2806 b ua 3

Понеділок, 12 грудня 2016 11:08

Земли под застройку все больше, покупателей - все меньше

Почему, несмотря на значительно увеличившееся предложение на рынке земли, украинцы не спешат покупать земельные наделы под застройку

Предложение на земельном рынке в уходящем году резко увеличилось. На продажу выставляют наделы, приобретенные для сбережения денег еще в докризисные 2006-2007 гг.

Появились и банковские залоги в виде участков. Но покупатели не торопятся становиться в очередь за дешевеющей землей. Их больше привлекают готовые дома, которые сейчас дешевле, чем самостоятельное строительство с нуля.

Предложение выросло
В Киевской области выставляют на продажу все больше земельных участков. По словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, “продается много земли с любым целевым назначением, даже в рейтинговых поселках”.

Правда, он тут же уточняет, что точной статистики не существует из-за “скрытого” предложения: “Допус­тим, в объявлениях фигурируют два-три участка в определенном селе. Приезжаешь туда, уточняешь в сельсовете, и оказывается, что на продажу выставлены еще девять наделов. Даже пару лет назад такого не было”.

Его слова подтверждают и другие участники рынка. Максим Еременко, директор агентства недвижимости “Макси Хаус”, говорит, что на каждое объявление о продаже надела есть четыре участка, которые владельцы либо уже устали продавать, либо реализуют пассивно, надеясь на “сарафанное радио”.

Причин для увеличения предложения эксперты насчитали несколько. По словам г-на Топала, выставляют участки, которые были куплены в докризисные годы.

“Тогда деньги активно закапывали в землю”, — вспоминает он. Напомним, что в 2006-2007 гг. земля дорожала на 25-50% в год в зависимости от целевого назначения, местоположения, наличия или отсутствия коммуникаций.

В те годы появился определенный вид бизнесменов, которые скупали наделы с целевым назначением под индивидуальное сельское хозяйство (распространенная аббревиатура ОСГ — укр. “особисте селянське господарство”).

Целевое назначение при помощи знакомых чиновников и коррупционной составляющей меняли на “под садоводство” или “под коттеджное строительство”, и в результате рыночная стоимость надела увеличивалась в два-три раза. До кризиса многие такие бизнесмены не успели продать землю и заняли выжидательную позицию.

Но один кризис сменился другим, ситуация усугубилась обесцениванием национальной валюты — раньше все цены привязывались к доллару, и спустя восемь лет стало понятно, что уровня 2006 г. цены достигнут не скоро. Поэтому участки один за другим стали предлагать на продажу.

Ценовой диктатор
Появились на рынке и банковские залоги. При этом цены на наделы не основываются на завышенной оценке, как ранее. “Недавно один из банков продавал землю под садоводство, расположенную на Осокорках, по $1250 за 1 сотку. Были по такой же стоимости наделы на Троещине, в Лесниках, Козине”, — рассказывает президент Ассоциации “Земельный союз Украины” Андрей Кошиль.

Впрочем, стоимость земли по-прежнему зависит от многих факторов. Например, надел с целевым назначением под ОСГ можно купить по 1-2 тыс.грн. за 1 сотку, говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate. Земля под садоводство или частное строительство дороже на 30-50%.

Самые востребованные участки — те, которые расположены в городской черте или 5-километровой зоне от Киева, с твердым подъездом, охраной и, главное, с подведенными коммуникациями. Важно наличие возможности подключения к электросетям, тогда как газ теряет актуальность — после повышения тарифов он становится слишком дорогим для украинцев.

Андрей Кошиль уверяет, что в 20-километровой зоне от Киева можно найти землю с подведенными коммуникациями по $500 за 1 сотку. Правда, придется постараться и поторговаться. “Цену сейчас диктует покупатель. А продавцы лишь задают некие ориентиры”, — ободряет он.

И добавляет, что вялость спроса и низкие цены, а следовательно, и небольшой заработок, отпугнули брокеров от этого сегмента.

Возврат натуробмена
Владельцы земельных участков идут на компромиссы не только в вопросах дисконта. На рынке все чаще появляются примеры натурального обмена, когда надел меняется на дом, часть дома или квартиру.

“Сейчас часто на 10-20 сотках строят дуплексы, таунхаусы, и застройщики с владельцем участка рассчитываются не деньгами, а квадратными метрами. Люди обеднели, поэтому ищут компромиссы”, — поясняет г-н Кошиль.

Большие участки — это еще одна проблема, замедляющая продажи. Пять-восемь лет назад площадь участка в 10-20 соток считалась нормой, сейчас популярностью пользуются меньшие наделы — по 2-6 соток.

Зато в сегменте крупных наделов появилась любопытная тенденция — совместные покупки, когда участок покупают два-три и более человек или даже несколько семейных пар. Впоследствии покупатели делят землю между собой на участки меньшей площади.

p 35Однако самая интересная причина сдержанного спроса — это цены на частные дома. БИЗНЕС уже писал, что рынок частных домов на пороге большой распродажи. Домовладельцы начали “сбрасывать” недвижимость из-за повышения тарифов, налога на недвижимость и миграционных процессов.

Все опрошенные эксперты убеждают, что сейчас купить дом 2010-2012 гг. постройки дешевле, чем построить такой же с нуля. Сказывается подорожание строительных материалов: импортных — примерно вдвое с 2014 г., отечественных — на 30%.

  “В последний раз такая тенденция, когда готовый дом стоит дешевле, чем постройка аналогичного с нуля, наблюдалась в 1990-х годах”, — отмечает г-н Топал.

Напомним, что на продажу в Киевской области выставлены 9-10 тыс. частных домов. Дачи в мониторингах не учитываются.

Без изменений
Земля продолжит дешеветь и в дальнейшем. До тех пор, пока у населения не появятся деньги, а это уже зависит от экономических процессов. “Сложно что-то прогнозировать сейчас. Даже если доллар будет стабилен, а ВВП продемонстрирует сдержанный рост, рынок сразу не оживится.

Должно пройти около года, чтобы сформировались какие-то сбережения, прошел испуг после “банкопада”, — поясняет Максим Еременко.

Впрочем, снижение будет носить скрытый характер. Но это связано больше со стагнацией рынка и вялым спросом, нежели с несговорчивостью владельцев наделов.

Дарья Кутецкая

Дополнительная информация

  • Номер: Бизнес №1-3 от 23.01.2017
Прочитано 220 раз
Другие материалы в этой категории: « Виталий Усенко, “Фармак” Алехандро Муньоз, DuPont Pioneer »
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии

Раз на тиждень ми відправляємо дайджест з найцікавішими та актуальними матеріалами.