Володимир Чеповий
спільно інвестувати
 
Володимир Полевий
захистити свій бізнес
 
Юрій Гусєв
розповісти про свій бізнес
 
Світлана Власова
розвивати свій бізнес
 
Олексій Чуєв
включитися у бізнес-події
Середа, 18 квітня 2018 14:33

Фундамент торгового зростання

Минулий рік на ринку торговельної нерухомості можна окреслити одним словом — “рекордний”. Пропозиція сягнула історичного мінімуму. На цьому тлі орендні ставки демонстрували високі темпи зростання, а вакантність — відчутні темпи зниження. БІЗНЕС з’ясовував, яких рекордів варто очікувати цього року

Торік на вітчизняному ринку торговельної нерухомості очікувалося суттєве посилення конкуренції, адже було заявлено відкриття великих торговельно-розважальних центрів (ТРЦ), зокрема таких, як столичні Blockbuster Mall, Retroville, River Mall, 1-а черга ритейл-парку “Петрівка”, а також інших меншого формату — Smart Plaza Polytech та Smart Plaza Obolon. Проте відкриття всіх цих об’єктів перенесли на 2018 р. чи навіть на пізніший термін. Відкрився в Києві лише Academ City.

 Таким чином, 2017 р. у столиці пропозиція нових площ зменшилась майже в 20 разів. Для порівняння: в 2016 р. завдяки відкриттю ТРЦ Lavina Mall (GLA — 118 тис.кв.м) та ЦУМу (GLA — 24 тис.кв.м) в експлуатацію було введено рекордний метраж — 155,5 тис.кв.м.

В чому справа

Як зазначають аналітики, причинами рекордного скорочення нової пропозиції стали складнощі із залученням фінансування для реалізації проектів нерухомості та висока вартість обслуговування кредитних ресурсів. “Це один з основних факторів, чому девелопери в умовах реального дефіциту пропозиції та високого попиту, коли орендні ставки знаходяться на хорошому рівні, сповільнюють будівництво торговельних центрів”, — пояснює Ростислав Симонов, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії “Українська торгова гільдія” (“УТГ”).

 Внаслідок цього на кінець минулого року в Києві загальна торговельна площа відповідно до класифікації ICSC (без врахування малих магазинів площею до 5 тис.кв.м та гіпермаркетів) склала 1,347 млн кв.м, що відповідає показнику 460 кв.м на 1 тис. жителів. За рівнем насиченості якісними торговельними площами українська столиця згідно з дослідженням аналітиків компанії “Colliers International  (Україна)” посіла 10-е місце серед 13 столиць інших країн Центральної та Східної Європи (ЦСЄ).

 Водночас за рівнем насиченості якісними торговельними площами Київ значно випереджає інші міста України, де девелоперська активність ще нижча. Найбільша насиченість торговельними площами у Одесі, Дніпрі та Рівному, найменша — у Житомирі, Луцьку та Черкасах. “Однією з тенденцій регіональних ринків також є низькі темпи вводу об’єктів, — зауважує Дарина Кулага, аналітик компанії “JLL (Україна)”.

 “Ситуація із насиченням торговельною нерухомістю в Україні двояка: якісних площ недостатньо і на них є попит. Водночас, якщо подивитися на споживчу здатність населення, то обласні центри (Запоріжжя, Кривий Ріг, Одеса, Дніпро, Харків) достатньо насичені торговельними площами, аби забезпечити споживчий попит. Тобто купувати є де, але немає за що”, — вважає Михайло Меркулов, CEO компанії Arricano Real Estate Plc.

 Зважаючи на те що торік пропозиція різко скоротилася, аналітики та гравці ринку вважають, що вітчизняний ринок торговельної нерухомості стагнує.

Протягом минулого року столична пропозиція нових торговельних площ зменшилась майже у 20 разів

 Шерше ля метр

61 2 Водночас 2017 р. на ринку продовжувала відновлюватись активність з боку ритейлорів. Експерти “Colliers International (Україна)” зазначають: “Товарообіг ритейлорів демонстрував значне зростання, а також спостерігалася позитивна динаміка споживчої активності покупців”. В цілому торік на український ринок вийшли 18 міжнародних гравців. А річний приріст товарообігу, за даними Держстату, склав 8,8%. Це призвело до підвищення попиту на вільні торговельні площі, наслідком чого стало зниження рівня вакантності у ТРЦ. Так, протягом минулого року в об’єктах столиці він знизився на рекордні 6,5 в.п., і наприкінці грудня 2017 р. частка вакантних площ склала 5,6% (наприкінці 2016 р. — 12,1%). Для порівняння: максимальні піки вакантності спостерігалися також у III кварталі 2014 р. (9,5%) та у IV кварталі 2016 р. (12,1%), а мінімальні — у III кварталі 2016 р. (4,6%) та у IV кварталі 2012 р. (2,0%). “При цьому в найкращих об’єктах столиці спостерігається не лише мінімальна, а навіть нульова вакантність та сформовані листи очікування”, — зазначають експерти “Colliers International (Україна)”.

 Через нижчий порівняно зі столичним рівень насиченості торговельними площами в регіонах тамтешня вакантність знизилася до мінімального рівня. “В більшості регіональних ТРЦ спостерігається висока заповнюваність торгової галереї, — говорить Ростислав Симонов. — Рівень вільних площ варіюється в межах 0-2%”. Винятком є Львів, де вакантність становить 3-4%, що трохи вище в порівнянні з іншими регіонами. Це пов’язано з виходом на ринок в останні роки таких великих об’єктів, як ТРЦ Forum Lviv і ТРЦ Victoria Gardens.

 Тому основні гравці, присутні як на столичному, так і на регіональному ринках, демонстрували позитивні результати роботи. Показовими в цьому сенсі є результати минулого року групи Arricano, зайнятість торговельних площ в ТРЦ якої в цілому складає 98,65%, а вакантіність є технічною. Так, в ТРК “Проспект” (м.Київ) цей показник складає 1,68% (за результатами 2016 р. — 2,42%), в ТРЦ “РайON” (м.Київ) — 4,64% (1,35%), в ТРК City Mall (м.Запоріжжя) — 0% (третій рік поспіль), в ТРК “Сонячна Галерея” (м.Кривий Ріг) — 0,35% (0,18%).

При цьому трафік відвідувачів торговельних комплексів Arricano торік збільшився на 17,4% порівняно із показником 2016 р. і досяг 17,8 млн осіб. “Увагу відвідувачів привертають склад орендодавців, торгові пропозиції, соціальні проекти та в цілому комфортний простір”, — пояснює пан Меркулов.

 Позитивну динаміку всіх основних показників продемонструвала також компанія DCH Infrastructure&Real Estate, що керує мережею ТРЦ “Караван” в Києві, Харкові та Дніпрі. “2017 р. ми закріпили наші ринкові позиції”, — говорить Даніїл Владов, генеральний директор компанії DCH Infrastructure&Real Estate. Власне, середній приріст трафіку відвідувачів у всіх торговельних об’єктах компанії досяг 4%, або майже 30,8 млн людей, а приріст товарообігу орендарів склав 20- 40% залежно від товарної групи. “Як результат, орендні ставки в наших об’єктах зросли на 15%, а показник вакантності опустився нижче 1% і досяг історичного мінімуму”, — зазначає пан Владов.

В цілому по Україні на 1 тис. мешканців припадає 34 кв.м торговельних площ, тоді як в європейських країнах цей показник в середньому складає 200-300 кв.м

 61 361 4

Rents

 Власне, внаслідок спаду девелоперської активності та пожвавлення попиту з боку ритейлорів орендні ставки на площі для торгівлі і розваг зросли. Через дисбаланс попиту та пропозиції за рік ринок орендаря поступово перетворився на ринок орендодавця. Проте, як зазначають експерти “Colliers International (Україна)”, “диктувати умови дозволяли собі лише кращі об’єкти Києва, що надавали перевагу найвідомішим та перспективним брендам”. Водночас міжнародні оператори претендують на непривабливі для орендодавців комерційні умови, мотивуючи це високими бізнес-ризиками в Україні та несприятливими офіційними економічними показниками. Більш того, на ринку спостерігалася ротація орендарів: торгові оператори оптимізують свій бізнес шляхом переїзду магазинів з нерентабельних ТРЦ до успішніших.

м61 5

 За даними аналітиків компанії “JLL (Україна)”, 2017 р. максимальні орендні ставки в якісних торговельних центрах Києва зросли на 23%, до $960 за 1 кв.м на рік (чи $80 за 1 кв.м на місяць), що є найбільшим річним приростом за всю історію ринку. “Після суттєвого зниження орендних ставок у 2013-2015 рр. темпи їхнього приросту виявилися максимальними внаслідок ефекту низької бази порівняння”, — зазначає Дарина Кулага. Вона також очікує збереження даної тенденції до зростання. Для порівняння: історичного рекорду орендні ставки на торговельні площі Києва досягли наприкінці 2013 р. і склали $1,2 тис. за 1 кв.м на рік ($100 за 1 кв.м на місяць), далі оренда інтенсивно і планомірно дешевшала до III кварталу 2015 р. включно, коли ставки знизились до історичного мінімуму — $720 за 1 кв.м на рік ($60 за 1 кв.м на місяць). А от середня орендна ставка в ТЦ столиці для галереї моди (на приміщення площею 100-200 кв.м), як зазначають в “УТГ”, склала $35 за 1 кв.м на місяць. При цьому минулого року зберігалася тенденція 2016 р., яку аналітики охрестили “періодом стабільності орендних ставок”. І лише в жовтні 2017 р. на ринку відбулася індексація вартості оренди, внаслідок чого ставки підвищилися на 6% (з $33 до $35 за 1 кв.м).

 Як розповіли в “УТГ”, протягом минулого року тривало зміцнення партнерських відносин між орендарями та керуючими компаніями, які часто використовували практику “індивідуальної домовленості”. Власне, їм вдалося зберегти прив’язку орендних ставок до курсу долара (фіксується на поквартальній основі), а також відсоток від товарообігу як інструмент компенсації зниження орендних ставок.

 Водночас середні орендні ставки в регіональних торговельних центрах коливаються в діапазоні $15-35 за 1 кв.м залежно від розміру міста, кількості населення, а також від формату та характеристик об’єкта. Наприклад, максимальна орендна ставка в Одесі наближається до столичного показника і становить $70 за 1 кв.м на місяць, у Дніпрі вона складає близько $50 за 1 кв.м на місяць, у Харкові — близько $45 за 1 кв.м на місяць.

Пропозиція на ринку торговельної нерухомості м.Києва61 661 7

 “Ми очікуємо поступового зростання орендних ставок, хоча темпи приросту дещо сповільняться”, — прогнозує пані Кулага і зазначає, що розвитку даної тенденції сприятимуть кілька факторів. По-перше, відбуватиметься відновлення макроекономічних показників (зростання ВВП, роздрібного товарообігу, заробітної платні), по-друге, очікуються вихід на український ринок нових брендів та розширення мереж присутніх на ринку гравців. Потретє, зазначає пані Кулага, “враховуючи, що відкриття об’єктів з більше ніж 40 тис. кв.м орендної площі заплановані на другу половину поточного року, обмежена пропозиція також впливатиме на орендні ставки”.

 Що стосується виходу нових брендів, то, як зауважили в “УТГ”, найближчим часом Defacto з’явитися в одеському ТРЦ Riviera; навесні іспанська група Inditex відкриє свій перший магазин Zara Home в київському ТРЦ Gulliver, а шведська мережа з торгівлі одягом H&M почне працювати в столичному ТРЦ Lavina Mall. Такі оператори, як IKEA, Koton, вже заявили про швидкий вихід на український ринок в найближчій перспективі. “А те, що міжнародні бренди надають перевагу торговельним центрам, а не стріт-ритейлу, показує, наскільки затребуваний цей формат”, — зазначає пан Симонов.

 За словами пані Кулаги, такі великі міжнародні ритейлори, як H&M та IKEA, своїм виходом на український ринок можуть прискорити появу тут й інших компаній, які до цього розглядали нашу країну як можливий варіант для розширення, але відкладали рішення через нестабільність макроекономічної ситуації. Тому прихід великих гравців може стати сигналом для інших ритейлорів, що засвідчить перспективи локального ринку.

61 8

 New-пропозиція

 Варто зазначити, що нинішня обмежена ринкова пропозиція триватиме недовго. Принаймні, за даними “УТГ”, цьогоріч до відкриття на столичному ринку заявлена рекордно велика кількість об’єктів — 14 ТРЦ різного формату (GLA — 309,4 тис.кв.м), а на 2019-2020 рр. — 10 ТРЦ (GLA — 346,8 тис.кв.м).

Реалізація великоформатних професійних торговельних комплексів, за словами експертів “УТГ”, сприятиме якісному зростанню ринку і стимулюватиме подальшу експансію міжнародних ритейл-операторів. “Проте строки відкриття можуть зміщуватися, що може бути обумовлено труднощами із залученням фінансування”, — пояснює пан Симонов. Його думку поділяє й пані Кулага, зазначаючи, що експерти її компанії не виключають можливості зміщення відкриття певної кількості об’єктів на пізніший період.

 Навіть в обласних центрах на різних етапах готовності (проектування, початок будівництва, зупинка будівництва) зараз знаходяться 13 проектів з можливим відкриттям в 2018-2019 рр. Аналітики ринку не сумніваються, що найближчі дватри роки загальна ситуація в сфері торговельної нерухомості України в цілому покращиться. Хоча, як зазначає пан Меркулов, сплеску активності без реального зростання економіки очікувати не варто. Стимулом для розвитку будівництва комерційної нерухомості в регіонах може стати проект з підтримки кіноіндустрії в невеликих містах з населенням від 50 тис. людей. Це зрушило б з мертвої точки будівництво нових ТРЦ, де розмістилися б сучасні кінотеатри.

 Також аналітики не виключають можливості добудови і запуску в найближчі півтора-два роки найбільшого ТРЦ столиці — Respublika (GLA — 135 тис. кв.м). Інтерес до довгобуду нещодавно виявила компанія DCH Infrastructure&Real Estate, що входить до групи компаній DCH бізнесмена Олександра Ярославського. Нагадаємо: Фонд гарантування вкладів фізичних осіб кілька разів виставляв на продаж ТРЦ, проте покупця на об’єкт досі не знайдено. Останні торги, що проходили 27 лютого, не відбулися через відсутність покупців. З моменту запуску аукціону (липень 2017 р.) вартість лоту знижена більш ніж удвічі — з 2,5 млрд грн. до 1,1 млрд грн. За словами експертів “УТГ”, готовність Respublika — на рівні 98%, проте об’єкт вимагає проведення ремонтних робіт.

 Конкуренція

 Із відкриттям нових сучасних об’єктів конкуренція стане значно жорсткішою. Паралельно із появою нових торговельних площ, а також на тлі зростання вимог орендарів і відвідувачів в Україні збільшується кількість торговельних об’єктів, які потребують комплексної реконцепції. За словами експертів “УГТ”, на вітчизняному ринку торговельної нерухомості зараз відбуваються колосальні перетворення. Тому поки девелопери “спочивають на лаврах”, відмовляючись щось змінювати, на них чекають неприємні сюрпризи. “Власникам існуючих об’єктів варто серйозно зайнятися ребрендингом, — запевняє Євгенія Локтіонова, директор компанії “УГТ”. — Це допоможе їм не лише залишатися конкурентоздатними на ринку, а й збільшити орендні надходження”. Власне, зараз “УГТ” завершує оновлення ТРЦ “Мегамолл” у Вінниці та взялася до реконцепції торгових комплексів у Полтаві, Івано-Франківську, Ужгороді та Луцьку.

 Гравці ринку чітко розуміють, що ключовим питанням стає підвищення комфорту споживача, вимоги якого зростають пропорційно до його споживацької спроможності. Більш того, сервіс онлайн-ритейлорів підвищує очікування та вимогливість споживача в офлайн-ритейлі. “Тому, щоб ці очікування виправдати, офлайну потрібно дуже старатися, — наголошує Михайло Меркулов. — Вимоги споживача змушують ритейлорів розвивати “обидві ноги” — офлайн та онлайн”.

 Більше виграють формати, які пропонують ігрову механіку купівлі чи механіку, побудовану на враженнях, — experience shop.

Дополнительная информация

  • Автор: Наталія Шевченко
Прочитано 486 раз
Другие материалы в этой категории: « Лідер карткового ринку Регіональний лідер »
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии

Раз на тиждень ми відправляємо дайджест з найцікавішими та актуальними матеріалами.