты связывают с отсутствием возможности планировать свои доходы.

“Еще три-четыре года назад, когда украинская экономика была стабильнее, рассрочкой от застройщика пользовались в среднем четыре из пяти покупателей.

Люди могли, опираясь на уровень своих постоянных доходов, прогнозировать подходящую им динамику выплат.

Сейчас, когда постоянные валютные скачки и прочие финансовые потрясения вроде повышения тарифов на коммунальные услуги стали чуть ли не обыденностью, делать какие-то долгосрочные прогнозы намного сложнее”, — говорит Оксана Голобородько, директор департамента продаж корпорации “Укрбуд”.

По ее словам, большинство их покупателей стараются полностью рассчитаться за жилье. Некоторые все еще прибегают к рассрочке, но берут ее на небольшие периоды — чаще всего на полгода. “В целом, доля покупок жилья в рассрочку или кредит не превышает 30-40%”, — поясняет г-жа Голобородько.

Условный портрет покупателя меняется от комплекса к комплексу, даже в пределах одного класса. Но если обобщить, говорит г-жа Голобородько, то становится понятно, что чаще всего жилье эконом-класса от корпорации “Укрбуд” приобретают люди среднего достатка в возрасте 35-50 лет.

Важную роль играет и местоположение дома. Если объект не слишком приближен к центру и линиям метро, “квадратные метры” в нем в основном приобретают семьи — чтобы жить там постоянно. По мере приближения к центру растет доля инвестиционных сделок, когда строящееся жилье покупается для сдачи в аренду или последующей перепродажи.

В области, по словам Владимира Даниленко, за последние два года доля покупателей, приобретающих недвижимость для сохранения и приумножения сбережений, в структуре сделок увеличилась до 15-25% в зависимости от месторасположения объекта.

Экономное предложение?
Строительные компании надеются повысить цены на жилье в этом году. Но оснований для этого пока нет. “Изменение цен будет зависеть от двух факторов: инфляции, которая будет повышать себестоимость строительства, а также ужесточения ценовой конкуренции.

Оба фактора уравновешивают друг друга. Поэтому сильного колебания (как роста, так и снижения) цен в 2017 г. мы не ожидаем”, — прогнозирует развитие рынка в области г-н Даниленко.

В Киеве, по словам Оксаны Голобородько, покупательная способность все еще остается недостаточно высокой. Поэтому цены только выровняются относительно дорожающих энергоносителей, увеличения затрат на производство и логистику, а также на иностранную технику и стройматериалы, аналоги которых в Украине либо не производятся, либо имеют недостаточно высокое качество.

Резко повысить цены столичные застройщики, как и стройкомпании пригорода, не смогут ввиду большого объема предложения. Недостаток спроса будет не только сдерживать рост цен, но и в некоторых случаях становиться поводом для их снижения.

p 28Валерий Прохно,

директор по продажам компании Domira Development:

— В сегменте многоквартирной недвижимости ближайшего пригорода Киева на протяжении последних полутора лет наблюдалась определенная активизация. В основном она была обусловлена процессами внутренней миграции, ростом покупательной способности, а также усилением суб­урбанизации.

Предполагаю, что в 2017 г. значительных колебаний стоимости не предвидится, хотя незначительный рост возможен. Ситуация будет достаточно стабильной, но влияние фактора внутренней миграции будет уменьшаться. Поэтому ожидать значительного увеличения количества сделок, думаю, не стоит.

Учитывая активное развитие близлежащих к Киеву населенных пунктов и городов-спутников, грань между ними и прилегающими “спальными” районами столицы будет все менее значимой. Темпы строительства в пригороде на протяжении 2017 г., вероятнее всего, снижаться не будут.



Марина Добровольская

Дополнительная информация

  • Название материала в журнале: Не столицей единой
  • Номер: Бизнес №9 от 27.02.2017
Прочитано 312 раз
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии

Раз на тиждень ми відправляємо дайджест з найцікавішими та актуальними матеріалами.