Понеділок, 23 квітня 2018 14:18

Квартирна концентрація

Остання п’ятирічка на ринку житлової нерухомості столиці відзначилася спадами та зростаннями. Причому схоже, що зростання плавно переростає у будівельний бум. БІЗНЕС розбирався, що саме відбулося на ринку нерухомості і як події розвиватимуться далі

Головна особливість столичного ринку житлової нерухомості — значне посилення конкурентної боротьби. Експансія київських забудовників і кількість зведених ними об’єктів невпинно зростають. Власне, лише за минулий рік Київ прийняв на баланс рекордну кількість житла — 1,7 млн кв.м, що на 30% більше, ніж 2016 р. Хоча політикоекономічна криза 2014 р., що супроводжувалася стрімкою девальвацією національної валюти, дещо пригальмувала обсяги житлового будівництва протягом 2014-2015 рр. та спричинила падіння цін на житло у валютному еквіваленті.

 Подальша стабілізація ситуації та державна “зачистка” банківського сектора, що вивільнила заощадження населення, а також попит на житло з боку переселенців з Донбасу та Криму стимулювали нарощування обсягів продажу та будівництва. Тому в 2016- 2017 рр. вже спостерігалось значне пожвавлення ринку житлової нерухомості в столиці. Сукупний обсяг житлової пропозиції значно збільшився та продовжує зростати.

Водночас, стверджують експерти, реальний споживацький попит не здатен швидко поглинути весь обсяг нових квартир. Хоча попит достатньо інтенсивний: торік кількість угод продемонструвала найвищий показник за останнє десятиліття. За даними Міністерства юстиції України, 2017 р. в Києві приватні та державні нотаріуси уклали 31,8 тис. угод купівлі-продажу квартир, що майже на 8% більше, ніж у 2016 р., та на 15% більше, ніж п’ятьма роками раніше (2013 р.). Але дані Мін’юсту не дають інформації щодо кількості угод на вторинному та первинному ринках нерухомості.

 А якщо зважати, що 30-35% угод спричинені спекулятивним попитом (квартири, що викуплені на ранніх етапах будівництва і виставлені на повторний продаж), то отримаємо десятикратне перевищення реальної пропозиції над попитом.

 На цьому тлі дивним виглядає те, що ціни на первинному ринку житла за останню п’ятирічку не “просіли”, а навпаки — зросли у гривневому еквіваленті та стабілізувалися в доларовому. Як зазначають експерти і самі забудовники, висока активність спостерігається на ринку третій рік поспіль. “Інвестиції в нерухомість стали одним з небагатьох фінансових інструментів збереження накопичень”, — пояснює Костянтин Олійник, заступник керівника департаменту стратегічного консалтингу “Української торгової гільдії” (“УТГ”). Це підштовхувало гривневі ціни на житло вгору.

 Водночас житло дорожчало ще й через підвищення собівартості будівництва. Якщо 2014 р. вартість будівництва 1 кв.м житла у столиці складала близько 6,4 тис.грн., то до кінця 2017 р. цей показник збільшився удвічі — до 12,6 тис.грн.

 “Первичка” vs. “вторичка”

 Безперервна боротьба “усіх проти всіх” також посилила конкуренцію між первинним і вторинним ринками житлової нерухомості столиці. Природно, що забудовники переманюють частину потенційних і реальних покупців. Особливо зважаючи на те, що зараз вони можуть запропонувати не лише велику кількість об’єктів різних цінових категорій, а й широку лінійку фінансових програм та інструментів. А це, за фактичної відсутності іпотеки, залишається для багатьох покупців реальною можливістю для вирішення житлового питання.

 В столиці попит на первинну нерухомість перевищує попит на вторинну. За даними порталу Address.ua, співвідношення покупців, які шукають об’єкти первинного житла, і покупців, що цікавляться вторинним, становить приблизно 60% до 40% відповідно.

 “Наразі первинна нерухомість користується популярністю у покупців завдяки одразу кільком факторам”, — пояснює Олесь Романішин, керівник аналітичного відділу порталу Address.ua.

 По-перше, це ціни. Забудовники пропонують різноманітні акції та пільгові програми, що робить купівлю первинного житла цікавішою. “Завдяки цьому девелопери вигідно відрізняються від приватних власників квартир”, — підкреслює пан Романішин.

 По-друге, забудовники надають ширший вибір за плануванням та етажністю квартир.

 По-третє, нові житлові комплекси за концепціями і завдяки застосуванню нових будівельних технологій та матеріалів є якіснішими та цікавішими порівняно із будинками вторинного ринку, які були зведені 50 і більше років тому.

Собівартість забудови житла в столиці, за прогнозами Мінрегіонбуду, 2018 р.  підвищиться на 14%

Ці “критерії популярності” безпосередньо відбиваються на ціновій динаміці. Протягом минулого року цінова пропозиція “вторинного” житла, що представлена в базі Address.ua, зменшилася на 8,2% (в доларовому еквіваленті). Основний тиск на ціни справляли інвестиційні (спекулятивні) квартири в новобудовах, які досі поповнюють вторинний ринок, а також конкуренція з боку первинного ринку, де вартість квадратних метрів лишається нижчою. “За підсумками 2017 р. на первинному ринку ціни були на 10-20% нижчі, ніж на вторинному, — підкреслює цінові переваги “первички” Ярослава Чапко, директор компанії Сity Development Solutions (CDS). — Крім того, первинний ринок також широко використовує такий інструмент, як продаж на виплат”.

 Конкуренція між первинним і вторинним ринками й надалі посилюватиметься. В березні 2018 р. медіанна ціна на “вторичці” зменшилась на 2,4% порівняно з лютневою і склала $1022 тис. за 1 кв.м. При цьому вартість найзатребуванішого житла — однокімнатних квартир — міцно закріпилася в діапазоні нижче психологічного рівня ($1 тис. за 1 кв.м) і продовжує зменшуватися. З початку поточного року ціна пропозиції вторинного ринку, що представлена на порталі Address.ua, уже зменшилася на 6,7% (в доларовому еквіваленті), а з початку 2014 р. падіння цін на “вторичку” перевищило 43%.

 Не варто очікувати, що покупець повністю “перебіжить” на первинний ринок. “Вторичка”, за словами експертів, стає привабливішою саме завдяки значній пропозиції інвестиційних квартир в новобудовах. “Такі об’єкти цінніші для споживачів, адже мають нижчий рівень ризиків порівняно із житлом, що будується. Крім того, в такі квартири можна одразу в’їхати або почати в них ремонт”, — зазначає Ярослава Чапко.

 Тому найсильнішу конкуренцію на столичному ринку нерухомості варто очікувати фактично між нещодавно зданим в експлуатацію житлом та житлом, яке ще зводиться. Тим паче що великі столичні забудовники мають наміри й надалі нарощувати пропозицію.

 Власне, лідер ринку, держкомпанія “Київміськбуд”, цьогоріч розпочне будівництво семи нових об’єктів і має намір збільшити обсяг вводу в експлуатацію житла на 50% порівняно із показником 2017 р. — до 450 тис.кв.м. “Загальний обсяг інвестицій компанії у проекти торік склав 4 млрд грн., — зазначає Ігор Кушнір, президент “Київміськбуду”. — Сподіваюся, що цього року та у наступні роки сума інвестицій буде рости в арифметичній прогресії”.

 Компанія “Інтергал-Буд”, яка входить до Топ-5 великих забудовників столиці, поточного року планує розпочати вісім нових житлових проектів в Києві. “В цілому, ми налаштовані доволі оптимістично. За програмою розвитку хочемо збудувати 3,5 млн кв.м та реалізувати їх до 2020 р.”, — розповідає Анна Лаєвська, комерційний директор компанії “Інтергал-Буд”.123

 Тенденції: позитив і негатив

 Негативною і досить довготривалою тенденцією ринку є зменшення бюджету купівлі. “Звуження можливостей накопичення заощаджень у населення обумовило зменшення загальної площі квартир, а також появу в структурі пропозиції квартир із екстремально малими площами (1-кімнатні квартири площею 20 кв.м, 2-кімнатні — 35-40 кв.м)”, — зазначає Костянтин Олійник. Так, середня площа квартир із 76,2 кв.м в 2013 р. зменшилася до 62,7 кв.м в 2017 р. Крім того, збільшилася частка однокімнатного житла — з 45% у 2013 р. до 54% у 2017 р.

 Водночас експерти “УТГ” відзначають тенденцію до збільшення формату проектів, появи так званих “міст в місті”, що включають розгалужену соціальну інфраструктуру. Реалізація великоформатних проектів передбачає попередню розробку та затвердження детального плану розвитку території, а такі інвестиції не кожному гравцю по кишені. З одного боку, таке житло виграє в конкурентній боротьбі з точковими забудовами, а з іншого — несе певні ризики. “Ми спостерігаємо вихід на ринок проектів масштабної забудови, кількість квартир в яких вимірюється тисячами, а територія — десятками гектарів, — зауважує Олексій Говорун, заступник генерального директора з розвитку та маркетингу будівельної компанії “ТММ”. — Залучаючи значні фінансові ресурси, великі забудовники мають більше можливостей, щоб одночасно реалізувати значну кількість об’єктів. Це дозволяє гравцям бути менш чутливими до незначних змін ринкової кон’юнктури, на відміну від дрібних забудовників, що залежать від грошового потоку по одному об’єкту”. При цьому забудовники великоформатних об’єктів, за словами пана Говоруна, стають вразливішими до системних змін на ринку, в тому числі до економічної ситуації і доходів населення, тому що за різкого їх падіння в них залишаються обов’язки до виконання великої кількості об’єктів.

 Варто також відзначити і позитивну тенденцію, що в останні кілька років розвинулася й закріпилася на ринку, а саме — високу вимогливість покупця до потенційного житла. Питома вага житла економ-класу до останнього часу залишалася на рівні 60%, але вже торік структура пропозиції кардинально змінилася: частка “комфортного” житла збільшилася до 45%, а “економ” — зменшилася до 21%. Такі новації підвищують затрати у собівартості будівництва, але вони ж і забезпечують стабільний споживацький попит на нове “комфортне” житло.

 До речі, собівартість забудови житла в столиці, за прогнозами Мінрегіонбуду, цьогоріч збільшиться на 14% і становитиме 14,34 тис.грн. за 1 кв.м. Хоча, судячи із минулорічного “заниженого” прогнозу міністерства, реальні темпи зростання собівартості будівництва будуть вищими.

За останні п’ять років маржинальна прибутковість будівництва житла в доларовому еквіваленті знизилася на 10-15%

В аналітичному департаменті будівельної компанії Novbud вважають, що поточного року подорожчання будівельних матеріалів, що виготовлені в Україні, може перевищити інфляційні показники. Дані Держстату свідчать: загальний рівень інфляції в Україні за 2016-2017 рр. склав 12-13% на рік, водночас за останній рік вартість основних будматеріалів (бетон, арматура, цегла) збільшилася на 30-40%. Суттєве подорожчання будматеріалів аналітики компанії Novbud пояснюють тим, що у 2014-2015 рр. за різкого знецінення гривні більшість виробників намагалися стримувати свої ціни, щоб зберегти темпи споживання (звичайно, виробники при цьому втрачали певну частку прибутку). Це сформувало передумови відкладеного зростання цін.

 За прогнозами експертів компанії Novbud, цьогоріч тенденція до підвищення вартості будівельних матеріалів збережеться, але матиме інерційні темпи — не перевищуватиме 20% (за умови економічної стабільності та збереження високого попиту на будівельну продукцію). Таким чином, на тлі збільшення витрат і неможливості наростити споживацький попит та підвищити ціни (іпотека не працює) забудовники змушені зменшувати власну маржу. “За останні п’ять років маржинальна прибутковість в доларовому еквіваленті в середньому знизилася на 10-15%”, — зазначає Олексій Говорун та додає, що маржинальність визначається типом нерухомості, а тому навіть в межах одного класу житла може суттєво різнитися залежно від об’єкта.

 Розподіл сил

 Різкі хитання ринку призвели до деяких змін у “кількості й якості” гравців, проте кардинально не змінили баланс сил. “За останні п’ять років багато гравців згорнули свою діяльність чи знизили “обороти”, — пояснює Михайло Артюхов, керуючий директор компанії ARPA Real Estate. — Це переважно стосується тих, хто не зміг скоригувати свою діяльність в умовах обмеженого кредитування будівництва і низького споживацького попиту”.

 Якщо раніше забудовники мали партнерські стосунки з банками, то “банкопад”, який Україна спостерігала кілька років поспіль, мав великі ризики для оборотного капіталу багатьох забудовників. За найгіршого сценарію кошти забудовників зникали разом із банком.

 Водночас “банкопад” довелося відпрацьовувати, і починаючи з 2016 р. на ринку постійно з’являються нові гравці. “Свою роль також зіграло збільшення строків окупності проектів інших видів нерухомості, що і привернуло в житловий сегмент компанії із суміжних сегментів будівництва”, — говорить Марина Гуревич, керівник відділу консалтингу компанії NAI Ukraine. За даними консалтингової компанії, торік ринок столичних забудовників поповнився кількома новими гравцями і їхня кількість досягла 80. Це в основному “дрібні” підприємства, що створені з метою реалізації конкретних проектів. “Зважаючи на збільшення пропозиції, конкуренція на ринку суттєва, особливо між лідерами ринку і вже відомими компаніями, тому виживання та успіх нових гравців буде залежати від запасу їхньої фінансової міцності та ступеня залежності від продажів”, — зауважує пані Гуревич.

 Незважаючи на поповнення в лавах девелоперів, баланс гравців в сегменті житлової нерухомості Києва практично не змінився. Як зазначають в компанії “УТГ”, 75% ринку первинного житла, як і раніше, належать сімом-вісьмом підприємствам, а на два з них припадає понад 50% ринку — це державні “Київміськбуд” та “Укрбуд”. “Однією з ключових їхніх переваг перед іншими гравцями є можливість використовувати вигідні рішення по локальній іпотеці від державних банків”, — пояснює незаперечне лідерство двох державних компаній пан Артюхов. Цікаво, що за останні п’ять років “лідерську двійку” успішно наздогнали приватні гравці, які виявилися достатньо ресурсними і потужними, аби завоювати довіру покупців без “гарантій держави”.

 Інші 25% ринку ділять між собою невеликі забудовники, що не такі сильні, щоб формувати тенденції і суттєво впливати на галузь.

 Що стосується подальшого перерозподілу сил, то експерти впевнені: ринок буде розвиватися шляхом подальшої концентрації та й конкуренція при цьому посилюватиметься. “Багато дрібних забудовників зараз балансують на грані рентабельності, тому зникнення їх із ринку неминуче”, — зазначає пан Кушнір. З ним погоджується і пані Лаєвська, прогнозуючи, що ринок гравців буде звужуватися, що пов’язано зі стабільними позиціями лідерів, підвищенням собівартості будівництва, відповідним зниженням маржинальності та збільшенням економічного “порогу” для входу на ринок нових компаній.

 Водночас пані Лаєвська не виключає появи на ринку будівельних компаній із міжнародним капіталом. “В Києві вже відомі декілька забудовників, які будують за рахунок міжнародних інвестицій, — розповідає пані Лаєвська. — Можна припустити, що ці процеси поглиблюватимуться й кількість закордонних забудовників збільшуватиметься”.

 Український ринок потенційно привабливий для західного інвестора, адже рентабельність ведення бізнесу в Україні вища, аніж в Євросоюзі. Водночас стабілізація політичної та економічної ситуації, боротьба з корупцією, впровадження прозорих правил ведення бізнесу стануть чинниками, які сприятимуть надходженню “дешевого” західного капіталу на наш ринок.

 

Дополнительная информация

  • Автор: Наталія Шевченко
Прочитано 872 раз
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
NOT ROOT---counter < 0 ---not Root, not-buy, counter fail---9---0

Раз на тиждень ми відправляємо дайджест з найцікавішими та актуальними матеріалами.