Середа, 13 червня 2018 12:28

Одноповерховий Київ

Ринок котеджів стагнує. Щоб конкурувати із вторинним ринком житла, забудовники зменшують житлові площі й ідуть у трендові сегменти

Хоча на ринку котеджної нерухомості столиці й передмістя спостерігається значне перенасичення, все одно з’являються нові сучасні об’єкти котеджної забудови. При цьому, як зазначають гравці, споживацький попит знаходиться на минулорічному рівні і не демонструє жодних передумов до зростання.

Така ситуація не дозволяє забудовникам підвищувати ціни, навіть незважаючи на те, що собівартість будівництва щороку зростає. Разом з цим змінюються вподобання й вимоги потенційних споживачів. Щоб “продаватися” на стагнаційному ринку, забудовники змушені зменшувати площі будинків, зводити розгалужену інфраструктуру і заманювати покупців акціями, програмами на виплат та знижками.

Розмір має значення

 Основну пропозицію на котеджному ринку Києва та передмістя формують шість районів: Бориспільський, Броварський, Васильківський, Вишгородський, Києво-Святошинський та Обухівський. “В цілому, на них припадає 89% всього зведеного житла, з них 52% — це ринок таунхаусів і котеджів”, — говорить Ростислав Симонов, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

Як зазначають в UTG, за підсумками 2017 р. пропозиція на первинному та вторинному ринках таунхаусів і котеджів зросла на 5,8%. “Це зростання зумовлене переважно збільшенням пропозиції на вторинному ринку, оскільки пропозиція на первинному ринку скоротилася на 6% порівняно із показником 2016 р.”, — пояснює пан Симонов.32 1

Цікаво, що за останній рік дещо змінилася структура потенційного споживацького попиту. За даними порталу Address.ua, різко збільшився інтерес споживачів до житла, що коштує $30-50 тис. (у травні 2018 р. споживчий інтерес склав 10,2% від загальної кількості запитів, тоді як у травні 2017 р. — 3,5%). При цьому різко впала зацікавленість споживачів порталу Address.ua до об’єктів за ціною $70-100 тис.: якщо у травні 2017 р. 7,7% споживачів цікавилися таким житлом, то у травні 2018 р. — лише 0,6%.

Ця тенденція фактично віддзеркалює картинку реального споживацького попиту. Як зазначила Анна Малкова, менеджер з продажу нерухомості ЖК “Італійський Квартал”, великим попитом зараз користуються будинки невеликої площі, адже першочергове значення для покупців має ціна. “У нашому комплексі продано понад 90% будинків, менша частина з яких була придбана поточного року, — говорить пані Малкова. — У продажу залишилися будинки з житлом великої площі — 184-677 кв.м”.

За словами Вікторії Долецької, начальника відділу продажу компанії “Бюро малоповерхової забудови”, найбільший попит зараз спостерігається на будинки, що коштують в середньому $50 тис., мають площу близько 100 кв.м, два поверхи, мінімум дві спальні кімнати та власний двір.

Інші забудовники також зазначають, що найактивнішим попитом житло приблизно з такими ж характеристиками користується й у них. За словами Максима Доровського, керівника проекту “Нова Березівка”, найбільший попит — на будинки за $50-70 тис. площею 100-150 кв.м, за можливості сплати вартості житла на виплат до трьох років. “Окрім цього, важливі зручне розташування об’єкта, право власності на землю та бажано на дім, наявність охорони, комунікацій, заселеність та природа поруч”, — підкреслює пан Доровський.

Гравці ринку зазначають: якщо раніше, до фінансової кризи, будинок площею 350 кв.м вважався будинком середнього розміру, то зараз це великий об’єкт, на який важко знайти покупця. Тому починаючи з 2009 р. будівництво великих будинків фактично зупинилося, і забудовники котеджів “великих форматів” змушені були швидко переформатовуватися. “2009 р. ми змінили формат будинків на користь малої площі, побудували з десяток таких об’єктів й успішно вийшли з кризи”, — зауважує Юрій Коржевський, голова правління Zoloche Group (компанія веде будівництво котеджного містечка “Золоче” з 2003 р.).

Переформатування гравців триває досі. Забудовники зазначають, що у поточній ринковій ситуації вони орієнтуються на будинки невеликої площі й очікують на виручку від їх продажів хоча б на рівні вкладених інвестицій. Подальша ринкова ситуація залежатиме від багатьох факторів, основний з яких — стан економіки в державі та платоспроможність населення. “Наразі я не бачу факторів, які сприяли б значному підвищенню цін, хоча вартість будівельних матеріалів щодня зростає, — говорить пан Коржевський. — В нашому котеджному комплексі “Золоче” ми зменшили площу будинків і розмір ділянок біля них, що дозволяє нам не збільшувати ціни”.32 2

Варто зазначити, що паралельно із зменшенням “формату” житлового об’єкта забудовник змушений займатися створенням якісної інфраструктури навколо нього, а також враховувати зростаючі вимоги покупців. “Покупець зараз дуже вимогливий, що стимулює забудовників постійно підвищувати якість зданих об’єктів і забезпечувати максимально комфортне оточення — створювати певний стиль життя”, — пояснює В’ячеслав Павлов, директор з розвитку компанії NOVBUD (ЖК “Петрівський квартал”).

Окрім того, при виборі об’єкта на перший план виходить питання його енергоефективності та очікуваних сум комунальних платежів.

Медіанна ціна на котеджі у травні склала $509 за 1 кв.м

 Цінові прогнози

 Експерти та гравці ринку одноголосно запевняють: в найближчій перспективі ціни на котеджну нерухомість у столиці та передмісті не зростатимуть (ринковий попит залишиться слабким), хоча й залежатимуть від коливання курсу валют. “Економічні та політичні ризики продовжують впливати на ринок нерухомості, що сприяє подальшому зниженню цін, — говорять аналітики порталу Address.ua. — Значна ревальвація гривні може підвищити волатильність цін як на первинному, так і на вторинному ринках житла. Проте в умовах курсової невизначеності, низького попиту, несприятливих соціально-демографічних факторів в середньостроковій перспективі ринок житла продовжить стагнувати”.

Варто зазначити, що висока ставка рефінансування та курс долара, закладений в Бюджеті- 2018 на рівні 30 грн., ще більше віддалили ринок нерухомості від доступної іпотеки, яка могла б стати драйвером зростання. Експерти вважають, що покупці очікують подальшого зниження цін на нерухомість і не поспішають із придбанням житла. “Як мінімум, протягом найближчого року стагнаційний стан ринку збережеться, а цінове падіння може скласти 5-10%”, — запевняють аналітики порталу Address.ua.

5%-ве падіння цін на 1 кв.м житла за містом спостерігається з початку поточного року, медіанна ціна його в травні досягла $509. За цей час вартість житла площею до 200 кв.м просіла найбільше — на 6-8%. Власне, протягом останніх кількох років динаміка цін на заміське “одноповерхове” житло демонструє стабільне падіння.

Причому, за словами забудовників, заміський котеджний ринок характеризується “відносною ціновою стабільністю”, на відміну від котеджного ринку столиці, де і вартість 1 кв.м значно вища.

Водночас аналітики UTG бачать усі ознаки подальшого “цінового розшарування”. По-перше, конкуренція залишається дуже жорсткою, оскільки на ринку є велика кількість непроданих будинків в масштабних проектах. “Можна сказати, що практично всі котеджні містечка мають великий запас лотів”, — зазначає Ростислав Симонов. По-друге, вторинний ринок надто сильно тисне на первинний, що впливає на цінову політику. А саме — вартість будівництва постійно зростає, а забудовники первинної нерухомості не можуть знижувати ціни. В результаті, як зауважує експерт UTG, на вторинному ринку цінові пропозиції вигідніші, ніж на первинному. “Щоб вийти з цієї ситуації, забудовники котеджних містечок намагаються охопити клієнтів з доходом вище середнього”, — говорить пан Симонов.

А ще первинний ринок житла має в арсеналі різноманітні фінансові інструменти для стимулювання попиту — програми на виплат, трейд-ін, знижки при оплаті 100% тощо, що дозволяє йому вдало конкурувати із вторинним, що кілька років поспіль стагнує.

Окрім того, великих забудовників поки не лякає згадане зниження цін на нерухомість, бо, як вони зазначають, подешевшали будинки, що були зведені ще у 2005-2012 рр. Як наголосив у одному із інтерв’ю пан Коржевський, “такі об’єкти вже не цікавлять споживача, тому їх потрібно продавати за собівартістю, а інколи й нижче собівартості”.

 При цьому Максим Доровський впевнений: поточного року попит на ринку котеджів виросте лише на проекти, що мають повний пакет документів, комунікації, зведені з якісних матеріалів, та пропонують цікаве планування.35 1

Секрети в нішах

 Cпоживацький попит зросте також на такий нішевий продукт, як таунхаус, що є чимось середнім між заміським будинком і квартирою. За словами Вікторії Долецької, ринок таунхаусів саме зараз активно розвивається, на ньому інтенсивно зростає пропозиція. “Потенційні покупці, які планують придбати житло, дізнаються про цей відносно новий вид нерухомості, — зазначає пані Долецька. — Зараз середня вартість 1 кв.м таунхаусів дорівнює вартості 1 кв.м квартири, а переваг має значно більше”. Тому, за прогнозами гравців ринку, попит на таке житло поточного року зросте порівняно із 2017 р., а з ним збільшиться й пропозиція.

Власне, компанія “Бюро малоповерхової забудови” торік завершила три проекти котеджних містечок і таунхаусів, а цього року має намір розпочати будівництво ще чотирьох нових проектів. Поточного року NOVBUD почала будівництво містечка “Петрівський квартал” на 298 будинків загальною площею 12,6 га. “Враховуючи вподобання й різні можливості покупців, ми пропонуємо таунхауси вільного планування площею 90-200 кв.м класів “комфорт” і “премімум” з власною прибудинковою територією та паркуванням, — розповідає В’ячеслав Павлов. — Крім того, діюча інфраструктура створена ще до початку будівництва”.

Наразі ринок пропонує те, що буде продано у перспективі одного-п’яти років. Багато проектів знаходяться на стадії будівництва з прицілом на майбутніх покупців, тому розмови про перенасичення ринку недоречні, вважає пан Павлов. “Зараз достатня пропозиція, що приблизно на 30% нижча за попит, — зазначає він. — Тому забудовники продовжують розвивати свої проекти”.

В умовах зростання конкуренції забудовники котеджної нерухомості змушені індивідуально підходити практично до кожного клієнта. Це стосується як проектування житла, так і способів його придбання. Винахід інфраструктурних “родзинок”, яких немає у конкурентів, стане двигуном продажів нових об’єктів. “Цінових воєн очікувати не варто, — обіцяє пан Павлов. — Адже різноманіття пропозиції покликане не пересварити забудовників, а задовольнити найвибагливішого покупця”.

 

Дополнительная информация

  • Автор: Наталія Шевченко
Прочитано 401 раз
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
ШАРЖІ 
« June 2018 »
Mon Tue Wed Thu Fri Sat Sun
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30  
КОЛУМНІСТИ БІЗНЕСУ

Раз на тиждень ми відправляємо дайджест з найцікавішими та актуальними матеріалами.