Перейти к основному содержанию

Генеральний піщаних кар'єрів: Київ очікує доля фавел Ріо

чт, 09/10/2020 - 11:01

Володимир Панченко, економіст, директор Агентства розвитку Дніпра

Мер Києва Віталій Кличко нещодавно презентував довгоочікуваний новий Генеральний план столиці на 20 років, якому передували місяці попередніх презентацій. Зараз можна говорити як про недосконалість "містобудівної конституції столиці", так і про приховані наміри девелоперів перетворити столицю на кам'яні джунглі. Але тепер вже легально.

Недоходні міста

Плануючи побудувати в Києві 28 млн кв. м житла протягом наступних 20 років при наявних на сьогодні приблизно 60 млн кв. м, забудовники, однозначно перетворять Київ у східно-азійське місто, яке не буде ні комфортним, ні красивим.

Містяни мали б дуже сильно цікавитися такими документами. Але кому, крім вузького прошарку професіоналів, цікаві такі речі?! А даремно. Генплан дійсно закладає жахливу перспективу. І все жахіття буде здійснено по закону. Якщо не змінити документ. Відповідальне керівництво міста, ті, хто прагнуть таким керівництвом стати, мало б піднімати це питання дуже жорстко, це стосується усіх кандидатів у мери і партій.

Парадоксально, але факт: навіть ті бізнесмени, які цей генплан інспірували, але планують більше ніж на 5 років (а в будівництві важко працювати інакше), мали б розуміти, що вони самі рубають гілку, на якій сидять. Бо дискомфортне місце проживання і перебування робить його все дешевшим і, зрештою, нікому не потрібним. Тому дохідність, про яку мріють бізнесмени, виявиться значно меншою. А для багатьох проекти забудови Києва виявляться просто збитковими.

Навіть не Мумбаї

Досвід світового розвитку міст з хаотичною ущільнюючою забудовою показує, що не відбувається високої капіталізації майна, якої так хочеться забудовникам. Знімаючи перші прибутки, забудовники, що підтримують таку систему розвитку міст, самі призводять їх до деградації. Бо неможливо залучати бізнес і населення в брудну, з вічними корками на дорогах і небезпечну столицю.

Це відчули на собі і Мехіко, і Джакарта, і Каїр, і багато інших мегаполісів. Багато столиць після кількох десятиліть ущільнюючого хаотичного розвитку взагалі почали переносити нові проекти в інші місця — іноді на десятки і на сотні кілометрів. Спочатку це були політично-адміністративні центри, а потім вони почали переносити і бізнес активність.

Каїр

Деякі країни, прагнучи залучати інвесторів і розумні кадри, взагалі відмовилися від спроб побудувати щось адекватне з прив’язкою до старої інфраструктури. Наві-Мумбаї в Індії — мільйонне місто поблизу Мумбаї (Бомбея), в якому комфортно розмістилися університети та світові корпорації, стало таким, бо було виділено 15 тис. га окремої території, забудованої спеціально для цього.

Звичайно, поява нового місця комфорту спричиняє зміну потоків людей і відповідно грошових надходжень. Нові міста стають місцями притяжіння і успіху. А от ущільнені дискомфортні мікрорайони перетворюються в справжні людські відстійники, їх наповнюють неконтрольовані мігранти, кримінальні елементи, звідти виїжджають фінансово спроможні жителі. Як правило, допустивши таке сповзання в дискомфорт, міська влада вже не може це виправити.

В багатих країнах (таких як США) ціною десятків мільярдів доларів ситуація іноді виправляється. Цілі мікрорайони викупляються за державні кошти і кошти громади, здійснюється нове будівництво, повністю змінюється склад жителів: нове дороге житло і офіси купують більш заможні і більш благополучні люди, а субсидії громадянам з ризиками не надаються. Так наприклад сталося в Вашингтоні в районі поблизу Білого Дому, який 20 років тому був кримінальним і брудним.

Роздути Бучу

На відміну від столиць, що потерпають від вищевказаних негараздів в силу свого історичного розвитку (як постколоніальні столиці чи порти), Київ починав як надзвичайно комфортне європейське провінційне місто, яке потрібно було розвивати за європейським зразком. Для цього були усі передумови: парки, історичні локації, переваги ландшафту.

Проте зараз, під керівництвом адміністрації Віталія Кличка, все відбувається рівно навпаки. Заявивши в новому Генплані про те, що оті два десятки мільйонів нових квадратних метрів не будуть будувати в існуючих мікрорайонах, що зробило б життя містян нестерпним, а будуть розширювати міську агломерацію за рахунок приєднання міст-супутників та сільськогосподарських територій, міська влада насправді планує рухатись за сценарієм, що був започаткований ще колишнім мером Черновецьким, — ущільнюючи забудову.

Іншого виходу у команди Кличка насправді і немає, оскільки домовленостей з об’єктами поглинання — Ірпінем, Бучею та іншими містами немає. Притому, що ми бачимо жахливу невідповідність розвитку житлової інфраструктури соціальній. А в умовах децентралізації такі переговори ще й будуть ускладнені через небажання керівників міст і громад втрачати контроль над власними бюджетними потоками, які будуть збільшуватися.

Київ, згідно чинному Генплану, термін якого закінчується в 2020 році, передбачав ще 10 років тому розширення меж на 65 тис. га. Але цієї «експансії» не сталося і вже тоді у документ його автори внесли тисячі правок для того, щоб здійснювати забудову, яку ми бачимо, за допомогою отого самого «ущільнення».

На основі розробки так званого «перспективного Генплану» (ініційованого у 2008 році) ідеологія ущільнення, брутальне ігнорування містобудівних норм і заборон та обмежень будівництва в межах археологічних історико-архітектурних та природоохоронних ареалів набула свого розквіту.

З того часу і по сьогодні використовується зміна детального плану територій в інтересах не жителів, а забудовників. Тому появи європейського образу Києва очікувати не доводиться, адже хмарочоси можна будувати навіть там, де багатоповерхове будівництво заборонене.

Фавели Київські

Враховуючи, що Міністерство культури України довго «затверджує» історико-архітектурний опорний план, який  є основою Генплану, а насправді просто створює видимість, знищення історичних зон відбувалося і відбувається на законних підставах. Це спотворює архітектурний стиль Києва як історичного міста. Відтак, Київ втрачає і Софію Київську, і ландшафти на Подолі, рухаючись до дискомфортної багатоповерхової Джакарти і фавел Ріо-де-Жанейро.

За інформацією мера Віталія Кличка новий Генеральний план Києва сприятиме створенню міського середовища, комфортного для киян. А це — модернізована відповідно до світових стандартів сталого розвитку сучасна транспортна й житлово-комунальна, туристична й культурна інфраструктура, екологічний та природній міський простір. Однак, на нашу думку, цього не станеться, оскільки оголошено створення Київської агломерації до площі 1175 тис. га. Якщо не сталося приєднання 65 тис., то як можна очікувати в 20 разів більшого?

Новий Генплан залишає усі можливості ущільнення, які взяті зі старого плану і доповнені прийнятими на національному рівні за гарячої ініціативи колишнього замміністра Парцхаладзе і забудовника нормами ДБН. Ці всі норми, як і раніше, дозволяють не мати інфраструктури комфорту — ні безплатних наземних паркінгів, ні парків, ні дитячих садків і шкіл, ні стадіонів. Ці норми дозволяють легалізувати незаконні землевідведення та точкову забудову, змінюючи детальні плани територій — всупереч Генеральному плану.

З 766 новобудов Києва, що з'явилися за період правління команди Кличка, 328 об'єктів лише частково відповідають чинному Генплану, а 31 споруджено з повним ігноруванням закону.

З відміною пайової участі забудовників дозволена забудова без дитсадків, шкіл, лікарень та інших об'єктів соціальної та інженерної інфраструктури ще й позбавляється фінансової основи. Яскравий приклад цього — місто Ірпінь. Багато житла — і мізерна присутність соціальних об’єктів. Увесь цей «досвід» перенесено на великий Київ.

Заміна і модернізація застарілого житлового фонду, якого так потребують літні кияни, неможлива як через недолугість Генплану, так і через відсутність розрахунків економічного базису.

У Генплані не вказано джерела для втілення проекту кільцевої дороги навколо Києва та Подільсько-Воскресенського мосту, трьох нових мостів через Дніпро, лінії метрополітену для мешканців Троєщини, парковок. Це ставить під сумнів реалізацію цих проектів і ще більше упевнює в тому, що додаткові 20 млн.кв. м таки будуть побудовані саме на території вже існуючої забудови міста, що в кілька разів погіршить і без того складну ситуацію.

Автор: Володимир Панченко

Читайте також

Служу державі: Як бізнес може допомогти зростити унікальний сегмент справжньої української еліти

вт, 11/24/2020 - 08:00
Володимир Чеповий, шеф-редактор журналу БІЗНЕС, співзасновник платформи БІЗНЕС100

Втрата якості: нею обернеться податок на дорогу нерухомість

чт, 11/12/2020 - 14:15
Андрій Рижиков, СЕО і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Днями голова комітету податкової, митної та фінансової політики Верховної Ради Данило Гетманцев представив зміни до Податкового кодексу України, які нібито удосконалять систему оподаткування.

Чужий серед своїх: як боротися з шахрайством в компанії

чт, 11/05/2020 - 13:57
Катерина Сафроненко, менеджер відділу управління ризиками, форензик KPMG в Україні

Складна простота: що очікує бізнес від Ради реформ і Офісу простих рішень

пт, 10/30/2020 - 14:30
Станіслав Таршин, засновник групи компаній "ГрадОлія", член Української ради бізнесу, співінвестор БІЗНЕС100

"Єдина школа": приклад об’єднання влади, бізнесу та освіти

пт, 10/30/2020 - 11:30
Олексій Луганський, співзасновник TATL Technology, керівник  проекту "Єдина Школа"

Корпоративні інвестиційні фонди — шлях МСБ до фінансування

пн, 10/26/2020 - 14:10
Сергій Позняк, власник заставного сервісу Cronvest Проблематика існуючої банківської системи давно відома. І обумовлена вона чіткими факторами, що утворилися всередині як окремо банківської, так і фінансової системи взагалі. Зокрема, це низький ступінь довіри до банківських установ у зв’язку з втраченими громадянами, за різними даними, від $50 млрд до $80 млрд тільки на депозитах під час “банкопаду”. Не кажучи вже про кошти компаній, що навіки згинули на розрахункових та кореспондентських рахунках компаній.