Понеділок, 23 квітня 2018 14:54

Позичене новосілля

Банки разом із забудовниками намагаються відновлювати іпотечний ринок. Проте умови кредитування поки дозволяють говорити лише про “квазііпотеку”

Впровадження по-справжньому строкових депозитів кілька років тому та істотне зниження відсоткових ставок минулого року — непогані передумови для активізації іпотечного кредитування. Проте, за великим рахунком, справжньої іпотеки досі немає, хоча відповідні зрушення є. Йдеться переважно про держбанки, які завжди не проти “засвітитися” у проектах, що мають соціальне значення.

 Плече держави

 Наразі держбанки добирають об’єкти окремих забудовників і роблять спільні програми. Нерідко у межах таких програм забудовник ділиться доходами від продажу готових об’єктів з банком. Візьмемо, наприклад, співробітництво Ощадбанку и компанії KAN Development щодо кредитування первинної нерухомості. Авансовий внесок становить від 30% вартості житла. Строк кредиту — до 20 років. На перші два роки пропонується досить приваблива ставка — від 8,9% річних. Разовий комісійний платіж за надання кредиту — 0,99% від суми кредиту. Але починаючи з 25-го місяця відсоткова ставка зростає більш ніж удвічі — до 19,99% річних. Очевидно, що програма спрямована на те, щоб позичальник достроково розрахувався за два роки. Таким чином, ідеться не про справжню іпотеку, а про так зване бридж-кредитування, коли потрібна достатньо велика сума, але на стислий термін. Брати на такі цілі кредит готівкою під 50% річних — нераціонально, а от така “квазііпотека” — саме те, що треба. Номінально великий термін кредитування потрібний для того, аби зменшити місячний платіж настільки, щоб він кореспондував із доходами позичальника. Зараз чи не головна вимога банків до позичальників така: щомісячний офіційний дохід сім’ї має щонайменше вдвічі перевищувати щомісячний платіж за іпотечним кредитом.

 Для порівняння: звичайний кредит на вторинну нерухомість від того ж Ощадбанку має геть непривабливі цінові умови: ставка — понад 20% річних плюс одноразовий комісійний платіж — 1,5% від суми кредиту.

 За аналогічною схемою працює підконтрольний державі Укргазбанк. Банк пропонує 8% річних на перші два роки і 22% — на наступні 18. Перший внесок — від 30% вартості квартири. Укргазбанк, схоже, робить ставку на співпрацю з Фондом молодіжного кредитування. У межах програми молоді родини в усіх регіонах можуть отримати компенсацію від держави у розмірі 30% вартості житла. На цю програму поточного року держава виділила 100 млн грн. “Молоді сім’ї за спеціальними програмами від Укргазбанку можуть спрямувати компенсацію від держави на оплату першого внеску за власне житло, — пояснює Кирило Шевченко, голова правління Укргазбанку. — А надалі традиційно сплачувати відсотки за кредитом, що за спеціальними програмами банку обійдеться набагато дешевше, ніж оплата оренди квартири. Забезпеченням по кредиту буде виступати придбане житло”.

 Завдяки компенсації від держави та спеціальним пільговим іпотечним програмам 300-350 сімей вже цього року можуть стати власниками житла. За словами пана Шевченка, поточного року банк планує зробити максимальний акцент на іпотечному кредитуванні та вже має багато пільгових програм доступного житла, а партнерами виступають понад 30 великих компаній-забудовників. “Лише за останній місяць 2017 р. ми надали українцям майже 100 іпотечних кредитів більш ніж на 35 млн грн.”, — похвалився банкір.

 Приватна ініціатива

Великі недержавні банки, що активно працюють у роздрібному бізнесі, в іпотеку поки не поспішають. Таким гравцям вистачає високодохідного споживчого кредитування, сегмент якого наразі переживає справжній бум.

 Представники таких фінустанов зазначають, що потрібна поява довгих гривневих ресурсів, оскільки зараз комерційні банки фактично не в змозі залучати більш ніж дворічний гривневий ресурс.

 Лише деякі приватні банки пробують реально працювати в іпотеці. Але йдеться переважно також про “квазііпотеку”. Наприклад, банк “Глобус” пропонує найнижчу ставку: 1,9% річних на перший рік і 21,9% — на наступні. Максимальний термін кредиту — 20 років. Але при цьому необхідно сплатити 50% вартості житла. Зазначимо, що для об’єктів від різних забудовників (а банк співпрацює з 13 компаніями) ставки різні.

 У свою чергу, Банк “Південний” за умови власного внеску у розмірі 91% вартості квартири пропонує кредит усього під 16% річних з фіксованою ставкою. Якщо ж сплатити 30-50% вартості житла, ставка складе 19% річних. Якщо клієнт обирає умови з плаваючою кредитною ставкою, банк пропонує 15% річних при внеску від 91% вартості квартири і 18% річних, якщо є можливість сплатити 30-50% вартості житла.

 Доволі доступними є умови кредитування і у банку “Аркада”, що пропонує купити в кредит житло, будівництво якого сам фінансує. Таких об’єктів у Києві десятки. Відсоткова ставка при цьому складе щонайменше 14% річних за умови сплати першого внеску від 20% вартості квартири. При цьому кредит можуть надати і на 30 років.

 ПриватБанк покупцеві житла від забудовників пропонує оформити кредит під 17,9% річних на строк до 20 років. При цьому початковий внесок має бути не менше 20% вартості житла.

 У компанії “Укрбуд”, одному з найбільших забудовників столиці, кажуть: якщо 2016 р. первинне житло в кредит купували лише 1% клієнтів, то 2017 р. — вже 3,5%. А за результатами перших трьох місяців цього року частка житла, придбаного у кредит, збільшилася до 10%. Ці кредити видаються завдяки співпраці з кількома банками. Переважно це короткострокові програми — на два-три роки. В свою чергу, банкіри констатують, що значне зростання іпотеки може початися, лише коли ставки за гривневими депозитами знизяться до 8-10% річних. Але для цього НБУ має приборкати інфляцію. Він це робить, збільшуючи облікову ставку, що обумовлює підвищення вартості ресурсів.

За підрахунками УНІА, справжня вартість програм на виплат від забудовників перевищує 42% річних

Розстрочка від забудовника

 За таких умов забудовники, які не спромоглися домовитися з банками про партнерські програми, задля збільшення продажів вимушені пропонувати потенційним покупцям різноманітні програми придбання житла на виплат, оскільки є значна частка клієнтів, у яких немає всієї суми. Найтиповіші для ринку умови наразі такі: 30-50% перший внесок, решта — рівними частинами до завершення будівництва. Протягом останнього року утворилася тенденція до зниження початкового внеску в деяких проектах до 20% вартості житла. Зазвичай придбати квартири на виплат пропонують до планового закінчення будівництва об’єкта. У деяких об’єктах — на два-три роки. В одиничних проектах — на триваліший період. Як бачимо, йдеться також про дуже короткі строки, як для іпотеки. Якщо покупцю вдається сплатити повну вартість житла до введення будинку в експлуатацію, тоді сплачувати відсоткові платежі не потрібно. Якщо ж розстрочка надається на кілька років, тоді нараховуватимуться відсотки. За даними забудовників, такими програмами в середньому користується більше половини покупців первинної нерухомості.

 Фінансист Сергій Волков, президент Української національної іпотечної асоціації (УНІА), називає умови за спільними програмами банків та забудовників непрозорими: “Банки пропонують населенню дешеві 5%-кові кредити на участь у фінансуванні житла, “добираючи” доходність за кредитами до ринкових ставок (25-30%) за рахунок додаткових комісійних від забудовників, вже закладених у ціну квартир”. Крім того, за підрахунками УНІА, справжня вартість програм на виплат від забудовників у вигляді цінових застережень, прив’язки до валют, комісійних та відсоткових платежів перевищує 42% річних! Зазначимо, що так звану безвідсоткову розстрочку пропонують 95% усіх забудовників.

 

Дополнительная информация

  • Автор: Дмитро Гриньков
Прочитано 425 раз
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
NOT ROOT---counter < 0 ---not Root, not-buy, counter fail---9---0

Раз на тиждень ми відправляємо дайджест з найцікавішими та актуальними матеріалами.