Перейти к основному содержанию

Заводські налаштування: як правильно зробити редевелопмент промзон

ср, 08/26/2020 - 11:39

Валентин Уваров, архітектор UrbanExperts

Промислові і  транспортні території – одна з великих проблемних зон українських міст. Так історично склалось що ці території є в кожному місті і зазвичай мають добрі локації, але занедбаний стан.

Кожний залізничний вокзал оточений різними територіями, складами, цехами, що в більшій мірі вже не потрібні або стоять покинутими. Великі промислові підприємства машинобудування, військового призначення чи легкої промисловості та інший спадок радянського минулого, що в більшості своїй стоїть пустим.

Життєздатні підприємства вже виїхали за місто або зменшили площі, так як в наш час не потрібні такі площі та така кількість працівників. Але більшість не змогли адаптуватись і в кращому випадку виживають за рахунок оренди їх площ. Як же можна працювати і облаштувати такі території.

Неможливо продати

Доволі часто колишні промислові та транспортні території знаходяться в державній власності. І держава не завжди є ефективним керівником свого майна. Прикладом можуть бути території залізничних станцій, портів, складів чи колишніх гігантів промисловості. Редевелопмент державної власності викликає багато проблем, зокрема погодження з купою органів і т.д. З комунальними (міськими) територіями працювати простіше — достатньо договору оренди з міською владою. Питання вирішує в оперативні терміни місцевий орган влади, але за бажання. До того ж міська влада більше зацікавлена в розвитку таких територій, бо це податки в місцевий бюджет і робочі місця, нові мешканці і можливість для реконструкції мереж і інфраструктури довкола.

Великі території

Інша проблема — занадто велика територія для охоплення одним девелопером, і тому такий актив важко продати або розвивати одночасно. Особливо це стосується транспортних територій колишніх логістичних центрів та сортувальних станцій, складських комплексів, що займають десятки або й сотні гектарів.

Культурна спадщина

Розповсюдженим виклик в таких проектах — що робити з будівлями, коли вони є пам’ятками. Це і будівлі вокзалів що будувались з розмахом в свій час і унікальні заводські цеха періоду Російської або Австрійської імперій. Такі об’єкти в більшості мають охоронний статус і нажаль в не найкращому стані. Разом з ними на території завжди є типові корпуси або цеха, склади що вже не актуальні, і великим питанням завжди постає, що робити з ними. Руйнувати чи пристосовувати?


Інфраструктура та оточення

Більшість таких території розташовується в межах міст, навіть в центральних зонах, і тому редевелопмент таких територій накладає певні зобов’язання від міської влади по реконструкції інженерної та транспортної інфраструктури задля забезпечення нового об’єкту всіх необхідним але і користувачів навколо.

Поради, як втілити проект редевелопменту:

  • Перш за все потрібно вирішити земельні і правові питання по властності. Якщо це державна власність варто йти шляхом концесії за прикладом європейських країн. Але це працює для транспортних територій, де потрібно зберегти частково функцію транспортного вузла або ж його ще більш розширити. Для промислових територій все ж підходить проекти класичного редевелопменту по повній зміні функціонального призначення землі і т.д. Тому тут можуть бути як приватно-державні партнерства або ж стандартний договір оренди з міською владою. Якщо територія на балансі держави, то краще його перевести на баланс міста або виставити на аукціон, або інший варіант. Головне — зменшити роль держави в цьому питанні, тому що зазвичай вона не може виступати ефективним власником, особливо якщо йде мова про комерційні нові об’єкти. 
  • Робити багатофункціональні об’єкти з різними типами нерухомості та навіть з різними класами нерухомості. Це дозволить залучити більший інтерес до проекту потенційних власників, орендарів, мешканців. Щоб визначити потенціал локації, можливу пропорцію типів нерухомості, треба замовляти дослідження з охопленням на предмет дослідження транспортних потоків, опитування локальних потенційних учасників ринку та глобальних гравців, операторів, орендарів.
  • Історична спадщина об’єкту — це його унікальність що може стати магнітом для відвідувачів чи маркером місця. Так, це потребує інвестицій і дбайливого підходу і найголовніше вдалої концепцій розвитку такого об’єкту. Що потрібно зберігати, а що ні, це завжди виклик, і тут потрібна знову ж якісна концепція розвитку території загалом і на весь термін реалізації, закладаючи етапність.
  • Поетапне освоєння для великих територій дає можливість розподілити фінансове навантаження на девелопера. Потрібно почати з якогось малого перевтілення, одного цеху чи будівлі чи будівництва частини комплексу, щоб продемонструвати всю якість нового простору і притягнути потенційних відвідувачів, орендарів чи мешканців.
  • Унікальністю таких проектів зазвичай є вдале або ж ідеальне розташування в місті, ці території оточенні транспортними вузлами, громадським транспортом, міською інфраструктурою. Тому не потрібно вирішувати транспортне забезпечення. Варто це врахувати в аналізі і закласти комерційну функцію в проект.
  • Не лякатися великих термінів і вартості проекту. Так такі території потребують значного часу на освоєння: комунікації, складність будівництва в місті, не прості архітектурно-технічні рішення проекту. І як наслідок великої суми інвестицій. Але ці об’єкти є значними, знаковими для міста, тому їхня вартість буде лише зростати з часом. 
  • Створювати транспортні хаби з комерційними комплексами. Потоки пасажирів потягів різного сполучення, автобусів з приміської зони і громадського транспорту — ідеальне місце для комерційного нерухомості. Зокрема, торговельних центрів, торговельно-розважальних молів. Це місця зустрічей та очікування, місця тяжіння міста.

Читайте також

План П: що пропонує Мінекономіки для підтримки промисловості

чт, 09/17/2020 - 10:11
Стратегія розвитку промислового комплексу на період до 2030 р. очима Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства

Рік "риночку": Скільки протримається хиткий енергобаланс

ср, 09/16/2020 - 15:26
Головна причина дисбалансу на ринку енергії не вирішена

Підняти не можна втратити: що відбувається з українською промисловістю

вт, 09/15/2020 - 19:16
Які галузі тягнуть її додолу, як довго це триватиме та які державні ініціативи допоможуть у ситуації, що склалася

Паперова робота: "зелений" проект Житомирського картонного комбінату

чт, 09/10/2020 - 12:13
Виготовлення пакування лише з екологічно безпечної сировини. БІЗНЕС представляє чергового учасника ТОП-10 спецпроекту "Ековідповідальне рішення" Виклик

Давно не іграшки: великий бізнес кіберспорту

пн, 09/07/2020 - 13:13
Олег Крот, керуючий партнер холдингу TECHIIA   Нині з 15 найбільших компаній, які організовують кіберспортивні турніри у всьому світі, три — українські, зокрема WePlay! Esports, яка входить в технологічний холдинг TECHIIA.

Дмитро Нікулін: “Літій-іонні батареї можуть вирішити існуючі проблеми стабільної роботи електромережі”

пн, 09/07/2020 - 12:41
Засновник компанії “Гутарьов та Партнери Україна” — про склади для електроенергії, водневу програму та стратегію виведення енергетики з кризи